Untermietvertrag für Ge­wer­be: Die­se Be­son­der­hei­ten gibt es

Der Untermietvertrag für Gewerbe weist einige Besonderheiten auf. Hier erfährst du mehr zur Rechtslage und zur Frage, wer eigentlich einen Gewerbe-Untermietvertrag ausstellen darf. Außerdem erfährst du, wie der Vertrag zur gewerblichen Untervermietung aussieht.

Der Gewerbe-Untermietvertrag kommt zum Einsatz, wenn gewerblich angemietete Räume untervermietet werden sollen. Hat deine gewerbliche Mietpartei auf einmal weniger Platzbedarf oder weniger Budget, kann sie einen Teil der Fläche oder die ganze Fläche an eine:n andere:n Gewerbetreibende:n mit entsprechendem Gewerbeschein vermieten.

Für Gewerbetreibende besteht allerdings kein unmittelbarer gesetzlicher Anspruch auf die Untervermietung, denn § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bezieht diesen Anspruch nur auf Wohnraummietverträge.

Vorausgesetzt, es liegt eine Erlaubnis des:der Vermieter:in vor, ist eine Untervermietung nach § 540 BGB allerdings dennoch rechtens:

„(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.“

Da in diesem Paragrafen „der Mieter“ benannt wird, ohne zwischen gewerblich und privat zu differenzieren, wendet der Bundesgerichtshof das Gesetz § 540 BGB auch auf das Gewerbemietrecht an (BGH VII ZR 92/04).

Ein Ablehnen funktioniert gemäß § 540 BGB nur bei wichtigen Gründen, die gegen die Untermietpartei sprechen (Gründe die in der Regel zum Ausschluss führen). Dennoch ist die Erlaubnis durch den:die Vermieter:in die Voraussetzung für die gewerbliche Untermiete. Ohne sie lässt sich das Vorhaben nicht umsetzen.

Kannst du als Vermieter:in keinen sachlichen Grund nennen, ist das eine Untermietverweigerung. Deine Mieter:innen dürfen in diesem Fall, den Gewerbemietvertrag ordentlich kündigen und die nicht benötigten Gewerberäume vor Ablauf der Frist zurückgeben.

Als Vermieter:in einer gewerblichen Einheit solltest du darauf vorbereitet sein, dass deine Mieter:innen den Wunsch nach gewerblicher Untermiete äußern können.

• Berücksichtige am besten bereits im Mietvertrag den Punkt Untermiete der Gewerbefläche und triff klare Aussagen dazu. Vertraglich ausschließen lässt sich Untermiete nicht, aber du kannst im Vertrag darauf hinweisen, dass deine Erlaubnis erforderlich ist.
• Zeige dich kooperativ und versuche, mit deinen Mieter:innen eine gute Lösung zu finden. Es ist auch in deinem Sinne, wenn deine Mieter:innen Miete sparen und in ihr Unternehmen stecken können.

Bleib entspannt, wenn deine Mieter:innen untervermieten wollen und dich um Erlaubnis fragen. Gemeinsam ist es möglich, eine Lösung zum Untermietvertrag für Gewerbe zu finden. Essenziell ist dabei, Abmachungen schriftlich festzuhalten und auch den Gewerbe-Untermietvertrag schriftlich zu fixieren.

Ein Untermietvertrag für Geschäftsräume muss in Deutschland immer von dem:der Vermieter:in genehmigt werden. Am besten erfolgt dies in schriftlicher Form mit allen getroffenen Abmachungen, die sich im Untermietvertrag zwischen Hauptmieter:in und Untermieter:in wiederfinden sollten.

Auch beim Untervermieten von Wohnraum ist eine Erlaubnis des:der Vermieter:in Voraussetzung.

Ein weiterer Unterschied zwischen dem klassischen Untermietvertrag und dem Untermietvertrag für Gewerbe besteht in der Nutzung der Wohnung. Beim klassischen Untermietvertrag ist die private Nutzung zum Wohnen erlaubt, aber gewerbliche Zwecke sind fast immer ausgeschlossen. Gewerbe- Untermietverträge hingegen richten sich nur an Gewerbe.

Der gewerbliche Mietvertrag wird zwischen dem:der gewerblichen Mieter:in und dir als Vermieter:in geschlossen. Dieser Mietvertrag bildet die Grundlage für das Mietverhältnis und bestimmt weitgehend auch das Untermietverhältnis.

Er enthält alle Vereinbarungen über

• Pflichten,
• Rechte
• und den Mietzins.

Unter Umständen sind Klauseln enthalten, etwa zur Mietererhöhung.

Letztendlich muss der Untermietvertrag zu großen Teilen mit dem Gewerbemietvertrag übereinstimmen. Darüber hinaus dürfen Regelungen zwischen Hauptmieter:innen und Untermieter:innen in den Mietvertrag aufgenommen werden. Achte darauf, dass deine Hauptmieter:innen einen schriftlichen Vertrag mit den Untermieter:innen aufsetzen, damit das Mietverhältnis rechtssicher ist.

Normalerweise werden Vermieter:innen bei berechtigtem und nachweisbarem Interesse die gewerbliche Untervermietung akzeptieren – es sei denn, es liegen diese Gründe dagegen vor (§ 553 BGB Abs. 1).

• Untermietvertrag resultiert in Überbelegung
• Untermietverhältnis ist nicht zumutbar
• Der:die Mietinteressent:in hat eine schlechte Bonität oder du als Vermieter:in hast schon schlechte Erfahrungen mit ihm:ihr gemacht.
• Eine Störung des Hausfriedens steht zu befürchten.
• Der:die Untermieter:in passt nicht zu den Vorgaben des Gewerbemixes und/ oder verletzt den Anspruch auf Konkurrenzschutz eines:einer anderen Mieter:in.
• Der:die Untermieter:in möchte einem ganz anderen Gewerbe in den Räumlichkeiten nachgehen und das Büro beispielsweise zu einem Imbiss umbauen.
• Die Geschäftsaktivitäten des:der neuen Mieter:in würden den Wert der Immobilie mindern.

• den:die Untermieter:in daher namentlich nennen.
• die Höhe der geplanten Miete und die Mietdauer offenlegen.
• das Gewerbe bzw. die Tätigkeit des:der Untermieters:Untermieterin mitteilen.
• Angaben zur Bonität des:der Untermieter:in machen.

Die Bonität muss gegenüber dem:der Vermieter:in angezeigt werden, wenn für die Gewerberäume eine Betriebspflicht vereinbart wurde. In diesem Fall muss der:die Untermieter:in diese zwangsläufig übernehmen und sich mit einer ausreichenden Bonität ausweisen.

Zwar muss die Auswahl des:der Untermieter:in anhand der genannten Punkte gemeinsam mit dem:der Vermieter:in erfolgen. Verursacht der:die Untermieter:in Schäden oder zahlt die Miete nicht, dann haftet jedoch dein:e Hauptmieter:in.

Manche Hauptmieter:innen decken dieses Risiko ab, indem sie für einen höheren Betrag untervermieten, als sie selbst bezahlen. Diese Differenz dient als Risikopuffer und ist rechtens, wenn sich aus dem Gewerbemietvertrag nichts anderes ergibt.

Als Vermieter:in hast du keinen Anspruch auf einen Anteil der Untermietzahlungen, die der:die Untermieter:in an ihre:n Mieter:in zahlt. Es ist jedoch erlaubt, einen Untermietzuschlag auf die Miete zu erheben. Allerdings darf dieser nicht willkürlich festgelegt werden, sondern muss durch einen höheren Aufwand oder eine stärkere Abnutzung der Räumlichkeiten gerechtfertigt sein.

Zu guter Letzt ist es wichtig, im Gewerbe-Untermietvertrag genau festzulegen,

• welche Gültigkeit das Verhältnis hat,
• welche Kosten abgedeckt sind
• und wer die Parteien sind.

Zu Gewerberäumen zählen neben Büros auch Garagen oder gewerblich genutzte Stellplätze. Die Mietsache und die Höhe der Zahlungen sowie eine Kautionszahlung sollten genau im Untermietvertrag aufgelistet werden. Mieter:innen finden online für den Untermietvertrag für Gewerbe zahlreiche Muster zum kostenlosen Download.

• Name und Anschrift der Untervermieter:innen und der Untermieter:innen
• der Mietgegenstand unter Angabe der Räume und Größe
• gemeinsam genutzte Räumlichkeiten
• ggf. Gründung einer Bürogemeinschaft
• Regelung von Geschäfts- und Öffnungszeiten
• Dauer des Mietverhältnisses
• Mietzins
• Nebenkosten
• Art der Mietzahlung
• mögliche Kaution
• bauliche Veränderungen und Instandhaltung
• Beschilderung oder Automatenaufstellung
• Schönheitsreparaturen und Wartungsarbeiten
• Auflistung aller Einrichtungsgegenstände bei möblierten Räumen Inventarliste)
• Regelung zur Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen
• Nutzung von Maschinen
• Abstellen von Fahrzeugen und Maschinen
• Verkehrssicherungspflicht
• Konkurrenzschutz
• weitere Untervermietung
• Übergabe der Mietsache
• technische Geräte
• Personal
• Haftung
• Betretungsrecht der Vermieter:innen
• mögliche Tierhaltung
• Kündigung, Kündigungsfristen gemäß § 580a BGB
• Schriftform
• sonstige Vereinbarungen Genaue Bezeichnung aller involvierten Mietparteien

Zusätzlich zur Inventarliste ist ein Wohnungsübergabeprotokoll notwendig, um für Schönheitsreparaturen und Schäden finanziellen Ausgleich verlangen zu können.