Mehr­fa­mi­li­en­haus: So kann ei­ne Teilvermietung steu­er­lich ab­geset­zt wer­den

Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, nutzt in der Regel einen Teil selbst und vermietet die anderen Wohnräume. Für den vermieteten Teil können diverse steuerliche Vorteile geltend gemacht werden. In diesem Beitrag erfährst du, wie sich die Vermietung auf deine Steuererklärung auswirkt und welche Kosten du absetzen kannst.

Du kannst mit der Teilvermietung deines Mehrfamilienhauses regelmäßige Einnahmen generieren. Du kannst auch steuerliche Vorteile nutzen. Während du für den selbstgenutzten Teil nur begrenzt Steuern sparen kannst, bringen vermietete Objekt definitiv Ersparnisse bei der Steuer. Dabei gilt es, zwischen Anschaffungskosten und Werbungskosten zu unterscheiden:

• Anschaffungskosten stehen in direktem Zusammenhang mit der Anschaffung der Immobilie.
• Werbungskosten stehen nicht unmittelbar mit der Immobilie in Zusammenhang, dienen aber der Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahme.
  

Du hast ein Mehrfamilienhaus gekauft oder planst den Kauf eines solchen? Dann ist es wichtig, dass du dich mit dem Thema Abschreibung für Abnutzung (AfA) auskennst. Die AfA ist ein entscheidendes Instrument, um deine Steuerlast zu reduzieren und die Kosten deines Investments optimal zu gestalten. Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es dir, die Kosten für den Erwerb und die Herstellung eines Gebäudes steuerlich geltend zu machen. Bei Immobilien wird unterschieden zwischen der AfA auf das Gebäude und der AfA auf die Außenanlagen sowie bewegliches Inventar.

Für Wohngebäude wie ein Mehrfamilienhaus gelten besondere Abschreibungssätze:

Reguläre AfA nach § 7 Abs. 4 EStG:

• Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, beträgt die AfA 2 Prozent pro Jahr, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht.
• Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, beträgt die AfA 2,5 Prozent pro Jahr, was einer Nutzungsdauer von 40 Jahren entspricht.

Die AfA wird auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes berechnet. Dabei wird der Kaufpreis des Gebäudes abzüglich des Bodenwerts als Bemessungsgrundlage herangezogen. Der Boden selbst ist nicht abschreibbar, da er als nicht abnutzbares Wirtschaftsgut gilt.

Beispielrechnung:

Angenommen, du hast ein Mehrfamilienhaus für 1.000.000 Euro gekauft, und der Bodenwert beträgt 200.000 Euro. Somit beträgt der abschreibungsfähige Wert 800.000 Euro.

• Nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt:
  • Jährliche AfA: 2 % von 800.000 Euro = 16.000 Euro
• Vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt:
  • Jährliche AfA: 2,5 % von 800.000 Euro = 20.000 Euro
    

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung deiner Immobilie stehen. Sie mindern deine steuerpflichtigen Einkünfte und erhöhen somit die Rentabilität deines Investments.

Bei einem Mehrfamilienhaus können diese Kosten vielfältig sein. Hier sind einige Beispiele:

• Zinsen für Darlehen: Wenn du einen Kredit zur Finanzierung des Mehrfamilienhauses aufgenommen hast, kannst du die Zinsen als Werbungskosten absetzen.
• Abschreibungen (AfA): Die jährliche Abschreibung für Abnutzung (AfA) des Gebäudes zählt ebenfalls zu den Werbungskosten.
• Reparaturen und Instandhaltung: Kosten für die laufende Instandhaltung und kleinere Reparaturen sind sofort absetzbar.
• Verwaltungskosten: Gebühren für die Hausverwaltung, Bankspesen und andere Verwaltungskosten können ebenfalls abgezogen werden.
• Versicherung: Beiträge für Gebäudeversicherungen, wie beispielsweise die Wohngebäudeversicherung oder Haftpflichtversicherungen, gehören zu den Werbungskosten.
• Nebenkostenabrechnungen: Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr und andere Betriebskosten, die du nicht auf die Mieter umlegen kannst, sind ebenfalls Werbungskosten.
• Rechts- und Steuerberatungskosten: Ausgaben für steuerliche und rechtliche Beratung im Zusammenhang mit der Vermietung deiner Immobilie sind absetzbar.

Kosten für Modernisierungen und Renovierungen können je nach Art und Umfang unterschiedlich behandelt werden. Es wird unterschieden zwischen:

• Erhaltungsaufwand:
  Diese Kosten sind sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Dazu zählen laufende Instandhaltungsmaßnahmen und kleinere Reparaturen.
• Herstellungskosten:
  Diese Kosten entstehen bei umfangreichen Modernisierungen oder Erweiterungen des Gebäudes. Sie sind nicht sofort absetzbar, sondern müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Selbst wenn dein Mehrfamilienhaus vorübergehend leer stehen sollte, kannst du Werbungskosten geltend machen. Voraussetzung ist, dass du ernsthaft und nachweislich versuchst, neue Mieter:innen zu finden. Kosten für Anzeigen, Maklergebühren oder Renovierungen während des Leerstands sind dann weiterhin absetzbar.

Bei der Teilvermietung ist es wichtig, die Kosten korrekt aufzuteilen. Hier einige gängige Methoden:

1. Flächenanteilsmethode:
   Die Kosten werden nach dem Verhältnis der vermieteten Fläche zur gesamten Wohnfläche aufgeteilt. Wenn du z.B. eine Einliegerwohnung vermietest, die 25 Prozent der gesamten Wohnfläche ausmacht, kannst du 25 Prozent der Kosten als Werbungskosten absetzen.
2. Zeitraumaufteilung:
   Wenn du die Räume nur zeitweise vermietest, musst du die Kosten entsprechend der Vermietungsdauer aufteilen.

Beispielrechnung:
Angenommen, du vermietest 30 Prozent deines Hauses. Die jährlichen Gesamtkosten für das Haus betragen 20.000 Euro (inkl. Darlehenszinsen, Betriebskosten, Versicherungen etc.).

• Aufteilung nach Fläche: 30 % der Gesamtkosten = 6.000 Euro
• Diese 6.000 Euro kannst du als Werbungskosten absetzen.

In der Anlage V ("Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung") deiner Steuererklärung trägst du sowohl die Einnahmen aus der Teilvermietung als auch die Werbungskosten ein. Achte darauf, alle Belege und Nachweise sorgfältig aufzubewahren, da das Finanzamt diese im Zweifelsfall sehen möchte.

Wenn du in einem selbstgenutzten Teil des Hauses wohnst und einen anderen Teil vermietest, achte darauf, dass du die privaten und geschäftlichen Kosten sauber trennst. Nur die auf den vermieteten Teil entfallenden Kosten sind absetzbar.

Die Eigennutzung kannst du nur in sehr geringem Umfang steuerlich geltend machen. Nicht absetzbar sind beispielsweise:

• Kaufpreis
• Grunderwerbsteuer
• Kosten für die Finanzierung
• Notarkosten

Ausgaben für Modernisierungen, Ausbauten, Handwerker und für das Arbeitszimmer kannst du in einem gewissen Rahmen jedoch auch für den selbstgenutzten Teil Ihres Hauses von der Steuer absetzen.

Achte darauf, den vermieteten und den selbstgenutzten Wohnraum einwandfrei voneinander zu trennen. Dafür ist es zum empfehlenswert, die Anschaffungskosten im Kaufvertrag separat aufzuführen, also sozusagen die beiden Bereiche einzeln zu kaufen. Auch im Darlehen der Bank sollte erkennbar sein, dass es sich um zwei unterschiedliche Finanzierungen handelt. Nutze zwei unterschiedliche Kosten und achte auf eine saubere Buchführung.