Was ist an­ders beim Im­mo­bi­li­en­er­werb?

Haus oder Wohnung? Irgendwann stehen Immobilienerwerber vor dieser Frage. Gerade in Ballungsräumen fällt die Entscheidung dann häufig zugunsten der Eigentumswohnung. Daher ist es wichtig, sich bewusst zu machen, was es bei einer Eigentumswohnung zu beachten gibt und was die Unterschiede zu einem Einfamilienhaus sind.

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist unter anderem geregelt, was eine Eigentumswohnung – juristisch: Wohnungseigentum – eigentlich ist, welche Rechte und Pflichten die Wohnungseigentümer untereinander und gegenüber Dritten haben, und wie sich die Verwaltung von Wohnungseigentum gestaltet.  

Die rechtliche Grundlage für die Entstehung von Wohnungseigentum bildet die sogenannte Teilungserklärung des Grundstückseigentümers. Damit werden aus dem betreffenden Grundstück rechtlich selbständige Wohnungseigentumseinheiten gebildet. Mit der Teilungserklärung wird oftmals auch eine Gemeinschaftsordnung festgelegt: Darin wird geregelt, wie die Eigentumseinheiten genutzt werden dürfen – zum Beispiel als Wohnung oder als Geschäftslokal.

Hieraus ergibt sich bereits eine wichtige Besonderheit von Eigentumswohnungen: Der Eigentümer kann seine Wohnung eventuell nicht uneingeschränkt nach freiem Belieben nutzen, sondern muss dabei solche Vorgaben beachten, die innerhalb der Eigentümergemeinschaft gelten. Auch bauliche Veränderungen der Wohnung, wie zum Beispiel der Anbau einer Markise, die Installation von Rollläden  oder die Anlage einer Terrasse, sind nicht uneingeschränkt möglich, sondern – je nach Art der Baumaßnahme – von der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer abhängig.

Anders als der Eigentümer eines Einfamilienhauses trägt ein Wohnungseigentümer nicht sämtliche Kosten des Hauses und des Grundstücks selbst in voller Höhe. Die sogenannten Kosten des Gemeinschaftseigentums trägt vielmehr jeder Wohnungseigentümer anteilig. Dies gilt

• ähnlich wie bei einer Mietwohnung für Betriebskosten wie zum Beispiel Wasser, Heizung, Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gartenpflege und Hausmeister,

• darüber hinaus aber auch für andere Kostenpositionen wie zum Beispiel die Verwaltung oder Reparaturen.

Für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums wird außerdem eine Rücklage gebildet, die sogenannte Instandhaltungsrücklage. In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften muss jeder Wohnungseigentümer für seinen Anteil an den voraussichtlichen Kosten und den Beiträgen zur Instandhaltungsrücklage einen bestimmten Betrag pro Monat zahlen, das sogenannte Haus- oder Wohngeld. Darüber muss jährlich  abgerechnet werden. 

Ein weiterer, wichtiger Unterschied zum Einfamilienhaus: Die gemeinschaftlichen Angelegenheiten werden meist in (mindestens) jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen durch entsprechende Beschlüsse geregelt. Mit welcher Mehrheit ein Beschluss gefasst werden muss, hängt davon ab, worüber entschieden wird. Die meisten Wohnungseigentümergemeinschaften haben dazu einen Verwalter, der unter anderem die Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne erstellt, sich um die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft kümmert, Eigentümerversammlungen einberuft und Reparaturen veranlasst.

Aus diesen Gründen bringt es der Erwerb einer Eigentumswohnung mit sich, dass viel mehr Unterlagen zu prüfen sind als beim Kauf eines Einfamilienhauses. Neben den Dokumenten, die bei jedem Immobilienerwerb zu kontrollieren sind, sollten sich Käufer einer Eigentumswohnung diese Unterlagen sorgfältig durchsehen:

• die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

• falls vorhanden, die sogenannte Beschlusssammlung, in der die Beschlüsse der Gemeinschaft zusammengefasst sind

• die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen,

•  die letzten Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne

•  den Verwaltervertrag

Die Verbraucherzentrale hat zu dem Themengebiet „Eigentumswohnung: Auswahl und Kauf“ einen umfassenden Ratgeber herausgegeben, der alle Aspekte rund um den Kauf einer neuen oder gebrauchten Eigentumswohnung ausführlich behandelt. Von der Suche und Auswahl über die gründliche Prüfung aller Unterlagen und der Wohnung selbst bis zum Kaufvertrag und der Übergabe.