Der Immobilienkaufvertrag: Dar­auf ist bei ei­nem Kauf­ver­trag für Im­mo­bi­li­en zu ach­ten

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist eine bedeutende Entscheidung. Deshalb ist es absolut notwendig, dass du den Immobilienkaufvertrag genau verstehst und richtig vorbereitest bist. In diesem Artikel werden alle relevanten Fragen und Themen rund um den Immobilienkaufvertrag behandelt – rechtliche Grundlagen, die Relevanz des Grundbuchs und eine Checkliste über die Schritte, die vor und nach der Unterzeichnung notwendig sind.

Ein Immobilienkaufvertrag ist wie jeder Kaufvertrag eine rechtsverbindliche Vereinbarung zwischen Käufer:in und Verkäufer:in. Der Vertrag sichert beide Parteien ab. Ein Kaufvertrag legt die Bedingungen des Verkaufs, den Kaufpreis und andere wesentliche Details fest. Die Besonderheit beim Immobilienkaufvertrag: Ohne notarielle Beglaubigung kann der Eigentümerwechsel nicht rechtswirksam abgeschlossen werden. Der Immobilienkaufvertrag ist notwendig für die Eintragung der neuen Eigentümer:innen ins Grundbuch. Diese Eintragung ist juristisch unerlässlich, um ein Immobilienkauf oder -verkauf rechtskräftig zu gestalten. Wichtige Grundlagen für Verträge aller Art, so auch für den Immobilienvertrag, findest du im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Du kannst bei ImmoScout24 überprüfen, ob dein Immobilienvertrag BGB-konform ist.

Ein Immobilienkaufvertrag enthält alle wichtige Klauseln, Informationen und Regelungen zum geplanten Kauf, zu dem typischerweise folgende Inhalte gehören:
 

• Beschreibung der Immobilie: Genaue Angaben zur Lage, Größe und zum Zustand.
• Kaufpreis: Vereinbarter Preis und Zahlungsmodalitäten.
• Übergabetermin: Zeitpunkt des Besitzwechsels.
• Lastenfreistellung: Regelung, dass die Immobilie lastenfrei übergeben wird.
• Gewährleistung: Eventuelle Haftung für Mängel.
   

Der Vertrag ist in der Regel klar strukturiert und umfasst mehrere Seiten. Er enthält Standardklauseln als auch individuell vereinbarte Punkte, die zwischen Käufer:in und Verkäufer:in ausgehandelt wurden.

Wer setzt den Immobilienkaufvertrag auf? In der Regel setzt der Notar oder die Notarin den Kaufvertrag auf. Das Notariat wird oft von dem:der Käufer:in gewählt, bleibt jedoch eine neutrale Instanz, die sicherstellt, dass beide Parteien gleichberechtigt behandelt werden. Das Notariat prüft alle Unterlagen und sorgt dafür, dass der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Wie viel kostet ein Immobilienkaufvertrag? Der Immobilienkaufvertrag gehört zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf, einen Service des Notariats. Wie hoch die Kosten ausfallen, wird von einer Gebührenverordnung geregelt, die je nach Bundesland ein wenig anders ausfallen kann. In der Regel belaufen sich die Notarkosten beim Immobilienkaufvertrag auf 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises.

Der Energieausweis ist ein Pflichtdokument beim Verkauf von Immobilien und gibt Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes. Der:die Verkäufer:in ist gesetzlich dazu verpflichtet, diesen Ausweis bereits bei der ersten Besichtigung vorzulegen. Der Energieausweis hilft Käufer:innen dabei, die laufenden Energiekosten der Immobilie besser einzuschätzen.

Der Gesetzgeber hat die Energieeinsparungsverordnung eingeführt, damit der Energieverbrauch von Immobilien transparent ist. Seit 2009 sind Verkäufer:innen von Immobilien dazu verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Weigert sich der:die Verkäufer:in, kann gegen ihn:sie ein Bußgeld verhängt werden. Im Immobilienkaufvertrag ist entsprechend vermerkt, dass der Energieausweis an die Käufer:innen übergeben werden muss.

Im Energieausweis siehst du auch, welche Sanierungen eventuell in nächster Zeit anstehen. Diese beiden Arten des Energieausweises lassen sich voneinander unterscheiden:

• Verbrauchsausweis: Dieser Energieausweis ist kürzer und günstiger. Er gibt an, wie viel Energie die Bewohner:innen der Immobilie in den letzten Jahren tatsächlich verbraucht haben.
• Bedarfsausweis: Im Bedarfsausweis siehst du, welcher theoretische Energiebedarf sich aus dem Gebäudezustand ergibt. Dieser Ausweis ist ausführlicher und meist aufschlussreicher.

Der relevante Paragraph im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist § 311b BGB – welcher Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass regelt und vor allem die Formvorschriften für den Immobilienkaufvertrag. Nach diesem Paragrafen muss der Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden, sonst ist er unwirksam. Die Beurkundung dient dem Schutz beider Parteien. Er stellt auch sicher, dass beide die rechtlichen Konsequenzen des Geschäfts verstehen. Hier der Wortlaut des Paragrafen in den relevanten Absätzen:

Absatz 1: „Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein Vertrag, der dieses Formerfordernis nicht erfüllt, ist nichtig. Die Nichtigkeit wird jedoch geheilt, wenn die Auflassung und die Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch erfolgen.“

Absatz 2: „Eine Verpflichtung zur Übertragung oder zum Erwerb des Eigentums an einem Grundstück im Sinne von Absatz 1 ist auch dann gegeben, wenn sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt oder unter bestimmten Bedingungen zu übertragen oder zu erwerben.“

Absatz 3: „Der formfreie Abschluss eines Vertrages über den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung bleibt unberührt.“

Folgende Paragrafen sind auch wichtig für einen Immobilienkaufvertrag:

§ 433 BGB – Inhalt des Kaufvertrags:
In diesem Paragrafen werden die allgemeinen Pflichten aus einem Kaufvertrag geregelt, die auch für den Immobilienkauf gelten. Der:die Verkäufer:in ist verpflichtet, das Eigentum an der Immobilie zu übergeben und diese frei von Sach- und Rechtsmängeln zu überlassen. Der:die Käufer:in muss den vereinbarten Kaufpreis zahlen und die Immobilie abnehmen.

§ 925 BGB – Auflassung:
Die Auflassung ist der entscheidende rechtliche Akt, bei dem Käufer:in und Verkäufer:in die Einigung über den Eigentumsübergang einer Immobilie vor dem:der Notar:in erklären. Diese ist neben der Eintragung ins Grundbuch notwendig, damit der Eigentumserwerb wirksam wird.

§ 873 BGB – Erwerb durch Eintragung:
Hier wird geregelt, dass der Eigentumsübergang an einem Grundstück erst durch die Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Der Abschluss des Immobilienkaufvertrags allein reicht also nicht aus! Die Eigentumsübertragung wird erst durch die Grundbucheintragung vollzogen.

Im Kaufvertrag werden sowohl Käufer:innen als auch Verkäufer:innen namentlich aufgeführt. Alle wichtigen persönlichen Daten der Vertragsparteien (Name, Anschrift, Geburtsdatum) müssen selbstverständlich korrekt angegeben sein. Alle Angaben werden so auch für die Eintragung ins Grundbuch verwendet. Es ist empfehlenswert, die Immobilie vollständig und korrekt zu beschreiben, um Missverständnisse zu vermeiden.

Du musst als Käufer:in erst mit der Finanzierung der Immobilie starten, wenn eine so genannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen wurde. Die Auflassungsvormerkung sichert den späteren Erwerb ab. Die Immobilie kann dann nicht an eine dritte Person veräußert werden. Du wirst als Käufer:in aber erst nach Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch als Eigentümer:in eingetragen.

Jeder Immobilienkaufvertrag nimmt direkten Bezug auf das Grundbuch. Im Grundbuch ist die Immobilie registriert. Das Grundbuch ist – wie der Immobilienkaufvertrag – ein juristisches Instrument, das für Transparenz und Rechtssicherheit im Immobiliengeschäft sorgt. Im Grundbuch stehen folgende Informationen:
 

1. Eigentümer:in: Wer sind die rechtmäßigen Eigentümer:innen der Immobilie? Jede Änderung des Eigentums wird hier eingetragen.
2. Grundstücksbeschreibung: Flurstücksnummer, Größe und Lage.
3. Lasten und Beschränkungen: Rechte Dritter an der Immobilie, wie etwa Wohnrecht, auch Hypotheken, Grundschulden und andere Belastungen.
4. Grundpfandrechte: Sicherheiten wie Hypotheken oder Grundschulden.
5. Vormerkungen: z.B. eine Auflassungsvormerkung, die den Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert, bevor der Kauf abgeschlossen ist.
6. Sonstige Hinweise: z.B. Zwangsversteigerungsvermerke oder Einträge über Insolvenzverfahren.
    

Durch Einsicht in das Grundbuch erhalten Käufer:innen einen umfassenden Überblick über rechtliche Verpflichtungen, die mit der Immobilie verbunden sind.

Wichtig: Der Eigentumsübergang wird erst durch die Eintragung ins Grundbuch rechtskräftig. Grundbuch und notarieller Immobilienkaufvertrag bilden gemeinsam eine sichere und transparente Abwicklung des Immobiliengeschäfts.

Der Notar benötigt verschiedene Informationen, um den Kaufvertrag aufzusetzen:
 

• Angaben zu Käufer:in und Verkäufer:in: Namen, Adressen und Geburtsdaten.
• Daten zur Immobilie: Grundbuchauszug, Flurstücksnummer und genaue Beschreibung der Immobilie.
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Der vereinbarte Preis und die Details zur Zahlung.
• Belastungen: Informationen über bestehende Hypotheken oder Grundschulden.
• Sondervereinbarungen: Besondere Absprachen, etwa über die Übernahme von Inventar oder Renovierungsarbeiten.
   

Die Angaben zur Immobilie, wie Lage, Größe und Art des Grundstücks
oder Gebäudes werden aus dem Grundbuch genommen. Bestehende Belastungen, wie Hypotheken oder Grundschulden, bekommt das Notariat ebenfalls aus dem Grundbuchauszug, der beim zuständigen Amtsgericht eingeholt wird.

Die persönlichen Daten von Käufer:in und Verkäufer:in bekommt das Notariat von den beteiligten Parteien. Gegebenenfalls existieren Genehmigungen, etwa von Gemeinden bei Vorkaufsrechten. Diese Dokumente müssen dem Notariat auch vorgelegt werden. Mit all diesen Informationen sorgt das Notariat dafür, dass der Immobilienkaufvertrag rechtlich vollständig ist und beide Parteien genau über ihre Rechte und Pflichten informiert sind.

Beim Immobilienkaufvertrag spielen Genehmigungen, wie das Vorkaufsrecht und Grundpfandrecht, eine wichtige Rolle. Das Vorverkaufs- und Grundpfandrecht gewährleisten rechtliche Klarheit und Sicherheit für beide Vertragsparteien:
 

• Vorkaufsrecht Es erlaubt Dritten, in den Kaufvertrag einzutreten und die Immobilie unter denselben Bedingungen zu erwerben wie die ursprünglichen Käufer:innen. Häufig haben Gemeinden ein Vorkaufsrecht, um das Grundstück beispielsweise für öffentliche Zwecke zu nutzen. Vor Abschluss des Kaufvertrags ist es daher wichtig, abzuklären, ob ein solches Vorkaufsrecht gibt und ob die Gemeinde es wahrnimmt.
  
  
• Grundpfandrecht Käufer:innen müssen sicherstellen, dass Hypotheken oder Grundschulden entweder gelöscht oder entsprechend übernommen werden, um rechtliche Probleme und finanzielle Verpflichtungen zu vermeiden. Für diesen Schritt ist die Zustimmung der kreditgebenden Bank oder des Kreditgebers notwendig.

Ein gut ausgearbeiteter Kaufvertrag sollte folgende Punkte umfassen:
 

1. Vertragsparteien: Genaue Angaben zu Käufer:in und Verkäufer:in .
2. Beschreibung der Immobilie: Detaillierte Angaben zur Immobilie, einschließlich Grundbuchdaten.
3. Kaufpreis: Festgelegter Kaufpreis und Zahlungsbedingungen.
4. Lastenfreistellung: Klärung, ob die Immobilie lastenfrei übergeben wird.
5. Übergabetermin: Zeitpunkt, wann die Immobilie an den:die Käufer:in übergeht.
6. Gewährleistung: Regelungen zur Haftung bei Mängeln.
7. Sondervereinbarungen: Individuell vereinbarte Punkte wie die Übernahme von Möbeln oder Renovierungsarbeiten.
   
   

Ein oft übersehener Punkt im Immobilienkaufvertrag ist die Regelung zu den „mitverkauften Gegenständen“. Häufig gibt es Einrichtungs- oder Ausstattungsgegenstände, wie Einbauküchen, Markisen, Gartenhäuser oder fest installierte Elektrogeräte, die Käufer:innen beim Kauf der Immobilie übernehmen möchten. Diese Gegenstände sind jedoch nicht automatisch im Kaufpreis enthalten. Sie gelten rechtlich als bewegliches Inventar und sind deshalb kein Teil der Immobilie.

Wenn Gegenstände mit übernommen werden sollen, ist es wichtig, sie im Kaufvertrag genau aufzulisten und gegebenenfalls einen zusätzlichen Preis dafür festzulegen. Fehlt diese Regelung, kann es zu Missverständnissen kommen, da Verkäufer:innen das Recht haben, diese Gegenstände mitzunehmen, wenn sie nicht ausdrücklich im Vertrag erfasst sind. Indem diese Details klar geregelt werden, schützt sich der:die Käufer:in vor bösen Überraschungen.

Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag festgelegt und beschreibt den Zeitpunkt, an dem der Besitz und die Verantwortung für die Immobilie auf den:die Käufer:in übergehen. Ab diesem Termin ist der:die Käufer:in für alle anfallenden Kosten wie Grundsteuer und Nebenkosten verantwortlich. Wichtig ist, dass die Immobilie lastenfrei übergeben wird und eventuelle Hypotheken vorher gelöscht wurden.

Im Immobilienkaufvertrag steht in der Regel ein konkreter Übergabetermin der Immobilie. Meist fällt dieser zeitlich mit der Zahlung des Kaufpreises zusammenfällt. So kannst du als Käufer:in möglichst früh einziehen, während der:die Verkäufer:in die Sicherheit hat, seinen:ihren Besitz erst nach Eingang des Kaufpreises übergeben zu müssen.

Wichtig: Beim Übergabetermin solltest du darauf bestehen, ein ausführliches Protokoll anzulegen. So hast du Beweismittel, falls du zeigen möchtest, dass der Verkäufer dir Mängel verschwiegen hat.

Die Gewährleistung regelt die Haftung bei Mängeln. Grundsätzlich haften Verkäufer:innen nur für Mängel, die ihnen bekannt waren und/oder die sie arglistig verschwiegen haben. Für kleinere Mängel, die nach der Übergabe auftreten, haftet der:die Verkäufer:in in der Regel nicht. Eine Haftung für kleinere Mängel wird meist im Kaufvertrag ausgeschlossen. Deshalb sollte eine Immobilie vor dem Kauf gründlich geprüft werden.

Es gibt keine Immobilie ohne Mängel. Im Immobilienkaufvertrag werden auch die Gewährleistungsrechte der Käufer:innen geregelt. Während bei dem Kauf einer gebrauchten Immobilie üblicherweise die Gewährleistung vom:von der Verkäufer:in ausgeschlossen wird, besteht beim Kauf einer neuen Immobilie per Gesetz eine Gewährleistung für Mängel für den Zeitraum von fünf Jahren.

Wird eine gebrauchte Immobilie verkauft, darf der:die Verkäufer:in keine ihm:ihr bekannten Mängel verschweigen. Verschweigt er:sie diesen Mangel, haftet er:sie dafür. Allerdings müsstest du als Käufer:in nachweisen, dass der:die Verkäufer:in den Mangel, wie etwa einen Feuchtigkeitsschaden im Keller, gekannt hat.

Wenn ein:e Makler:in am Kaufprozess beteiligt ist, wird eine Maklercourtage fällig. Im Immobilienkaufvertrag ist die Höhe der Courtage oft in den Klauseln zur Maklerprovision geregelt. Seit der Gesetzesänderung 2020 wird die Courtage häufig zwischen Käufer:in und Verkäufer:in geteilt. Die genaue Aufteilung und Höhe der Provision wird im Vertrag festgehalten, und sie ist in der Regel bei Abschluss des Kaufvertrags fällig.

Der:die Makler:in ist keine Vertragspartei und beteiligt sich nicht an den Beurkundungskosten. Üblicherweise hat der:die Makler:in sich aber seine:ihre Provision schon vor der Beurkundung verdient. Deshalb ist die Klausel im Vertrag eigentlich nicht. Der:die Makler:in will damit seine Provision nur "zementieren", was übrigens auch im Maklervertrag möglich ist.

Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag unter bestimmten Bedingungen möglich. Im Vertrag gibt es Rücktrittsklauseln, die festlegen, wann und unter welchen Umständen eine Partei zurücktreten kann. Ein häufiger Grund für den Rücktritt ist eine Nichterfüllung der vertraglichen Pflichten. Wenn etwa der Kaufpreis nicht gezahlt wird oder der:die Verkäufer:in die Immobilie nicht wie vereinbart übergibt. Schwere Mängel an der Immobilie, die vor Vertragsabschluss verschwiegen wurden, können ebenfalls einen Rücktritt rechtfertigen. Beachte aber: In den meisten Fällen muss eine Frist zur Nachbesserung gesetzt werden.

Ein anderer Grund für einen Rücktritt besteht, wenn eine finanzielle Absicherung (z.B. durch eine Finanzierung) ausbleibt. Ohne triftigen Grund oder eine im Vertrag festgelegte Klausel ist ein Rücktritt allerdings schwierig. Der:die Notar:in klärt alle Parteien vor der Unterzeichnung umfassend über die rechtlichen Verpflichtungen auf.

Wenn du Fragen zum Immobilienkaufvertrag hast, kannst du dich an dein:e Notar:in wenden. Er:sie ist dazu verpflichtet, beide Parteien neutral und umfassend zu beraten. Bei komplexen rechtlichen Fragen ist es ratsam, einen Fachanwalt oder -anwältin oder eine Fachperson der Verbraucherzentrale für Immobilienrecht hinzuzuziehe.

Wichtig: Bei Fehlern im Kaufvertrag einer Immobilie kann es dazu kommen, dass das ganze Dokument ungültig ist. Informiere dich hier über Klauseln im Immobilienkaufvertrag, die fehleranfällig sind, und überprüfe diese besonders genau.

Du hast noch Fragen zum Immobilienkaufvertrag? Dann kannst du hier unsere Immobilienkaufvertrag Checkliste herunterladen, um deinen Kaufvertrag für die neue Immobilie gründlich zu prüfen.