Mö­blier­te Woh­nung ver­mie­ten: Was pri­va­te Ver­mie­ter be­ach­ten soll­ten

Die Vermietung einer Wohnung kann eine lohnende Einnahmequelle sein. Aber wie kann man sicherstellen, dass man das Beste aus dieser Investition herausholt? Eine Möglichkeit, die immer beliebter wird, ist die Vermietung einer möblierten Wohnung. In diesem Artikel werden wir die Vorteile einer möblierten Vermietung untersuchen und dir einige nützliche Tipps geben, wie du die möblierte Wohnung erfolgreich vermieten kannst.

Die Mieten von möblierten Wohnungen befinden sich auf einem Rekordhoch und die Nachfrage ebenso. Ganz besonders gilt das für Städte, die durch große internationale Firmen oder Universitäten einen hohen Bedarf an möbliertem Wohnraum haben. Der Trend hin zu flexiblem, temporärem Wohnen und weg von physischem Besitz trägt überdies bei jungen Erwachsenen zur starken Nachfrage nach möbliertem Wohnraum bei.

Die Vorteile für die Mieter:innen liegen auf der Hand:

Mit wenig Gepäck ist die möblierte Wohnung bezogen und sollte der Aufenthalt in der neuen Stadt ein kurzer bleiben, ist der Auszug ebenso schnell vollzogen. Ganz ohne teure Möbel und unverhältnismäßig viel Aufwand. Doch was bedeutet das für dich als Vermieter:in?

Auch wenn es keine rechtlichen Bestimmungen darüber gibt, was möbliertes Wohnen bedeutet, Bett und Tisch reichen nicht aus. 

Erforderlich sind hier alle Möbelstücke des täglichen Bedarfs, sodass sich der Nutzwert der Wohnung deutlich erhöht:

• Bett
• Schrank oder Kommode
• Tisch und Stühle
• Garderobe
• Sitzgruppe im Wohnzimmer oder Sofa
• Waschmaschine
• Einbauküche

Dazu kommen Heimtextilien und Beleuchtung: 

• Lampen
• Teppich
• Bettwäsche
• Gardinen

Soll die Wohnung bezugsfertig sein, damit der:die Mieter:in nur noch mit dem Koffer anzureisen braucht, sind weitere Ausstattungselemente einzuplanen:

• Geschirr, Besteck, Küchenhandtücher
• Bettwäsche und Handtücher
• Dekorationen
• W-Lan
  

Der:die Mieter:in erspart sich Möbel- und Umzugskosten und profitiert von Bequemlichkeit und Komfort. Aber auch die Vermieterseite genießt Vorteile:

• Sichere Mieteinnahmen:
  Der Arbeitgeber bezuschusst seine kostbaren Fachkräfte häufig. Damit hast du als Vermieter:in eine sichere Einkommensquelle. Selbst in weniger guten Lagen oder bei Wohnungen mit ungünstigen Schnitten, kannst du gut zahlende Mieter:innen finden, weil die Möblierung der entscheidende Faktor ist.
• Höhere Mieteinnahmen:
  Eine möblierte Wohnung bietet die Möglichkeit, höhere Mietpreise zu verlangen. Die Mieter sind bereit, einen höheren Preis für die Bequemlichkeit und den Komfort zu zahlen, den möblierte Wohnungen bieten. Dies kann deine Rendite als Vermieter:in erheblich steigern.
• Größere Flexibilität:
  Möblierte Wohnung, insbesondere mit bezugsfertiger Ausstattung, sind für Kurzzeitvermietungen gedacht. Dadurch legst du dich nicht fest und kannst die Wohnung schneller wieder vermieten, gegebenenfalls auch den Mietzins anzupassen oder selbst einziehen.
• Weniger Abnutzung:
  Möblierte Wohnungen werden erfahrungsgemäß weniger intensiv genutzt. Die Mieter:innen halten sich häufig nur werktags nach der Arbeit dort auf und die Möblierung nutzt sich weniger schnell ab.

Wo Licht, da auch Schatten: natürlich ist das Vermieten möblierter Wohnungen mit mehr Aufwand verbunden. Es beginnt mit der Einrichtung, die du beschaffen musst, Instandhaltungsarbeiten und Mieterwechsel mit höherer Frequenz als bei unmöblierten Wohnungen. Sorgfalt erfordert auch eine Bestandsliste der Einrichtung, idealerweise mit Fotos, um den Zustand der Möbel festzuhalten und ein präzises und detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll. Die passenden Versicherungen solltest du und dein:e Mieter:in ebenfalls abschließen, um das Inventar abzusichern.

Die Zielgruppenansprache fängt bei möblierten Wohnungen bereits mit dem Stil der Einrichtung an. Um möglichst viele Menschen anzusprechen mit den Fotos der Wohnungsanzeige, sollte die Wahl der Einrichtung zeitlos, hell und freundlich sein. Je nach Zielgruppe muss die Möblierung die erforderlichen Funktionen erfüllen. Eine Familie benötigt einen großen Esstisch, ein Berufstätiger einen Schreibtisch und WLAN, um vom Homeoffice aus zu arbeiten.

Um Missverständnisse zu vermeiden, solltest du in der Anzeige klar kommunizieren, dass es sich um möbliertes Wohnen handelt. Der deutlich höhere Mietpreis würde deine Mietinteressent:innen abschrecken. Aussagekräftige Fotos, eine vollständige Beschreibung und ein genauer Grundriss helfen, den:die passende Mieter:in anzusprechen.

Der Aufpreis für möblierte Wohnungen, auch bekannt als „Möblierungszuschlag“, kann auf zwei Arten berechnet werden, die beide den Zeitwert der Möblierung zum Zeitpunkt des Mietvertrags berücksichtigen.

Im Berliner Modell beträgt der Zuschlag zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Die Berechnung basiert auf einer linearen Abschreibung über einen Zeitraum von in zehn Jahren.

Beispiel:

Anschaffungspreis des Mobiliars: 6.000 €

Berechnung des Zuschlags im ersten Jahr:

6.000 € ÷ 10 ⋅ 10 ⋅ 2 % = 120 €

Berechnung des Zuschlags im zweiten Jahr:

6.000 € ÷ 10 ⋅ 9 ⋅ 2 % = 108 €

Beispiel: 

Berechnung des Zuschlags im ersten Jahr:

Anschaffungspreis des Mobiliars: 6.000 €

Kapitalverzinsung (z.B. 12 %) = 720 €

+ Abschreibung (z.B. 15 %) = 900 €

∑ Gesamtbetrag = 1.620 €

→ Zuschlag ÷ mtl. = 1620 € ÷ 12 Monate = 135 €
 

Berechnung des Zuschlags im zweiten Jahr: 

Zeitwert: 5.400 € (da 10% Wertverlust pro Jahr)

Kapitalverzinsung (z.B. 12 %) = 648 €

+ Abschreibung (z.B. 15 %) = 810 €

∑ Gesamtbetrag = 1.458 €

→ Zuschlag ÷ mtl. = 1620 € ÷ 12 Monate = 121,50€

Fazit: Das Hamburger Modell ist für Vermieter:innen kostengünstiger.

Als Mietvertrag für möblierte Wohnungen kannst du einen herkömmlichen Vertrag als Vorlage verwenden, aber du solltest angeben, dass die Wohnung möbliert ist. Da sie dem:der Mieter:in einen größeren Nutzen bietet, kannst du auch eine höhere Miete verlangen als für eine leere Wohnung: Du kannst knapp zwölf Prozent mehr für die Miete veranschlagen, selbst bei geltender Mietpreisbremse der möblierten Wohnung. Die Kündigungsfristen unterscheiden sich nicht von denen unmöblierter Wohnungen.

In bestimmten Ausnahmefällen ist gemäß § 575 BGB auch ein Zeitmietvertrag möglich. Diese müssen den Mieter:innen mitgeteilt werden und Vertragsinhalt sein, da die Befristung anderenfalls nicht gültig ist. Rechtlich anerkannte Befristungsgründe sind:

• Eigenbedarf
• umfangreiche Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen (Wohnung vorübergehend unbewohnbar)
• Vermietung an zu Dienstleistungen verpflichtete Personen  

Ohne Begründung kommen Wohnungen aus, die der Definition nach „für den vorübergehenden Gebrauch“ gedacht sind, wie Ferienwohnungen und Monteurunterkünfte. Auch Einliegerwohnungen oder Wohnraum innerhalb der von dir bewohnten Immobilie gehören zu den Ausnahmen.

Grundsätzlich ist auch bei möblierten Wohnungen die Miethöhe reguliert durch die Mietpreisbremse oder ortsübliche Vergleichsmiete. Allein der Möblierungszuschlag darf die rechtliche erlaubte Mietzinshöhe übersteigen. 
Ausnahmen sind Zeitmietverträge und möbliert vermieteter Wohnraum innerhalb der von dir bewohnten Immobilie, wenn der:die Mieter:in allein darin wohnt. Nach § 549 BGB kannst du in diesen Fällen die Höhe des Mietpreises selbst bestimmen, weil es keine einschränkenden rechtlichen Regeln dazu gibt.

Für deine finanzielle Sicherheit als Vermieter:in lässt du dir eine angemessene Kaution geben. Üblich sind bis zu drei Nettokaltmieten, um eventuelle Schäden an deiner Einrichtung auszugleichen, je nach Mietdauer kann es auch weniger sein. Liste zu Beweiszwecken genau auf, welche Möbel und Gegenstände sich in der Wohnung befinden und mit vermietet werden. Beschreibe die Möbel detailliert und füge Fotos hinzu. Nur so kann später bei der Wohnungsübergabe nachvollzogen werden, ob etwas beschädigt oder kaputtgegangen ist.

Ein Schaden, der über normale Abnutzung hinausgeht, muss vom Mieter bezahlt werden, sofern du nachweisen kannst, dass der Gegenstand vor der Übergabe der Wohnung nicht defekt war. Alle Gegenstände, die im Alltag viel genutzt werden, zeigen im Laufe der Zeit Verschleißerscheinungen und ihr Wert nimmt ab.

Wenn die normale Nutzungsdauer eines Möbelstücks abgelaufen ist, muss der:die Mieter:in es nicht ersetzen, falls es kaputtgeht. Wenn nur noch die Hälfte der Nutzungsdauer übrig ist, muss der:die Mieter:in die Hälfte des Neuwerts zahlen. Die Nutzungsdauer spielt auch bei der steuerlichen Absetzung eine Rolle, du erfährst mehr darüber im Abschnitt Möblierung steuerlich absetzen.

Je nachdem, ob du deine möblierte Wohnung langfristig oder eher kurzfristig vermietest, gibt es verschiedene Modelle für die Nebenkostenabrechnung.

1. Langfristige Vermietung:
   Wenn du die Wohnung über einen längeren Zeitraum vermietest, idealerweise länger als ein Jahr, ist es sinnvoll, eine Nebenkostenvorauszahlung zu vereinbaren. Dein Mieter zahlt dann neben der Kaltmiete einen festgelegten Betrag für die Nebenkosten. Am Ende des Abrechnungszeitraums von zwölf Monaten bist du verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und sie schriftlich an deine:n Mieter:in zu übermitteln. Es gelten hier dieselben Fristen und Regelungen der Nebenkostenabrechnung wie bei unmöblierten Wohnungen.
2. Kurzfristige Vermietung:
   Wechseln deine Mieter:innen häufig und bleiben kürzer als ein Jahr, ist der Aufwand einer Nebenkostenabrechnung womöglich zu hoch. In solchen Fällen bietet sich die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale an. Anstelle einer Vorauszahlung wird ein monatlicher Pauschalbetrag als Warmmiete überwiesen. Mit dieser Zahlung sind alle monatlichen Nebenkosten abgegolten, und die Verpflichtung zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung entfällt. Du solltest die Nebenkosten sorgfältig kalkulieren, da keine Nachforderungen möglich sind, falls die tatsächlichen Kosten die gezahlte Summe übersteigen. Ebenso bist du nicht verpflichtet, einen eventuellen Überschuss zurückzuerstatten.

Die Vorteile von möblierter Vermietung liegen hauptsächlich im finanziellen Bereich, da du für eine möblierte Wohnung einen höheren Mietpreis verlangen kannst als für eine unmöblierte Wohnung. Darüber hinaus ermöglicht die Vermietung einer möblierten Wohnung Steuerersparnisse: Die Kosten für die Möblierung sowie für Reparaturen können von der Steuer abgesetzt werden.

• Möbelstücke, die beim Kauf weniger als 800 Euro gekostet haben, kannst du sogar vollständig als Werbungskosten absetzen.
• Kosten über 800 Euro werden über die gesamte Lebensdauer linear abgeschrieben.

Die Lebensdauer der Möbel wird anhand der AfA-Tabelle (Absetzung für Abnutzung) des Bundesfinanzministeriums bestimmt. Zum Beispiel beträgt die Lebensdauer einer Geschirrspülmaschine sieben Jahre oder eines Kühlschranks laut dieser Tabelle zehn Jahre, während ein normaler Teppich auf acht Jahre, ein hochwertiger auf 15 Jahre beziffert wird.

Darüber hinaus kannst du als Vermieter:in neben den Kosten für die Möblierung auch anfallende Reparaturkosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Bis zu einem Betrag von 4000 Euro können diese Kosten im Jahr der Zahlung der entsprechenden Rechnungen abgesetzt werden. Wenn die Grenze überschritten wird, besteht die Möglichkeit, die Kosten über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren abzuschreiben.

Wenn du darüber nachdenkst, deine Wohnung möbliert zu vermieten, ist es wichtig, sich mit den Vor- und Nachteilen vertraut zu machen.

Bei der Kalkulation der Rendite ist es entscheidend, die monatliche Rendite unter Berücksichtigung der Möblierungskosten und Reparaturen zu berechnen. Als Vermieter:in musst du zunächst in angemessene Möbel investieren und im Rahmen der Vermietung Reparaturen oder Ersatz einplanen.

Eine möblierte Wohnung bedeutet für dich als Vermieter:in zwar mehr Aufwand, aber dafür bietet sich die Chance auf deutlich höhere Mieteinnahmen.