Miet­min­de­rung bei Le­gio­nel­len im Trink­was­ser

Legionellen im Trinkwasser sind ein Gesundheitsrisiko. Die Bakterien sind ein klarer Grund, deine Miete zu mindern. Wie hoch darf die Mietminderung sein? Was muss dein:e Vermieter:in tun, wenn ein Legionellenbefall festgestellt wird? Und was kannst du als Mieter:in unternehmen? Erfahre jetzt, wie du deine Rechte durchsetzt und was du über Legionellen wissen solltest.

Legionellen sind Bakterien, die sich in warmem Wasser zwischen 25 und 50 Grad Celsius vermehren. Über feine Wassertröpfchen (Aerosole), die beispielsweise beim Duschen entstehen, gelangen die Bakterien in die Atemwege und können schwere Krankheiten auslösen. Die bekannteste ist die Legionärskrankheit, eine schwere Lungenentzündung, die in bis zu 15 Prozent der Fälle tödlich verlaufen kann. Für Risikogruppen wie ältere Menschen, Kinder und Menschen mit geschwächtem Immunsystem stellt Legionellenbefall eine akute Gefahr dar. Deshalb ist eine Mietminderung absolut rechtens.

Legionellen beeinflussen weder den Geruch noch den Geschmack des Wassers. Nur durch konkrete Hinweise oder Tests sind die Bakterien nachweisbar. Der häufigste Weg, wie Mieter:innen von einem Legionellenbefall erfahren, ist die Information durch den:die Vermieter:in. Das liegt daran, dass Vermieter:innen nach der Trinkwasserverordnung verpflichtet sind, in bestimmten Fällen regelmäßige Legionellenprüfungen durchzuführen:

• In Mehrfamilienhäusern mit einer zentralen Warmwasseranlage und einem Speicherinhalt von mehr als 400 Litern oder langen Leitungen (über drei Liter Inhalt zwischen Speicher und Zapfstelle) müssen Vermieter:innen mindestens alle drei Jahre eine Legionellenprüfung veranlassen.
  
  
• Wenn bei dieser Prüfung ein Wert von über 100 KBE (koloniebildende Einheiten) pro 100 Milliliter Wasser festgestellt wird, liegt ein Legionellenbefall vor. In diesem Fall sind Vermieter:innen verpflichtet, die Mieter:innen schriftlich zu informieren.
   

Sobald ein Legionellenbefall festgestellt wird, muss der:die Vermieter:in diesen der zuständigen Gesundheitsbehörde melden. Die Behörde überprüft dann die Situation und gibt Anweisungen zur weiteren Vorgehensweise. In manchen Fällen informiert die Gesundheitsbehörde auch direkt die Mieter:innen, insbesondere wenn der:die Vermieter:in nicht rechtzeitig oder nicht ausreichend handelt.

Im schlimmsten Fall erfahren Mieter:innen von einem Legionellenproblem erst, wenn es schon sehr spät ist und schon gesundheitliche Beschwerden auftreten. Wenn bei dir oder einer Mitbewohnerin Beschwerden auftreten, insbesondere nach dem Duschen, solltest du umgehend einen Arzt oder eine Ärztin aufsuchen und den Verdacht auf Legionellen äußern. Ärzt:innen können die Infektion durch spezielle Tests nachweisen. Eine Infektion mit Legionellen kann zu zwei Krankheitsbildern führen:

1. Legionärskrankheit: Eine schwere Form der Lungenentzündung mit Symptomen wie hohem Fieber, Atemnot, Husten und Muskelschmerzen.
2. Pontiac-Fieber: Eine grippeähnliche Erkrankung mit milderen Symptomen wie Fieber, Kopfschmerzen und Unwohlsein.

Ein Mangel liegt vor, wenn der Zustand der Mietsache von dem abweicht, was vertraglich vereinbart wurde, oder wenn die Mietsache ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch verliert. Bei einem Legionellenbefall im Trinkwasser tritt dieser Mangel ein, wenn:

• Der gesetzliche Grenzwert überschritten wird: Laut Trinkwasserverordnung liegt der Grenzwert für Legionellen bei 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 Milliliter Wasser. Wird dieser Wert überschritten, besteht eine unmittelbare Gesundheitsgefahr, und der Mangel muss beseitigt werden.
• Die Nutzung eingeschränkt ist: Ein Duschverbot oder Einschränkungen bei der Trinkwassernutzung, die durch Legionellen verursacht werden, beeinträchtigen die Nutzung der Wohnung erheblich und gelten als Mangel.
• Keine ausreichenden Maßnahmen zur Behebung des Mangels getroffen werden: Wenn der:die Vermieter:in nicht unverzüglich handelt, um den Legionellenbefall zu beseitigen, verschärft sich der Mangel.

Die Mietminderung richtet sich nach der Schwere der Beeinträchtigung und der Einschränkung, die durch den Legionellenbefall entsteht. Dabei wird die Bruttomiete (Kaltmiete plus Betriebskosten) als Grundlage genommen. Je schwerwiegender die Einschränkung der Nutzung, desto höher fällt die Mietminderung aus. Gerichte orientieren sich dabei an vergleichbaren Urteilen, sodass sich die Höhe in einem bestimmten Rahmen bewegt:
 

1.  Leichte Beeinträchtigungen: Mietminderung von 10 bis 20 Prozent Betrifft der Legionellenbefall nur einzelne Entnahmestellen (z. B. einen Wasserhahn in der Küche), und gibt es keine unmittelbare Gesundheitsgefährdung, sehen Gerichte eine Mietminderung von 10 bis 20 Prozent der Bruttomiete als angemessen an.
   
   
2. Mittlere Beeinträchtigungen: Mietminderung von 30 bis 50 Prozent Beispiel: Ein Duschverbot in der gesamten Wohnung aufgrund eines Legionellenbefalls stellt eine erhebliche Einschränkung dar, da das tägliche Duschen in den meisten Haushalten als unverzichtbar gilt. Wenn auch nur eingeschränkte Maßnahmen, wie die Nutzung von Filtersystemen, möglich sind, bewerten Gerichte dies mit 30 bis 50 Prozent Mietminderung, abhängig von der Dauer und dem Umfang der Einschränkung.
   
   
3. Schwere Beeinträchtigungen: Mietminderung von 50 bis 100 Prozent Ein kompletter Ausfall der Warmwasserversorgung oder ein umfassendes Duschverbot aufgrund von Legionellenbefall rechtfertigt eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent, da die Wohnung in einem wesentlichen Punkt nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden kann. Auch wenn der:die Vermieter:in nicht rechtzeitig handelt oder keine Alternativen bereitstellt, erhöht dies die Höhe der Mietminderung.
    

Beispiele aus der Rechtsprechung

• Duschverbot ohne Alternative: Ein Gericht sprach einem Mieter eine Mietminderung von 100 Prozent zu, da durch ein Legionellenbedingtes Duschverbot die Wohnung nicht mehr in einem vertragsgemäßen Zustand war (AG Berlin-Schöneberg, Az. 3C 29/13).
• Eingeschränkte Nutzung durch Filtersysteme: In einem anderen Fall wurde eine Mietminderung von 30 Prozent als angemessen angesehen, da der Vermieter zwar ein Filtersystem bereitstellte, aber die Nutzung weiterhin eingeschränkt war.
• Kompletter Warmwasserausfall: Eine Mietminderung von 50 Prozent wurde zugesprochen, als die Warmwasserversorgung aufgrund eines Legionellenbefalls vollständig ausfiel.

Ein Duschverbot ist eine der gravierendsten Einschränkungen, die durch einen Legionellenbefall entstehen können. Es beeinträchtigt die tägliche Hygiene und damit die Nutzbarkeit der Wohnung erheblich. In solchen Fällen liegt der Mietminderungsanspruch oft zwischen 50 und 100 Prozent.

Warum bis zu 100 Prozent?
Ein Duschverbot bedeutet, dass du wesentliche Funktionen deiner Wohnung nicht mehr nutzen kannst. Gerichte bewerten dies oft als "vollständige Gebrauchsunfähigkeit" der Wohnung, zumindest in diesem Bereich. So hat das Amtsgericht Berlin-Schöneberg in einem Urteil festgestellt, dass ein vollständiges Duschverbot eine Mietminderung von 100 Prozent rechtfertigen kann, weil die Nutzung der Wohnung so stark eingeschränkt ist.

Wann weniger als 100 Prozent?
Wird dir eine alternative Lösung angeboten, z. B. ein Filtersystem oder die Nutzung einer anderen Wohnungseinheit zum Duschen, kann die Mietminderung geringer ausfallen. In solchen Fällen bewerten Gerichte die individuelle Zumutbarkeit.

Wenn in deiner Wohnung Legionellen nachgewiesen werden, hast du das Recht, auf eine umgehende Lösung des Problems zu bestehen. Gleichzeitig solltest du deine eigenen Pflichten kennen, um keine rechtlichen Nachteile zu erleiden.

Deine Rechte im Detail:

• Mietminderung: Du darfst die Miete mindern, sobald ein Mangel wie Legionellenbefall vorliegt. Die Höhe der Mietminderung richtet sich danach, wie stark du in der Nutzung deiner Wohnung eingeschränkt bist.
• Transparente Information: Der:die Vermieter:in muss dich über die Ergebnisse der Legionellenprüfung informieren und dir Einblick in die Testergebnisse gewähren. Auch bei Maßnahmen zur Beseitigung des Befalls hast du Anspruch auf Informationen.
• Nutzungsschutz: Solange die Legionellen nicht beseitigt sind, kannst du verlangen, dass alternative Maßnahmen ergriffen werden, z. B. der Einbau von Filtern oder die Bereitstellung einer anderen Duschmöglichkeit.
   

Deine Pflichten als Mieter:in:

• Mangelanzeige: Sobald du einen Legionellenbefall vermutest oder über Testergebnisse informiert wirst, bist du verpflichtet, den:die Vermieter:in zu benachrichtigen. Nutze dafür am besten die Schriftform (z. B. per Einschreiben), um die Anzeige nachweisen zu können.
• Mitwirkungspflicht: Du musst dem:der Vermieter:in und den von ihm:ihr beauftragten Fachleuten Zugang zur Wohnung gewähren, wenn Reparaturen oder Kontrollmaßnahmen nötig sind. Verweigerst du den Zutritt, könnten dir Mietminderungen oder andere Rechte verwehrt bleiben.
• Sorgfaltspflicht: In der Zwischenzeit solltest du dich an empfohlene Maßnahmen wie Duschverbote oder die Verwendung von Filtersystemen halten, um dich selbst und andere nicht zu gefährden.

Als Vermieter:in trägst du eine besondere Verantwortung für die Sicherheit und Gesundheit deiner Mieter:innen. Legionellen im Trinkwasser sind nicht nur ein hygienisches Problem, sondern können bei Untätigkeit auch rechtliche Konsequenzen haben. Die Pflichten des:der Vermieter:in ergeben sich aus der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) und allgemeinen mietrechtlichen Regelungen (§ 535 BGB).

Eine der wichtigsten Pflichten des:der Vermieter:in ist die regelmäßige Überprüfung des Trinkwassersystems auf Legionellenbefall. Diese Prüfung ist verpflichtend, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Es gibt eine zentrale Warmwasseraufbereitungsanlage mit einem Speichervolumen von mehr als 400 Litern.
• Die Rohrleitungen vom Warmwasserbereiter bis zur Entnahmestelle (z. B. Wasserhahn oder Dusche) umfassen mehr als drei Liter Wasserinhalt.
   

Die Prüfpflicht gilt mindestens alle drei Jahre. Es müssen Proben an repräsentativen Stellen entnommen werden, wie etwa am Ausgang des Warmwasserspeichers, an kritischen Entnahmestellen (z. B. Duschen) und an den entferntesten Punkten des Leitungssystems. Kommst du als Vermieter:in dieser Pflicht nicht nach, liegt ein Verstoß gegen die Trinkwasserverordnung vor, der mit Bußgeldern von bis zu 25.000 Euro geahndet werden kann.

Sobald Legionellen in einer Konzentration über dem Grenzwert von 100 KBE (koloniebildende Einheiten) pro 100 Milliliter Wasser nachgewiesen werden, besteht eine Melde- und Informationspflicht:

1. Meldung an die Gesundheitsbehörde: Du musst den Befund unverzüglich bei der zuständigen Gesundheitsbehörde anzeigen. Diese entscheidet über weitere Maßnahmen und gibt Anweisungen zur Eindämmung des Befalls.
2. Information der Mieter:innen: Alle betroffenen Mieter:innen müssen über den Befall und die damit verbundenen Einschränkungen informiert werden. Dazu gehört:
   • Das Ergebnis der Untersuchung.
   • Empfehlungen zur Nutzung des Wassers, z. B. ein Duschverbot oder die Installation von Filtersystemen.
   • Maßnahmen, die zur Beseitigung des Befalls geplant sind.
      

Nach der Meldung an die Gesundheitsbehörde bist du als Vermieter:in verpflichtet, unverzüglich Maßnahmen zur Beseitigung des Legionellenbefalls einzuleiten. Dazu gehören:

1. Sofortmaßnahmen: Erhöhung der Warmwassertemperatur auf über 60 Grad Celsius, um das Wachstum der Legionellen zu stoppen. In akuten Fällen können auch Filtersysteme an Entnahmestellen angebracht werden.
2. Langfristige Sanierung: Bei schwerem Befall oder wiederholten Problemen müssen umfassende Maßnahmen ergriffen werden, wie z. B.:
   • Austausch von Warmwasserspeichern oder Leitungen.
   • Installation eines Zirkulationssystems zur Verhinderung von Wasserstagnation.
   • Regelmäßige thermische Desinfektionen.
      

Wenn durch den Legionellenbefall wesentliche Einschränkungen entstehen, wie z. B. ein Duschverbot, muss der:die Vermieter:in Alternativen bereitstellen. Dies können sein:

• Bereitstellung von Ersatzduschmöglichkeiten (z. B. in einer anderen Wohnung oder einem nahegelegenen Fitnessstudio).
• Installation von Filtern, die Legionellen aus dem Wasser filtern.
• Reduzierung der Mietkosten bis zur vollständigen Beseitigung des Mangels.

Trotz der klaren gesetzlichen Regelungen kommt es immer wieder vor, dass Vermieter:innen ihre Pflichten nicht ernst nehmen oder den Befall ignorieren. In diesem Fall musst du aktiv werden, um deine Gesundheit und deine Rechte zu schützen.

Schritt 1: Den:die Vermieter:in schriftlich auffordern
Informiere den:die Vermieter:in schriftlich über den Befall und setze eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels. Eine Frist von sieben bis 14 Tagen ist in der Regel ausreichend. Dokumentiere die Aufforderung, indem du sie per Einschreiben mit Rückschein sendest.

Schritt 2: Mietminderung ankündigen und durchsetzen
Falls der:die Vermieter:in untätig bleibt, kannst du die Miete mindern. Dazu musst du den Mangel erneut dokumentieren und dem:der Vermieter:in schriftlich mitteilen, dass du die Miete ab dem Zeitpunkt der Anzeige kürzen wirst. Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere der Einschränkungen ab.

Schritt 3: Fachleute oder Behörden einschalten
Wird der Mangel weiterhin ignoriert, kannst du:

• Die Gesundheitsbehörde einschalten: Diese prüft, ob weitere Maßnahmen notwendig sind.
• Einen Fachanwalt oder eine Mieter:innenberatung kontaktieren, um rechtliche Schritte einzuleiten.
   

Schritt 4: Selbsthilfe
In dringenden Fällen, z. B. bei akuter Gesundheitsgefahr, darfst du selbst Maßnahmen ergreifen, wie die Beauftragung einer Fachfirma. Die Kosten hierfür kannst du dem:der Vermieter:in in Rechnung stellen. Wichtig: Lass dich vorher rechtlich beraten, um sicherzustellen, dass du korrekt handelst.