Die Suche nach dem Traumhaus kann sich unter Umständen lange hinziehen und nicht selten geht man dabei noch Kompromisse ein. Entweder ist die Lage des gewünschten Objekts nicht ideal oder es wohnen noch Mieter:innen darin. Was Sie bei einem Hauskauf beachten müssen, wenn es noch vermietet ist, und wie Sie dabei noch Steuern sparen können, erfahren Sie hier.
- Generell können nur Eigentümer:innen eines Wohnobjekts Mieter:innen kündigen. Sie sollten dementsprechend als Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen sein.
- Langjährige Mieter:innen können beim Hauskauf den Kaufpreis senken.
- Ist die Immobilie als Investition oder Altersvorsorge gedacht ist es nebensächlich, ob das Wohnobjekt noch vermietet ist.
Grundsätzlich kann nur der:die Eigentümer:in eines Wohnobjektes Mieter:innen kündigen. Solange Sie also nicht als Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen sind, können Sie auch keine Kündigung aussprechen.
Auch der:die Verkäufer:in kann als Noch-Eigentümer:in nicht für Sie kündigen, da dies kein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB darstellt.
Da Sie als neue:r Eigentümer:in in das bestehende Mietverhältnis eintreten, sind auch dementsprechend bei gegebenem Kündigungsgrund die Kündigungsfristen einzuhalten.
Die Dauer des Mietverhältnisses bestimmt die Kündigungsfrist:
Dauer des Mietverhältnisses |
Kündigungsfrist |
0-5 Jahre |
3 Monate |
5-8 Jahre |
6 Monate |
Ab 8 Jahren |
9 Monate |
Wenn die Mieter:innen also länger als acht Jahre in Ihrem Wunschobjekt wohnen, müssen Sie noch mindestens neun Monate warten, bis Sie überhaupt selbst einziehen können. Dieser Umstand kann sich jedoch positiv auf den Kaufpreis auswirken.
Wollen Sie ein Haus kaufen, um selbst darin zu wohnen, sind langjährige Mieter:innen ein Argument für einen geringeren Kaufpreis. Dies sollten Sie in den Verhandlungen definitiv mit einbringen!
Ein Hauskauf muss nicht zwangsläufig für den eigenen Wohnzweck erfolgen. Für einige Käufer ist der Erwerb einer Immobilie als Investition oder Altersvorsorge gedacht. Eine solche Immobilie soll dann im Regelfall auch weiterhin vermietet werden. Daher spielt es hier beim Hauskauf keine große Rolle, wenn es noch vermietet.
Wer für den Erwerb einer Immobilie einen Kredit aufgenommen hat, kann die anfallenden Zinsen jährlich von der Steuer als Werbungskosten absetzen. Für das Finanzamt muss jedoch klar ersichtlich sein, wie viel Kreditzinsen für die vermietete Fläche anfallen. Die Zinsen werden dann von den Mieterträgen abgezogen und lediglich die Restsumme wird versteuert.
Die gute Nachricht lautet: Ja! Als Vermieter:innen stehen Ihnen noch weitere Möglichkeiten zur Verfügung, wie Sie Kosten, die Ihnen durch die Vermietung entstehen, von der Steuer absetzen können.
Sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie stehen, können steuerlich geltend gemacht werden. Hierzu gehören:
- Fahrtkosten (Fahrten zur Immobilie selbst, zur Bank oder auch zum Baumarkt) können mit 30 Cent pro Kilometer von der Steuer abgesetzt werden.
- Kontoführungsgebühren des Kontos, das für die Verwaltung des vermieteten Objekts angelegt wurde.
- Reparaturen sowie Renovierungen können komplett von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
- Bürokosten, die sich aus der Vermietung ergeben (Telefonie, Schreibwaren, etc.).
Kosten für Ausstattungsgegenstände wie Möbel oder Elektrogeräte können jährlich komplett von der Steuer abgesetzt werden, wenn sie den Nettowert von 410 Euro nicht übersteigen. Sind die Kosten höher, müssen sie über mehrere Jahre abgeschrieben werden.
Kosten, die im Zuge der Mietersuche entstehen, können in der Steuererklärung komplett als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Die jährlich anfallende Grundsteuer kann im Falle einer Vermietung einer Immobilie in Gänze abgesetzt werden. Mitgliedsbeiträge für Vermieter:innenverbände sowie die Nebenkosten, die der:die Mieter:in an die Vermieter:innen zahlt, können steuerlich geltend gemacht werden.
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