Jetzt kau­fen oder noch war­ten?

Im Immobilienmarkt ist gerade viel Bewegung. Die Zinsen steigen, dafür fallen die Kaufpreise vielerorts endlich mal wieder. Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, stellst du dir vielleicht gerade die Frage: Jetzt kaufen oder lieber noch warten? Wir haben die Marktsignale untersucht. 

Derzeit halten sich Kaufinteressierte zurück. Auslöser waren im Jahr 2022 die steigenden Zinsen für Immobilienkredite. Wer den Euro zwei- oder dreimal umdrehen muss, geht nicht auf jedes Angebot gleich ein – so wie es in den Jahren zuvor war. Die Folge: Das Angebot wächst, die sogenannte Marktverweildauer von Immobilien verlängert sich, die Preise geraten unter Druck.

Marktbeobachter:innen beschreiben die aktuelle Lage als ein Patt zwischen Kaufinteressierten und Verkäufer:innen, bei dem die einen auf die Fehler der anderen warten. Der Markt scheint unsicher, da es Anzeichen für steigende, gleichbleibende und fallende Preise gibt. Auf der einen Seite gibt es Spekulationen, dass Preisnachlässe aufgrund von höheren Finanzierungskosten für Käufer:innen entstehen werden. Auf der anderen Seite steigen die Kosten für neue Bauprojekte, weshalb das Angebot begrenzt ist. So schätzen Fachleute die Lage ein:

Beim Immobilienverband IVD Süd spricht man bereits von einer „Trendwende“, weil der Markt stark gedämpft sei: Es komme vermehrt dazu, dass Kauf- bzw. Bauwillige einen Rückzieher machen. In den Regionen Bamberg und Bayreuth sei das Angebot der verfügbaren Immobilien zum Ende des Jahres um bis zu 82 Prozent angestiegen. Das klingt nach ganz neuen Möglichkeiten für Kaufsuchende.

Unser ImmoScout24-WohnBarometer erkennt ähnliche Entwicklungen. Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, erläutert im Marktbericht: „Die letzten Monate waren geprägt von einer Phase des Abwartens und der Spekulation auf sinkende Preise. In der aktuellen Situation des Angebotsüberhangs haben Kaufinteressierte das Momentum auf ihrer Seite. Dass die Preise jetzt nachgeben, zeigt, dass der Markt funktioniert.“ Aber: Wir erwarten, dass die Preiskorrekturen eher moderat ausfallen werden. Der große Preissturz wird wohl nicht kommen. Wenn du mehr darüber wissen willst, dann wirf doch mal einen Blick ins WohnBarometer.

Die energetische Fitness von Gebäuden wird aktuell und zukünftig einen großen Einfluss auf den Preis haben. Vorbei sind die Zeiten, als ungedämmte Energiefresser Höchstpreise erzielten. Die Bundesregierung forciert den Umbau des Gebäudebestands zu Energieeffizienz. Laut dem Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW müssten in Deutschland bis 2027 oder 2030 mindestens drei Millionen Gebäude renoviert werden, um die neuen Anforderungen zu erfüllen. Das bedeutet: Wenn du heute eine ältere Immobile kaufst, musst du über kurz oder lang an die Sanierung ran. Das begrenzt Höchstpreise beim Verkauf. Da ist es wieder – das Patt zwischen Verkäufer:innen und Kaufinteressierten.

Wichtiger Faktor für deinen Kauf: Werden die Bauzinsen weiter steigen? Derzeit sieht es danach aus, denn die Europäische Zentralbank hat bereits weitere Leitzinserhöhungen in Aussicht gestellt. Allerdings wurde zuletzt das Tempo reduziert, von 0,75 auf 0,5 Prozentpunkte, was darauf hindeuten kann, dass die größten Steigerungsraten bereits hinter uns liegen. Noch niedriger als bisher werden die Zinsschritte aber wahrscheinlich nicht ausfallen, ist aus dem EZB-Umfeld zu vernehmen. Mehr zur aktuellen Zinsentwicklung liest du in unserem Zinskommentar.

Die Perspektive des Immobilienfinanzierers: Michael Neumann von Dr. Klein sagt: „Auch wenn es 2023 keinen Preissturz geben wird – weder bei den Finanzierungskosten noch bei den Immobilienpreisen –, werden wir günstigere Objekte am Markt sehen. Vor allem haben wir nun keinen Verkäufermarkt mehr. Ich rate Menschen, die 2023 eine Immobilie kaufen wollen, mutig in die Preisverhandlung zu gehen und den Spielraum auszuloten.“ Über den Kaufpreis zu verhandeln, lohnt sich also aktuell wieder. Wie du das am besten angehst und eine gute Strategie findest, erfährst du in unserem Ratgeber zum Thema "Preisverhandlung beim Immobilienkauf".

Immobilien gelten unter professionellen Anleger:innen nach wie vor als wertstabile Assetklasse. So schützen sie zum Beispiel vor hoher Inflation, weil in der Regel auch die Mieten parallel zum Preisniveau steigen. Das ist besonders wichtig, wenn du nicht vorhast, selbst in der Immobilie zu wohnen, sondern sie vermieten möchtest. Doch auch bei Selbstnutzung ist es gut zu wissen, dass Immobilien eine stabile Wertanlage sind. Die Chancen stehen insgesamt gut, dass deine Wohnung oder dein Haus langfristig an Wert gewinnt.

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