Die Vermietung von Häusern oder Wohnungen an Angehörige ist für manche Eigentümer:innen eine attraktive Option. Schließlich machst du damit nicht nur deinen Verwandten eine Freude, sondern kannst im Idealfall als Vermieter:in sogar noch Steuern sparen. Von der Höhe des Mietzinses über Vereinbarungen im Mietvertrag bis hin zur Kommunikation mit dem Finanzamt – hier erhältst du wesentliche Informationen zur Vermietung an Angehörige.
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Die Vermietung an Angehörige ist erlaubt, solange du als Vermieter:in mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzt.
Bei einer geringeren Miete als 100 Prozent hast du häufig steuerliche Vorteile, da du die Werbungskosten dennoch in voller Höhe steuerlich geltend machen kannst.
Achte darauf, alle relevanten Vorgänge an das Finanzamt zu melden.
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Bei der Vermietung an Angehörige handelt es sich meist um die verbilligte Vermietung von Immobilien. Du machst also als Vermieter:in eine Ausnahme vom regulären Mietpreis, wobei es dir natürlich freisteht, ob du eine niedrige Miete oder den vollen Preis ansetzt.
Als nahe Angehörige zählen:
Ehepaare sowie deren neue Lebensgefährt:innen
unterhaltsberechtigte Kinder (Achtung bei den gesetzlichen Regelungen zu unterhaltspflichtigen Kindern!)
Enkelkinder
Eltern
Elternteile mit neuen Lebenspartner:innen
Großeltern
Geschwister
Berücksichtige, dass du bei einer verbilligten Vermietung das Mietverhältnis an das Finanzamt melden solltest. Mündliche Mietverträge und Barzahlung des Mietzinses sind hier nicht gern gesehen, weshalb es wichtig ist, alles ordnungsgemäß zu regeln.
Selbst bei den eigenen Kindern als Mieter:innen müssen nachvollziehbare Kontobewegungen erkennbar sein, die Miete darf aus der Unterhaltszahlung der Eltern stammen. Die Eltern dürfen das Geld allerdings nicht zurücküberweisen.
Ein Vorteil bei Verwandten als Mieter:innen besteht darin, dass du trotz geringerer Einnahmen steuerliche Vorteile erhältst. Denn wenn die Aufwendungen für die Mietimmobilie die Mieteinnahmen überschreiten, wirkt sich das positiv auf die zu zahlenden Steuern aus. Wer also günstig an Familienangehörige vermietet, kann die zu versteuernden Mieteinnahmen weiter verringern.
Den Mietvertrag für Angehörige solltest du wie gewohnt schriftlich aufsetzen. Darin gibst du wie bei jedem anderen Mietvertrag für fremde Dritte die Höhe der vereinbarten Miete und der umlagefähigen Kosten, also Nebenkosten, an. Zudem legst du fest, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig ist und ab wann die Wohnung vermietet wird.
Du musst nachweisen können, dass die Mietzahlungen geleistet wurden, weshalb ein Dauerauftrag oder eine pünktliche Banküberweisung ebenfalls im Mietvertrag vereinbart werden sollte. Die Zahlung der tatsächlichen Miete kann somit auch vom Finanzamt überprüft werden.
Ein Mietvertrag komplett ohne Miete ist zwar möglich, kommt aber nur selten vor. Zudem kannst du in diesem Fall keine steuerlichen Vergünstigungen gültig machen. Wichtig ist immer, dass du alle Regelungen schriftlich festhältst.
Im Mietvertrag solltest du auch angeben, dass es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis mit der üblichen Kündigungsfrist handelt. Anderenfalls musst du gegenüber dem Finanzamt einen Totalüberschuss über den befristeten Zeitraum vorlegen.
Auch nahe Verwandte solltest du, wie alle Mieter:innen, schriftlich abmahnen, wenn diese über einen längeren Zeitraum keine Miete für die Wohnung zahlen. Bei Bedarf kannst du kulant sein und die Miete vorübergehend reduzieren oder eine Ratenzahlung vereinbaren. Aber auch darüber solltest du das Finanzamt informieren.
Nicht nur die maximale Höhe einer Miete ist je nach Region vorgegeben. Auch für die minimale Miethöhe ist eine Regelungen getroffen worden, wenn du einen steuerlichen Vorteil erzielen möchtest.
Es handelt sich um die 66 Prozent Regelung, die zum 01.01.2012 eingeführt wurde, um günstiges Vermieten – z.B. innerhalb der Verwandtschaft – zu ermöglichen. Am 01.01.2021 wurde diese abgelöst durch die 50 Prozent Regelung, wonach die unterste Grenze 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen muss, damit du keine steuerlichen Abzüge riskierst.
Hierbei wird von der Warmmiete ausgegangen. Liegt die vereinbarte Miete unterhalb von 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist nur ein anteiliger Abzug der Werbungskosten möglich. Wird für überlassene Möbel wie eine Einbauküche, eine anderweitig möblierte Wohnung oder eine Garage zusätzliche Miete vereinbart, gelten hier ebenfalls die 50 Prozent.
Du solltest dich daher vor dem Vermieten an Verwandte über die ortsübliche Miete für Immobilien vergleichbarer Art informieren und sichergehen, dass du diese maximal um die Hälfte unterschreitest. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kannst du im örtlichen Mietspiegel einsehen. Die Stadtverwaltung sowie ortsansässige Immobilienmakler:innen geben dazu ebenfalls Auskunft.
Als Vermieter:in bist du dazu verpflichtet, regelmäßig zu überprüfen, dass sich deine Mietpreise noch in den Grenzwerten befinden. Ist dies nicht Fall, musst du die Miete entsprechend erhöhen, um auch künftig die Werbungskosten für die Wohnung steuerlich geltend zu machen.
Sehr leicht gerätst du über diese Grenze, wenn du möbliert vermietest und das Finanzamt den fehlenden Möblierungszuschlag draufrechnet. Willst du die Miete günstig halten und dir keinen Ärger einhandeln, vermiete lieber leer oder verschenke die Möbel an deine Verwandten.
Bevor du als Vermieter:in deine Wohnung für eine niedrige Miete an Verwandte vermietest, solltest du die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Beachte dabei, dass sich je nach Region unterschiedliche Faktoren bei der Vergleichsmiete bemerkbar machen. Bedenke auch die Höhe der Nebenkosten.
In den Tabellen des Mietspiegels findest du den Vergleichswert für die örtliche Kaltmiete deiner Wohnung.
Wenn dieser zum Beispiel eine monatliche Kaltmiete von 500 Euro empfiehlt, solltest du mindestens 50 Prozent von 500 Euro, also 250 Euro, als Kaltmiete verlangen. Es handelt sich um die untere Grenze, um die Vorteile der steuerlichen Absetzbarkeit zu behalten. Du kannst natürlich auch – im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben – einen höheren Betrag ansetzen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete solltest du insbesondere in Regionen mit einer Mietpreisbremse nicht um mehr als 10 Prozent überschreiten.
Beispiel im Überblick
| Vergleichsmiete |
500 € warm |
| 1 % der Vergleichsmiete |
500 ÷ 100 = 5 € warm |
| 50 % der Vergleichsmiete |
5 × 50 = 250 € |
Wer nahe Verwandtschaft zu vergünstigen Konditionen bei sich wohnen lassen möchte, kann dies über die 50 Prozent Regelung tun. Damit ist sichergestellt, dass das Finanzamt mitspielt und Kosten der Vermietung vollumfänglich abgesetzt werden können.
Für Vermieter:innen besteht der Vorteil im Steuersparen, denn reduzierte Einnahmen bei normalen Unterhaltungskosten der Immobilie reduzieren die Steuerlast deutlich.
FAQ: Häufige Fragen zur Vermietung an Angehörige
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Darf ich meine Wohnung auch ohne Miete an Angehörige vermieten?
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Ja, du darfst deine Wohnung auch mietfrei an Angehörige vermieten. Dennoch solltest du einen schriftlichen Mietvertrag aufsetzen. Zudem kannst du bei einem Mietpreis, der mehr als die Hälfte unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, keine steuerlichen Vorteile geltend machen.
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Was ist bei Vermietung an Angehörige zu beachten?
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Wenn du an Angehörige vergünstigt vermieten möchtest, sollte die Warmmiete nicht weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, um die Kosten der Vermietung weiterhin und vollständig steuerlich abschreiben zu können. Der Beleg zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, der Mietvertrag und Überweisungsbelege müssen dem Finanzamt vorgelegt werden.
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Wie hoch muss die Miete bei der Vermietung an Angehörige sein?
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Bei der Vermietung an Angehörige muss ein gewisser Anteil der ortsüblichen Vergleichsmiete als Mietzins angesetzt werden. Vor 2021 waren es 66 Prozent, aktuell sind es 50 Prozent der Warmmiete. Verwandte müssen also mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlen, damit der:die Vermieter:in weiterhin seine:ihre Kosten vollständig von der Steuer absetzen kann.
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Was muss ich bei der Vermietung an Angehörige dem Finanzamt melden?
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Du solltest dem Finanzamt den niedrigen Mietpreis erklären, indem du auf das verwandtschaftliche Verhältnis hinweist und den Mietvertrag vorlegst. Lege auch die ortsübliche Vergleichsmiete vor, um die Werbungskosten in voller Höhe anrechnen zu können.
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