Ga­ra­ge und Stell­platz ver­mie­ten

In Wohngebieten und Städten sind freie Parkplätze eine Rarität. Umso lohnenswerter kann es sein, eine Garage oder einen Stellplatz zu vermieten, wenn du selbst keinen Bedarf hast. Wie du vorgehst und was du beachten musst, erfährst du in unserem Leitfaden.

Du kennst es wahrscheinlich selbst: Für einen guten Parkplatz innerhalb eines Wohngebiets oder mitten in der Stadt fahren Autofahrer:innen häufig minutenlang um den Block. In der Regel sind Garagen und Stellplätze darum äußerst stark nachgefragt. Insbesondere, wenn sie über ein verschließbares Tor oder eine abschließbare Tür gesichert werden können. Beliebt sind schattige Plätze unter Bäumen, wenn diese keinen Dreck durch klebrige Blüten oder Vogelnester verursachen. Bevorzugt nachgefragt werden Garagen oder Stellplätze in ruhigen Seitenstraßen ohne Hektik und die Gefahr von Vandalismus und Unachtsamkeit anderer Autofahrer.

Anders als bei Wohnraum unterliegt die Vermietung von Abstellplätzen für Autos nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete. Angebot und Nachfrage regeln hier den Preis, da es keine gesetzlichen Regelungen gibt.  

Das hat schon so manches Mal zu sehr hohen Mietpreisen geführt. Allerdings läufst du als Vermieter:in Gefahr des Wuchers beschuldigt zu werden. Du solltest dich also an den marktüblichen Forderungen orientieren und im Vorfeld deiner Garagenvermietung nach einem passenden Mietpreis recherchieren.

Um eine Garage vermieten zu können, ist ein Vertrag notwendig. Auch ein formloser Mietvertrag darf für Garagen verwendet werden, sogar eine mündliche Vereinbarung ist erlaubt.

Weil eine formlose oder sogar mündliche Vereinbarung keinen Schutz bei rechtlichen Streitigkeiten bietet, wird jedoch ein schriftlicher Mietvertrag bei der Vermietung von Garagen empfohlen. 

Es gibt keine Vorschriften, was ein Mietvertrag für Garagen oder Stellplätze enthalten muss. Erfahrungswerte zeigen jedoch, dass folgende Eckdaten ratsam sind:

• Daten zum Mietobjekt (Adresse, Beschreibung)
• Vereinbarungen zur Instandhaltung und Nutzung
• Persönliche Daten der Vertragspartner
• Beginn des Mietverhältnisses
• Höhe der Kaution
• Höhe der Miet- und Nebenkosten
• Kontodaten des Vermieters
• Vereinbarungen zur Untervermietung durch den Mieter
• Angaben zu Reinigungs- und Winterdienstpflichten von Vermieter:in oder Mieter:in
• Stellplatz o. Garagen Kündigungsfristen sowie Befristungen
• Unterschriften der Vertragspartner
• Hinweis auf die Garagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes

Eine Mustervorlage eines Garagen-Mietvertrags als PDF-Datei erhältst du bei ImmoScout24. Hier musst du lediglich deine persönlichen Angaben ergänzen.

Wer eine Wohnung und eine Garage oder einen Tiefgaragenstellplatz besitzt, kann sich Arbeit sparen und beides zusammen vermieten. In diesem Fall sind beide Mietverträge als rechtliche Einheit anzusehen.

Selbst dann ist dies unter Umständen der Fall, wenn es zwei separate Mietverträge gibt, die beide zur gleichen Zeit abgeschlossen wurden. Bei dieser rechtlichen Einheit gibt es allerdings auch Einschränkungen für den:die Vermieter:in. Du kannst als Vermieter:in keinen Eigenbedarf für die Garage anmelden und keine Teilkündigung für die Garage aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung für Wohnung und Garage gleichzeitig mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten.

Die einzige Möglichkeit, die Garage losgelöst von der Wohnung zurückzubekommen, besteht nach § 573 BGB in einem Bauvorhaben zur Errichtung neuen Wohnraums auf dem Grundstück, auf dem sich die Garage befindet.

Zudem sind keine von der Wohnung unabhängigen Mieterhöhungen allein für die Garage möglich.

Der:die Mieter:in einer Garage darf nicht frei entscheiden, wie er die gemietete Fläche nutzt. Garagen sowie Stellplätze dienen ausschließlich dem Abstellen von Autos sowie Gegenständen, die sachlich zum Fahrzeug gehören. Erlaubt ist entsprechend der Garagenverordnung, die es in den meisten Bundesländern gibt, die Lagerung der folgenden Gegenstände:

• Autoreifen
• Dachgepäckträger
• Kindersitze
• Fahrräder

Altes Gerümpel, Getränkekisten, der Rasenmäher oder die Skiausrüstung dürfen laut Garagenverordnung nicht in der Garage gelagert werden. Genauso wenig erlaubt ist das Lagern von Gasgrill, Gasflaschen oder anderer brennbarer Stoffe. Das Lagern von Treibstoff ist von Bundesland zu Bundesland etwas anders in der Garagenverordnung geregelt. In Bayern erlaubt die Garagenverordnung das Aufbewahren von 20 Litern Benzin in Kleingaragen, wenn der Behälter bruchsicher und verschlossen ist.
Grundsätzlich untersagt ist die Zweckentfremdung. Wenn dein:e Mieter:in deine Garage als Hobbykeller, Gästezimmer, Büro, Partyraum, Warenlager oder dauerhaften Abstellraum nutzt, ist das ein Verstoß gegen die Garagenverordnung deines Bundeslandes.

Wer kommt für die Kosten auf, wenn das automatisch gesteuerte Garagentor ausfällt, das Dach undicht wird? Maßgeblich sind die Regelungen, die im Mietvertrag zwischen den beiden Vertragspartnern zu Instandhaltungsarbeiten vereinbart wurden. Es ist aber davon auszugehen, dass sich die Kosten nicht auf den:die Mieter:in abwälzen lassen und du als Vermieter:in die Kosten tragen musst.

Ursächlich vom:von der Mieter:in verschuldete Schäden wie die Delle im Garagentor müssen hingegen von ihm:ihr getragen werden.

Genau wie beim Haus vermieten oder Wohnung vermieten auch, erzielst du beim Vermieten einer Garage Mieteinnahmen, die gemäß § 21 Abs. 1 EStG versteuert werden müssen.

Dabei können auch hier Werbungskosten abgezogen werden. Typische Werbungskosten beim Vermieten von Garagen sind:

• Renovierungskosten
• Schuldzinsen
• Grundsteuer
• Abschreibung  

Die Abschreibungsdauer von Garagen beträgt 20 Jahre und der jährliche lineare Abschreibungssatz (AfA) liegt dementsprechend bei fünf Prozent. Gehört die Garage zu einem Ein- oder Zweifamilienhaus, muss in der Regel ein AfA-Satz gemäß § 7 Abs. 4 EStG angewendet werden.

Viele wissen es nicht: Das Vermieten von Garagen kann im Gegensatz zur Vermietung von Wohngebäuden umsatzsteuerpflichtig sein.

Immer dann, wenn du eine Garage separat ohne Wohnung vermietest, handelt es sich um eine gewerbliche Vermietung und es fällt die Umsatzsteuer von 19 Prozent an.

Ausgenommen von der Umsatzsteuerpflicht sind Kleinunternehmer:innen gemäß § 19 UStG. Demnach wird die Umsatzsteuer nicht erhoben,

„wenn der … Umsatz zuzüglich der darauf entfallenden Steuer im vorangegangenen Kalenderjahr 22. 000 Euro nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr 50. 000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen wird“.

Liegst du darüber, wirkt sich diese einzelne Garage auf alle deine Vermietungsobjekte aus. Du bist dann gewerbliche:r Vermieter:in und musst weitere Vorschriften berücksichtigen.   

Deshalb: Wende dich am besten vor der Vermietung deiner Garage an deine:n Steuerberater:in, um zu erfahren, ob du dadurch umsatzsteuerpflichtig wirst und wie du damit umgehst.

Einerseits ist das Vermieten einer Garage ganz einfach, es existieren kaum verbindliche Rechtsvorschriften. Auch ein schriftlicher Mietvertrag ist rein rechtlich nicht unbedingt erforderlich.

Auf der anderen Seite kann es dennoch, wie bei jeder Vermietung zu Rechtstreitigkeiten und Unklarheiten kommen. Zum Beispiel:

Die Kündigung ist bei der gleichzeitigen Vermietung von Garage und Wohnung nicht so einfach möglich, es gibt eine Garagenverordnung, die die Nutzung reglementiert und das Vermieten einer separaten Garage kann umsatzsteuerpflichtig sein.

Kurz gesagt: Das Vermieten einer Garage hat seine Tücken, weswegen wir empfehlen, einen rechtssicheren Mietvertrag aufzusetzen und sich im Vorfeld über alle erdenklichen Fallstricke zu erkundigen.