Von der Suche nach der passenden Immobilie über die Bewertung der Lage bis hin zur genauen Besichtigung jedes einzelnen Fensters müssen Sie beim Immobilienkauf zahlreiche Aspekte beachten.
Wir zeigen Ihnen anhand der „Checkliste Immobilienkauf“, worauf es bei der Immobilien-Suche und der Besichtigung des Gebäudes ankommt. Zudem erhalten Sie eine Checkliste als auch kostenlose PDF zum Download.
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Ein reibungsloser Hauskauf ist von großer Bedeutung, da es sich um einen einmaligen und einschneidenden Lebensabschnitt handelt.
Mit Hilfe von Checklisten stellst du sicher, dass alle wichtigen Aspekte zur Vorbereitung, Suche, Lage und Eckdaten zum Haus sowie Fragen an die Eigentümer:innen und das Bauamt abgedeckt werden.
Es ist ratsam, zusätzlich einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um das Haus zu bewerten.
Eine realistische und ehrlich Einschätzung der eigenen finanziellen Situation ist unerlässlich.
Einem Hauskauf können verschiedene Motive zugrunde liegen. Viele Menschen bauen oder kaufen ein Haus, um – womöglich mit Familie und Kindern – selbst darin zu wohnen. Andere sehen die Immobilie als Kapitalanlage, und vermieten den gekauften Wohnraum sofort oder nutzen ihn selbst für ein paar Jahre, bis die Kinder ausgezogen sind. Ein weiterer Fragenkomplex dreht sich darum, welche Art von Immobilie es werden soll: Haus oder Wohnung? Und wenn Haus, dann Massivbauweise oder Fertighaus? Oder möchtest du eine Bestandsimmobilie erwerben?
Für letztgenannten Fall kannst du dir eine strategische Vorgehensweise zurechtlegen. Das Stilmittel der Immobilienaushänge stirbt zwar langsam aus, doch begegnen uns hin und wieder die klassischen Abreißzettel. Du kannst überdies auf Zeitungsannoncen achten – oder selbst ein Inserat aufgeben. Überdies kannst du natürliche Online-Immobilienbörsen in beide Richtungen nutzen, also aktiv und passiv. Und nicht zu vergessen: Immobilienmakler:innen, die dir helfen, deine Traumimmobilie zu finden. Für diese Leistung musst du allerdings etwas Geld in die Hand nehmen.
Die Checkliste Hauskauf zur Suche und zur Vorbereitung:
- Welche Art von Immobilie soll es werden?
- Eigentumswohnung oder Haus?
- Bestandsimmobilie oder Neubau?
- Fertighaus oder Massivhaus?
- Zur Kapitalanlage oder Selbstnutzung?
- Welchen Makler anfragen?
- Selbst inserieren?
- Immobilienanzeigen in der Tagespresse / Magazine
- Online-Immobilienbörse
- Aushänge im Umfeld
So suchst du sicher
Achte bei der Immobiliensuche darauf, mit wem du deine persönlichen Daten teilst.
Die Lage
Die Lage einer Immobilie ist nicht nur im Alltag ein entscheidender Punkt – auch die Kosten hängen unmittelbar von der Umgebung und der Infrastruktur ab. Der Kaufpreis variiert einerseits je nach Region und Nachfrage und andererseits nach Anbindung an den ÖPNV sowie der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und Schulen.
Die Checkliste Hauskauf zur Lage:
- Infrastruktur: Kita, Schulen, Freizeiteinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
- Verkehrsanbindungen: ÖPNV (Busse und Bahnen)? Straßenzustand und Straßenkategorie?
- Passt das nachbarschaftliche Umfeld?
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Vor dem Immobilienkauf stehen alle Kaufinteressenten vor der Frage: "Wie teuer darf meine Immobilie sein?" Ermittle jetzt kostenlos deinen finanziellen Spielraum.
- Baujahr
- Grundriss
- Wohnfläche und Nutzfläche: Die Wohnfläche stellt die bewohnbare Fläche dar, die Nutzfläche umfasst alle Flächen, die einen bestimmten Zweck erfüllen, aber eben nicht bewohnt werden können.
- Einbauten: Kamin? Markisen?
- Garagen oder Carports
- Baubeschreibung (Substanz, Keller etc.)
- Erbpacht/Grundbuchauszug: Als Erbpacht wird das befristete Nutzungsrecht bezeichnet, sie wird ins Grundbuch eingetragen.
- Energieausweis prüfen: Nach dem Kauf eines Hauses schadet es nicht, beim Energieversorger einen Energieausweis zu beantragen. Solltest du eine Bestandsimmobilie erwerben, die nach dem Jahr 1978 gebaut worden ist, musst du dich um einen Verbraucherausweis der Heizung der drei vergangenen Jahre bemühen.
- Teilungserklärung: Hast du vor, eine Immobilie zu kaufen und in mehrere Mietwohnungen aufzuteilen, musst du beim Grundbuchamt eine Teilungserklärung abgeben.
- Raumaufteilung: Ist diese ansprechend oder nicht? Es empfiehlt sich, den Grundriss der Immobilie anzufordern und den jeweiligen Zustand von Keller, Dachboden, Stau- und Lagerräumen, Terrassen, Balkonen und Garten zu prüfen.
- Wie ist die Internetanbindung, ist Glasfaser vorhanden?
Die Hausbesichtigung ist ein eminent wichtiger Part beim Hauskauf. Hierbei kommt es darauf an, den Gesamtzustand der Immobilie genauestens zu überprüfen. Es gibt eine ganze Reihe an Fragen, die du abarbeiten solltest. Welchen Standard haben etwa Dach, Fenster, Fußböden, Fassade, Dämmung, Elektrik und Heizung? Gibt es eine Küche und wo sind deren Anschlüsse? Wie ist der Zustand der sanitären Anlagen und wie funktioniert die Warmwasserversorgung?
Die Checkliste Hauskauf zur Hausbesichtigung:
- Dach: Form und Zustand, Dämmung?
- Decken: Art und Höhe?
- Wasser: Wie funktioniert die Warmwasserversorgung? Wie funktioniert die Verbrauchsmessung?
- Sanitäreinrichtung und Ausstattung: Zustand, Materialien?
- Küche: technische Ausstattung, Zustand, Materialien?
- Fenster: Welche Art der Verglasung (Lärmschutz, Energie)? Wie alt sind die Fenster?
- Fassade: Welcher Art ist sie? Welchen optischen Eindruck macht die Fassade? Welche Mängel?
- Dämmerung: Wie ist sie ausgeführt? Gibt es ein Belüftungssystem oder eine andere Steuerungstechnik? Kannst du feuchte Stellen feststellen, die womöglich zur Schimmelbildung führen?
- Energieverbrauch: Welche Energiewerte liegen vor?
- Stromversorgung: Wie alt sind die Leitungen und Unterverteilungen und in welchem Zustand befinden sie sich? Wo sind die Steckdosen?
- Haustechnik: Belüftungssysteme, Steuerungstechnik?
- Heizung: Art (wie wird geheizt), Zustand und Alter?
- Fußböden: Welcher Art und wo sind eventuell Mängel? Gibt es eine Trittschalldämmung?
- Raumaufteilung: Gibt es "gefangene" Räume? Gibt es Durchgangszimmer?
- Balkons und Terrassen: Vorhanden? Wie viele? Zustand der Beläge?
- Stauräume: Gibt es genug und wie erreichbar?
- Dachböden: Wie genutzt oder nutzbar, Zugänge?
- Keller: Ausstattung, Zustand, Größe, Zugänge?
- Brandschutz: Auflagen erfüllt, Feuerlöscher, Rettungswege etc.?
- Sanierung: Wurden in der Immobilie bereits Maßnahmen zur Sanierung durchgeführt? Wenn ja, wo?
Wenn du eine Immobilie besichtigst und kein:e Expert:in bist, kannst du dich mit den aufgezählten Fragen dennoch recht gut an den Zustand der Immobilie herantasten. Wenn du eine:n Sachverständige:n hinzuziehst, bekommst du sicher Informationen und genauere Einschätzungen zu etwaigen Renovierungskosten. Doch Obacht: Die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt. Achte auf die angegebenen Qualifikationen des:der Expert:in und auf das Honorar, das verlangt wird.
- Wurden bereits Modernisierungen durchgeführt und wenn ja, wann und welche?
- Wichtig insbesondere bei Altbauten: Wurden beim Bau schädliche Materialien verwendet? Gibt es Wissenswertes zur Geschichte des Hauses oder zu den Vorbesitzer:innen?
- Ist ein Bebauungsplan vorhanden zu etwaigen zukünftigen Bauvorhaben im Haus selbst oder in der näheren Umgebung?
- Wirtschaftliche Daten: Unterhaltungskosten, laufende Wartungskosten, Erträge? Lass dir von den Vorbesitzer:innen die entsprechenden Belege zeigen.
- Sind eingetragene Grundschulden vorhanden?
- Welche:n Notar:in für den Kaufvertrag anfragen?
- Gibt es eingetragene Baulasten?
- Neubauten in der Nähe geplant oder genehmigt?
- Sind Pläne zur Straßensanierung vorhanden?
- Altbau: Denkmalschutzauflagen oder Milieuschutz?
Du bist nicht an einem Haus, sondern viel mehr an dem Kauf einer Wohnung interessiert? Hier kannst du direkt eine Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung downloaden.
Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss sich die eigene Finanzsituation klarmachen. Einen raschen Überblick verschaffst du dir etwa, wenn du den Eigenkapital-Rechner von ImmoScout24 verwendest. Dort trägst du alle dir bekannten Werte ein und erhältst sofort ein Ergebnis. Hier die wichtigsten Fragen zu diesem Thema:
- Gibt es einen möglichen KfW-Kredit?
- Hast du einen Bausparvertrag oder etwas Vergleichbares?
- Entspricht die bisher gezahlte Kaltmiete etwa der monatlichen Kreditrate?
- Wie wird sich die Zinsbelastung für dich auswirken?
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Was kommt bei einem Hauskauf an Kosten auf mich zu?
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Dabei handelt es sich nicht nur um die Kosten für die Immobilie. Möglicherweise fallen auch Sanierungs- oder Modernisierungskosten für dich an. Dazu kommen Zinsen für die Finanzierung, die Grunderwerbsteuer, Kosten für Grundbucheintrag und Notar:in und eine etwaige Maklercourtage.
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Was braucht man alles zum Hauskauf?
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Um den für den Hauskauf nötigen Kredit zu bekommen, musst du zunächst deine Bonität nachweisen. Als Angestellte:r legst du den aktuellen Einkommensteuerbescheid, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, einen Nachweis zum aktuellen Beschäftigungsverhältnis, Nachweise zu Eigenkapital oder schon existierendem Darlehen sowie eine Kopie der Personalausweises (beide Seiten) vor. Freiberufler:innen und Selbständige benötigen die letzte Steuererklärung, den Handelsregisterauszug, eine Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung sowie eine betriebswirtschaftliche Auswertung.
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Wie läuft die Zahlung beim Hauskauf?
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Die Details regelt der Kaufvertrag. In der Regel wird der Kaufpreis jedoch als Einmalzahlung überwiesen – mit dem Eigenanteil und dem Bankkredit. Individuelle Vereinbarungen wie Teil- und Ratenzahlungen sind selbstverständlich ebenfalls möglich.
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Was verlangt das Finanzamt beim Hauskauf?
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Wenn du für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück einen Kaufvertrag abschließt, bekommt das Finanzamt von dir die dazugehörige Grunderwerbsteuer. Die Höhe dieser Abgabe ist in den Bundesländern unterschiedlich.
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Was zählt zur Wohnfläche beim Hauskauf?
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Was in Deutschland offiziell zur Wohnfläche gehört, ist in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) festgeschrieben. Einfach ausgedrückt sind das Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bäder und Toiletten sowie Terrassen beziehungsweise Balkone, Dachgärten, Loggien oder Wintergärten. Waschküchen, Abstell- und Kellerräume, Garagen, Geschäftsräume oder Heizungs- und Trockenräume zählen hingegen nicht zur Wohnfläche.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren dich als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für dich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, dir eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen deiner rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir dir, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
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