Un­ter­ver­mie­tung oh­ne Er­laub­nis

Vielleicht willst du einen Teil deiner Mietwohnung untervermieten. Dabei musst du allerdings darauf achten, dass du dies abgesprochen hast. Vermieter:innen können nämlich auch vorgeschlagene Untermieter:innen ablehenen.

Selten ist die Erlaubnis zur Untervermietung ausdrücklich im Mietvertrag geregelt. Ohne Erlaubnis ist die Untervermietung eine Vertragsverletzung, gegen die  Vermieter:innen rechtlich vorgehen dürfen.

Im ersten Schritt kann er eine Abmahnung des vertragswidrigen Verhaltens auf Unterlassung einklagen (§ 541 BGB). Schließlich dürfen Vermieter:innen das Mietverhältnis auch fristlos kündigen (§ 543 BGB). Der Vermieter muss die unerlaubte Untervermietung allerdings beweisen.

Hierfür reicht unter Umständen schon das Vorhandensein eines Namensschilds der:s Untermieter:innen an Klingelbrett, Briefkasten oder Tür, oder die Aussage von Nachbar:innen.

Lässt du dir die Untermiete nicht genehmigen, dann verletzt du deine vertraglichen Pflichten – selbst dann, wenn du im Ergebnis einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis hast. Einen solchen Anspruch hast du in der Regel dann, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht.

Ein berechtigtes Interesse wird etwa angenommen, wenn ein:e Hauptmieter:in aus finanziellen Gründen auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen ist (Beispiel: Kostenreduzierung bei Vorliegen einer doppelten Haushaltsführung oder Verpflichtung zu erheblichen Unterhaltszahlungen).

Neben wirtschaftlichen Gründen können auch familiäre und persönliche Gründe für eine Untervermietung in Betracht kommen.

Ob die ohne Erlaubnis der:s Vermieter:in erfolgte Untervermietung den:die Vermieter:in zur Kündigung berechtigt, ist immer im Einzelfall zu prüfen (BGH, Urt. v. 2.2.2011, AZ: VIII ZR 74/10). Eine auf die unerlaubte Untervermietung gestützte Kündigung kann nämlich rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis zur Untervermietung gefragt hatte.

In der angegebenen Entscheidung des BGH mietete eine Studentin eine Wohnung. Aus Kostengründen wollte sie jeweils ein Zimmer weiter vermieten. Laut Mietvertrag war eine Untervermietung ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters nicht gestattet. Unter der Klausel „Sonstige Vereinbarungen" wurde aber die Einwilligung gleich für bestimmte Untermieter:innen erteilt: „Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich."

Später stand ein Untermieter:innenwechsel bevor. Daraufhin bat die Mieterin um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an eine andere Person. Die Vermieter:innen verweigerten die Einwilligung zum Untervermieterwechsel mit der Begründung, dass sie kein berechtigtes Interesse der Mieterin an einem Untermietverhältnis erkennen können. Die Mieterin nahm ab Februar 2008 die neue Untermieterin in der Wohnung auf und erhob gegen die Vermieter:innen Klage auf Zustimmung. Mit Erfolg, die Mieterin gewann in dem Rechtsstreit. Ungefähr ein dreiviertel Jahr später bat die Mieterin schriftlich erneut um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers, nunmehr wiederum an eine andere Person. Nachdem die Vermieter:innen die Erteilung der Erlaubnis wiederum vom berechtigten Interesse der Mieterin an der Untervermietung abhängig gemacht hatten, hat die Mieterin Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung erhoben.

Die Vermieter:innen kündigten wegen unberechtigter Untervermietung fristlos und sprachen hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Sie verlangten im Wege der Widerklage Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Für den BGH war diese Kündigung durch rechtsmissbräuchlich: Durch die Klausel im Mietvertrag hatte die Mieterin einen Anspruch auf Untervermietung. Ein "berechtigtes Interesse" für die weitere Untervermietung musste sie daher nicht erneut vortragen. Da die Vermieter:innen keine Bedenken gegen die vorgeschlagene neue Untermieterin vorbringen konnte, hätte er die Genehmigung erteilen müssen.

Die Entscheidung des BGH bringt in gewisser Weise Rechtssicherheit sowohl für Vermieter:innen als auch für Mieter:innen. Will ein:e Vermieter:in eine Erlaubnis zur Untervermietung auf konkrete Personen beschränken, dann muss er gut begründen, warum die Untervermietung an bestimmte andere Personen unzumutbar für ihn ist. 

Als Verweigerungsgründe kommen in Betracht:

• persönliche Feindschaft des Dritten mit der:m Vermieter:in oder anderen Mieter:innen,
• nicht vertragsgemäßer Gebrauch der zu überlassenden Sache,
• Änderung des Vertragszwecks,
• Wettbewerb der:des Dritten mit der:dem Vermieter:in oder anderen Mieter:innen,
• Überbelegung des untervermieteten Raums.

Zu beachten ist, dass sich Vermieter:innen wegen unterbliebener Einwilligung bzw. Zustimmung gegenüber den Mieter:innen aus entgangenem Gewinn schadensersatzpflichtig machen kann. Es ist empfehlenswert, dir von vorgesehenen Untermieter:innen die Absicht, einen Teil der Wohnung vom angegebenen Termin an zu einem bestimmten Mietzins anzumieten, schriftlich bestätigen zu lassen. Soweit aufgrund der unberechtigten Erlaubnisverweigerung von den Vermieter:innen Einnahmen durch die Untervermietung entgangen sind, können Mieter:innen Schadensersatzansprüche gegen Vermieter:in geltend machen (Vgl. BayObLG, 1. Zivilsenat, Beschluss vom 26.4.95, RE-Miet 3/94).

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).