Viele Verkäufer haben die Idee, ihre Immobilie günstig an ein Familienmitglied zu verkaufen. Jedoch sollten Sie bedenken, dass bei sehr niedrigen Preisen oft die Schenkungssteuer anfällt. Hier erfahren Sie, welche Regelungen beim Immobilienverkauf unter Wert anfallen, wie hoch die Schenkungssteuer ist und wie Sie diese als Käufer vermeiden können.
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Ein günstiger Verkauf der eigenen Immobilie ist erlaubt, kann aber Schenkungssteuer für den Beschenkten mit sich bringen.
Die Höhe der Schenkungssteuer hängt vom Freibetrag, vom Wert der Immobilie und von der Steuerklasse des Beschenkten ab.
Um die Schenkungssteuer zu umgehen, ist eine Schenkung in mehreren Teilen oder eine Wertminderung durch ein Nießbrauchrecht denkbar.
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Prinzipiell darf der Verkäufer einer Immobilie den Preis für diese festlegen. Jedoch sollten Sie beachten, dass bei einem „Ramschpreis“ das Finanzamt von einer sogenannten gemischten Schenkung ausgeht und Schenkungssteuer erhebt. Dann müssen Sie als Käufer teils hohe Steuern auf den Kauf zahlen und profitieren eventuell gar nicht mehr von dem niedrigeren Preis.
Auch wenn Sie eine Gegenleistung wie etwa ein Wohnrecht des Verkäufers vereinbaren, kann die Schenkungssteuer anfallen. Hier fragt das Finanzamt, ob die Gegenleistung in etwa dem Wert der Immobilie entspricht. Als Faustregel gilt, dass ein Kaufpreis von 20 bis 25 Prozent unter dem durchschnittlichen Preis für eine vergleichbare Immobilie die Aufmerksamkeit des Finanzamts erregt und zur Veranschlagung zusätzlicher Steuern führen kann.
Zur Wertermittlung wird nicht der Bodenrichtwert, sondern der Verkehrswert der Immobilie herangezogen, den ein Experte ermitteln kann. Alternativ können Sie den Wert Ihrer immobilie auch kostenlos mit der Immobilienbewertung von ImmoScout24 ermitteln lassen.
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Die Schenkungssteuer ähnelt der Erbschaftssteuer, ist aber separat zu betrachten. Die Schenkungssteuer soll verhindern, dass ein Erbe umgangen wird und dass eine unfaire Bereicherung möglich ist. Bei der Schenkung fallen Eltern und Groß- sowie Urgroßeltern in eine schlechtere Steuerklasse als beim Erbe. Es gelten keine Versorgungsfreibeträge. In der Regel ist selbstgenutztes Wohneigentum für Kinder, die eine Schenkung erhalten, nicht steuerfrei. Nur Ehe- und Lebenspartner können davon profitieren.
Die Höhe der Schenkungssteuer hängt von folgenden Faktoren ab:
Verwandtschaftsverhältnis
Steuerklasse des Beschenkten
Wert der Schenkung
Der Beschenkte muss die Schenkungssteuer zahlen, indem er innerhalb von drei Monaten nach der Schenkung eine Schenkungssteuererklärung beim zuständigen Finanzamt einreicht. Dafür ist ein formloses Schreiben, das persönliche Daten von Empfänger und Schenker, den Gegenstand der Schenkung und Informationen zum verwandtschaftlichen Verhältnis enthält, ausreichend. Sollten die Schenkungssteuern nicht beglichen werden, ist der Schenkende in die Haftung zu nehmen.
Die Schenkungssteuer bezieht sich nur auf den Anteil des Wertes der Immobilie, der über dem Freibetrag des Empfängers liegt. Für diesen Anteil fällt die Steuer einmalig an. Nach zehn Jahren kann der Empfänger erneut seinen Freibetrag in Anspruch nehmen. Die Freibeträge gestalten sich wie folgt je nach Verwandtschaftsverhältnis:
Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro bei Steuerklasse I
Kinder und Adoptivkinder: 400.000 Euro bei Steuerklasse I
Enkelkinder: 200.000 bis 400.000 Euro bei Steuerklasse I; abhängig davon, ob die Eltern noch leben
sonstige Verwandte: 20.000 Euro
Bis Ende 2022 waren die Freibeträge großzügig bemessen. An deren Höhe ändert sich auch nichts. Was sich jedoch geändert hat, ist das Ermittlungsverfahren, um einen Immobilienwert festzustellen. Einige Berechnungsfaktoren wurden mit dem neuen Bewertungsgesetz zum 1. Januar 2023 angepasst, andere ergänzt.
Dadurch kann eine Immobilie, die vorher 600.000 Euro wert war, 800.000 Euro wert sein und erfährt damit eine immense Wertsteigerung. Dementsprechend erhöht sich auch die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer. Allerdings findet das Sachwertverfahren nur Anwendung, wenn es keine Vergleichswerte vergangener Transaktionen gibt.
Wichtig ist, dass Sie bei einer Schenkung, den Wert Ihrer Immobilie – sofern er nicht bereits als Vergleichswert vorliegt – ermitteln lassen, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Besuchen Sie eine ausführliche Erklärung der neuen Gesetzeslage in unserem Beitrag für Erbschaftssteuer.
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Wer seine Immobilie zu einem niedrigen Preis an Verwandte oder andere Begünstigte verkaufen möchte, hat die folgenden Optionen, um die Schenkungssteuer zu umgehen oder zu minimieren:
Zusätzlich zum Kaufpreis eine Gegenleistung wie ein Wohnrecht oder Nießbrauch festlegen
Den Freibetrag ausschöpfen
Die Schenkung nach Möglichkeit auf 20 Jahre oder mehr verteilen, um vom erneuten Freibetrag nach zehn Jahren zu profitieren
Einschätzung des Finanzamtes durch ein Wertgutachten widerlegen
Schenkung statt Verkauf zu niedrigem Preis erwägen, um eine versteckte Schenkung und daraus resultierende hohe Steuern sowie eventuell sogar rechtliche Probleme zu vermeiden
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren dich als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für dich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, dir eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen deiner rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir dir, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
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