Die ortsübliche Vergleichsmiete findet sich im Mietspiegel einer Gemeinde. Daraus geht hervor, wie hoch eine Mieterhöhung maximal ausfallen darf. Wie die Berechnung der ortsüblichen Miete erfolgt, welche Vergleichsfaktoren dabei berücksichtigt und wie Mieterhöhungen korrekt ermittelt werden, liest du in diesem Artikel.
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Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt an, wie viel zueinander ähnliche Mietimmobilien in einer Region pro Quadratmeter an Miete kosten.
Die ortsübliche Miete ist im Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde zu finden.
Je nach Region sind die Mietspiegel in unterschiedlichen Systematiken dargestellt und werden etwas anders „gelesen“.
Bei Mieterhöhungen, Mietpreisbremse und Mietwucher ist die ortsübliche Vergleichsmiete eine wichtige Bezugsgröße.
Die richtigen Mieter:innen für deine Immobilie zu finden, ist die Basis für ein langfristiges und stabiles Mietverhältnis. Jetzt Anzeige inserieren bei ImmoScout24 – schon ab 0 €
- Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
- Wie ermittelt man die ortsübliche Vergleichsmiete?
- Was ist der Mietspiegel?
- Mieterhöhung mit ortsüblicher Vergleichsmiete korrekt ermitteln
- Preisspannen bei ortsüblicher Vergleichsmiete: was beachten?
- Worauf du bei der Mieterhöhung achten musst
- Stadt ohne Mietspiegel: so ermittelst du den Mietpreis
- FAQ: Häufige Fragen zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Demnach wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den Mietbeträgen gebildet, die durchschnittlich in den vergangenen sechs Jahren am Standort der Mietimmobilie oder in einer ähnlichen Gemeinde gezahlt wurden..
Ganz gleich, ob du ein Haus vermieten oder eine Wohnung vermieten willst, du kommst um die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht herum.
Um die Vergleichbarkeit von Wohnraum und damit auch der Mieten zu gewährleisten, werden in die ortsübliche Vergleichsmiete insgesamt sechs wesentliche Aspekte einer Mietimmobilie einbezogen:
- Lage
- Größe
- Ausstattung
- Beschaffenheit
- Art der Mietimmobilie
- Energetischer Zustand
Damit ist die ortsübliche Vergleichsmiete als Durchschnittswert zu verstehen, in den viele verschiedene Faktoren einfließen. Diese Beeinflussung bringt es aber auch mit sich, dass der Wert schwanken kann. Vermieter:innen sollten diesen darum in regelmäßigen Abständen prüfen.
Beachte, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nur für frei finanzierten Wohnraum gilt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist jedoch nicht anerkannt zur Ermittlung der Mieterhöhung, wenn die Miete per Gesetz oder Förderzusage begrenzt ist.
Laut § 558a Abs. 2 BGB gibt es verschiedene Möglichkeiten, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln:
- Bezug auf den Mietspiegel der Gemeinde
- Auskunft einer Mietdatenbank
- Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
- Miethöhe von drei vergleichbaren Mietobjekten
Besonders einfach machst du es dir mit Mietspiegel deiner Gemeinde oder Stadt. Er ist ein Grundlageninstrument zur Festsetzung rechtssicherer Mietpreise, wird regelmäßig angepasst und entspricht daher auch den Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt.
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Der Mietspiegel ist bei der Mieterhöhung eine wichtige Bezugsgröße. Wenn du die Miete deiner Wohnung erhöhen willst, solltest du den Mietspiegel zurate ziehen. Der Mietspiegel ist auch für die sogenannte Mietpreisbremse auf angespannten Wohnungsmärkten erheblich. Anhand des Mietspiegels wird entschieden, ob die Miete bei einer Neuvermietung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und damit nach den Bestimmungen der Mietpreisbremse zu hoch ist.
Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete an. Um den richtigen Wert herauszulesen, musst du die wichtigsten Eckdaten wie Größe und Baujahr (bzw. Jahr der Bezugsfertigkeit) der Immobilie kennen.
Mit ihnen kannst du in der Mietspiegeltabelle ablesen, wie hoch die durchschnittliche ortsübliche Miete für ein vergleichbares Objekt ist. Die Miete wird dabei als Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche ausgewiesen. Auch denkbare Mietspannen sind im Mietspiegel enthalten.
Am aussagekräftigsten ist der sogenannte qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) der vor allem in größeren Städten nach wissenschaftlich-statistischen Kriterien regelmäßig neu erstellt wird.
In kleineren Gemeinden gibt es oft einfache Mietspiegel, die zumindest einen Anhaltspunkt zur Höhe der ortsüblichen Mietpreise geben.
Den für dich gültigen Mietspiegel kannst du meist bei der entsprechenden Stadtverwaltung gegen eine Schutzgebühr anfordern oder auf der Website downloaden.
Der Mietspiegel ist auch für die sogenannte Mietpreisbremse auf angespannten Wohnungsmärkten erheblich. Anhand des Mietspiegels wird entschieden, ob die Miete bei einer Neuvermietung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und damit nach den Bestimmungen der Mietpreisbremse zu hoch ist.
Mit dem Mietspiegelreformgesetz wurde der einfache Mietspiegel für Städte mit über 50.000 Einwohner zum 1. Januar 2023 Pflicht. Bei über 100.000 Einwohnern hatten Städte für einen qualifizierten Mietspiegel bis zum 1. Januar 2024 zu sorgen.
Am aussagekräftigsten ist der sogenannte qualifizierte Mietspiegel, der vor allem in größeren Städten nach wissenschaftlich-statistischen Kriterien regelmäßig neu erstellt wird. In kleineren Gemeinden gibt es oft einfache Mietspiegel, die zumindest einen Anhaltspunkt zur Höhe der ortsüblichen Mietpreise geben. Den für dich gültigen Mietspiegel kannst du meist bei der entsprechenden Stadtverwaltung gegen eine Schutzgebühr anfordern oder auf der Website downloaden.
Die veröffentlichten Mietspiegel unterscheiden sich teilweise sehr stark in ihrer Darstellungsweise voneinander. Wir empfehlen dir, dich an unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zu halten, denn mit ihr kannst du dir die meisten Varianten sehr schnell erschließen. Ein Beispiel veranschaulicht anhand konkreter Zahlen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage des Mietspiegels berechnet wird. So kannst du einen angemessenen Mietpreis für deine Mietimmobilie ermitteln.
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Ermittle kostenlos mit nur wenigen Klicks, wie viele Nutzer auf ImmoScout24 nach einer Immobilie wie deiner suchen.Zunächst gilt es, den Grundpreis der betreffenden Wohnung zu ermitteln. Dazu ziehst du die entsprechende Tabelle deines Mietspiegels zurate und suchst die entsprechende ortsübliche Vergleichsmiete heraus. Die Wohnungsgröße und das Baujahr oder das Jahr, in dem die Wohnung bezugsfertig wurde, geben dir vor, wo du den passenden Wert findest. Bei kleineren Wohnungen sind oftmals höhere Quadratmeterpreise marktüblich. Deshalb werden im Mietspiegel unterschiedliche Wohnungsgrößen berücksichtigt.
Für viele Städte gibt es die Möglichkeit einer online-Mietspiegelabfrage. Hier trägst du durch ein online Formular geführt, trägst deine Daten ein und erhältst am Ende den für deine Wohnung zutreffenden Mietspiegel.
Sehr oft muss er eigenhändig anhand einer Anleitung ermittelt werden. Das kann wie folgt aussehen.
Tabelle 1:
Ermittlung der Basis-Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter nach Wohnfläche
Beim Grundpreis handelt es sich üblicherweise um die Nettokaltmiete ohne weitere Zu- oder Abschläge. Wenn im Mietvertrag eine Bruttokalt- oder Teilinklusivmiete vereinbart ist, die bestimmten Teile der Betriebskosten beinhalten, solltest du zur Herstellung der Vergleichbarkeit herausrechnen.
| Wohnfläche in m² | Basismiete in € |
| 59-60 | 8,99 |
| 61-62 | 8,94 |
| 63-65 | 8,89 |
| 66-70 | 8,84 |
| 71-80 | 8,81 |
| 81-90 | 8,88 |
| 91-95 | 8,96 |
| 96-100 | 9,03 |
| 101-105 | 9,11 |
Unser Beispiel zeigt einen Ausschnitt aus einem Mietspiegel mit unterschiedlichen Wohnflächen. Die Beispielwohnung besitzt 85 Quadratmeter. Laut Tabelle wird diese Wohnungsgröße ein Grundpreis von 8,88 Euro pro Quadratmeter pro Monat zugeordnet.
Nicht alle Mietspiegel klassifizieren ausschließlich mit Wohnfläche. Oft sind Baujahr bzw. das Jahr der Bezugsfertigkeit angegeben. Je nach Mietspiegel kann die Tabelle zur Grundpreisbestimmung weitere Faktoren aufweisen, zum Beispiel die Wohnlage des Gebäudes, eine bestimmte Sanitärausstattung oder die Art der Heizungsanlage.
In unserem Beispiel werden alle diese Faktoren als Zu- oder Abschläge auf die Basismiete aufgeschlagen oder abgezogen.
Tabelle 2:
Zu- bzw. Abschläge der Basis-Nettokaltmiete nach Baujahr
| Baujahr | Zu-/ Abschlag in % |
| bis 1918 | - 5 % |
| 1919 bis 1948 | - 7 % |
| 1949 bis 1976 | - 4 % |
| 1977 bis 1984 | 0 % |
| 1985 bis 1995 | + 3 % |
| 1996 bis 2006 | + 7 % |
| 2007 bis 2012 | + 11 % |
| 2013 bis 2016 | + 13 % |
| 2017 und später | + 18 % |
Wohnlage und Standort beeinflussen die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietspiegel unterscheidet daher meist einzelne Stadtteile oder teilt den Markt in gehobene und einfache Lagen auf. Die ortsübliche Miete bezieht sich auf die Lage oder den Stadtteil.
Beispiele für einen Lagezuschlag bei örtlicher Vergleichsmiete:
- Der Münchner Mietspiegel von 2015 definiert die sechs Wohnlagequalitäten „einfach“, „durchschnittlich“, „gut“ und „beste“ sowie gesondert die Wohnlagen „zentral durchschnittlich“ und „zentral gut/beste“.
- In Hamburg wird nur zwischen einer „normalen“ und „guten“ Wohnlage unterschieden.
- In Berlin gibt es die Dreiteilung aus „einfacher“, „mittlerer“ und „guter“ Wohnlage.
Nicht in jedem Mietspiegel wird die Lage direkt mitberücksichtigt und muss über einen separaten Lagezuschlag ermitteln werden. In unserem Beispiel gehört die Lage zu einer langen Liste von Zu- und Abschlägen.
Tabelle 3:
Lage der Immobilie
| Zuschlagsmerkmal | Zuschlag | Abschlagsmerkmal | Abschlag |
| Gute Wohnlage | + 2 % | Einfache Wohnlage | - 2 % |
| Beste Wohnlage | + 4 % |
Der Prozentsatz bezieht sich auf die Basis-Nettokaltmiete, wird mit anderen Zu- und Abschlagsmerkmalen verrechnet und zur Basismiete hinzuaddiert.
Die Ausstattung der Wohnung spielt häufig eine wichtige Rolle bei der Preisfindung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bietet sie der Mietpartei Annehmlichkeiten, die über dem Standard liegen, lassen sich damit Zuschläge auf den ermittelten Mietpreis rechtfertigen. Beeinträchtigungen können hingegen zu einem Abschlag führen.
Zu- und Abschläge gelten beispielsweise für folgende Bereiche:
- Art des Gebäudes
- Ausstattung von Küche, Bad und WC
- Qualität von Bodenbelägen und Türen
- Wärme- und Schallisolierung
- Heizung und Warmwasserversorgung
In einigen Mietspiegeln kannst du, wie in unserem Beispiel, die Zu- und Abschläge in Euro und Cent aus einer Checkliste übernehmen. Gehe dafür die Liste durch, notiere alle werterhöhenden und wertmindernden Beträge und verrechne diese miteinander. So kannst du die ortsübliche Vergleichsmiete genau auf dein Objekt anpassen.
| Zuschlagsmerkmale | Zuschlag |
| Dachgeschosswohnung im 2. Obergeschoss oder höher (auch: Maisonettewohnung im obersten Geschoss) | + 3 % |
| Aufzug in einem Gebäude mit weniger als 4 Obergeschossen | + 3 % |
| Terrasse/ Dachterrasse | + 3 % |
| Wintergarten | + 3 % |
| Balkon oder Loggia über 8 m² | + 3 % |
| Fußbodenheizung (> 50 % der Wohnfläche) | + 3 % |
| Hochwertiger Fußbodenbelag (> 50 % der Wohnfläche z.B.: Parkett, Marmor, Stein, Fliesen) | + 7 % |
| Einbauküche, komplett mit Elektrogeräten | + 5 % |
| Küchenboden, gefliest | + 2 % |
| Abschlagsmerkmale | Abschlag |
| Wohnhaus mit mehr als 5 Obergeschossen | - 3 % |
| weder Balkon noch Loggia, Terrasse/ Dachterrasse vorhanden | - 2 % |
| keine Gegensprechanlage vorhanden | - 2 % |
| kein Fußbodenbelag auf > 50 % der Wohnfläche (z.B.: Estrich) | - 5 % |
| einfache Badausstattung | - 3 % |
| Einzelöfen mit Öl-, Kohle- oder Holzbefeuerung oder Strom | - 7 % |
| mindestens 1 Wohnraum, Küche oder Bad nicht beheizt (nicht zu berücksichtigen sind z.B.: Heizstrahler, Heizlüfter) | - 2 % |
Die Liste von vorgegebenen Merkmalen erleichtert es dir, die passenden Zuschlags- und Abschlagsmerkmale auszuwählen.
Die Gerichte haben in der Vergangenheit entschieden, dass Vermieter:innen eine Mieterhöhung nicht mit den Leistungen der Mietpartei begründen dürfen. Von dieser geschaffene und bezahlte Ausstattungsmerkmale (z. B. Einbau einer Badewanne, Parkett verlegt) bleiben daher bei der Ermittlung von Zuschlägen unberücksichtigt.
Alle Werte werden, wie in folgender Übersicht zusammengezogen und mit der Basismiete verrechnet. Du erhältst als Ergebnis die Nettokaltmiete als ortsübliche Vergleichsmiete.
Berechnungsbeispiel für eine Immobilie mit Baujahr 1995 und einer Wohnfläche von 85 m²:
| Wohnfläche | Basis-Nettokaltmiete |
| 81-90 m² | 8,88 € |
| Zu-/ Abschlag | |
|---|---|
Baujahr
|
|
| 1985-1995 | + 3 % |
| Ausstattung | |
| hochwertiger Parkettboden | + 7 % |
| beste Wohnlage | + 4 % |
| keine Gegensprechanlage | - 2 % |
| weder Balkon noch Loggia, Terrasse/ Dachterrasse vorhanden | - 2 % |
| Summe der Zuschläge und Abschläge | + 10 % |
Anhand dieser Werte kannst du den Gesamtbetrag der Nettokaltmiete berechnen:
| Nettokaltmiete | × Summe der Zu-/Abschläge ÷ 100 | = Zu-/Abschlag je m² |
| 8,88 €/m² | × 10 ÷ 100 | = 0,88 €/m² |
| Nettokaltmiete | 8,88 €/m² |
| Zu-/Abschlag | + 0,88 €/m² |
| Gesamtbetrag | = 9,76 €/m² |
| ortsübliche Vergleichsmiete: | oberer Wert: + 22 % (Gesamtwert × 1,22) | Mittelwert | unterer Wert: - 22 % (Gesamtwert × 0,78) |
| je Quadratmeter | (9,76 × 1,22 =) 11,91 €/m² |
9,76 €/m² | (9,76 × 0,78 =) 7,61 €/m² |
| für die gesamte Immobilie | (× 85 m²) = 1012,35 € |
(× 85 m²) = 829,60 € |
(× 85 m²) = 664,85 € |
| Verlangte Miete*: | … €/m² | × … m² | = … € |
Du siehst in der Darstellung einen Mittelwert von 9,76 Euro je m² im Monat und 829,60 Euro pro Monat. Spannbreiten nach oben oder unten von rund 20 Prozent sind in begründeten Fällen möglich.
Um die durchschnittliche monatliche Vergleichsmiete zu ermitteln, musst du Grundpreis der Nettokaltmiete, Lagezuschlag sowie weitere ausstattungsbezogene Zu- und Abschläge miteinander verrechnen.
Das Ergebnis ist ein Durchschnittspreis, der eine gewisse Schwankungsbreite nach oben oder unten aufweisen darf. Deshalb geben viele Mietspiegel einen Durchschnittswert und eine Spanne zwischen einem niedrigeren und einem höheren Wert an. Mietpreise innerhalb dieser Spannen gelten noch als ortsüblich. Vermieter:innen müssen aber hinreichend begründen, warum der festgelegte Mietpreis vom Durchschnittswert abweicht. Eine Über- oder Unterschreitung der Spannen ist in der Regel nicht erlaubt.
Nicht nur die Darstellung in Prozenten ist in diesem Zusammenhang geläufig, sondern auch in Eurobeträgen oder mit einem Punktesystem werden Zu- oder Abschläge greifbar gemacht.
Beim Punktesystem erhalten alle Zuschläge eine jeweils definierte Punktzahl, fehlende oder negativ bewertete Ausstattungsmerkmale bedeuten Punktabzüge. Daraus ergibt sich ein finaler Punktesaldo. Aus ihm errechnest du mithilfe einer Formel anschließend einen Eurobetrag, der auf den Grundpreis Nettokaltmiete aufgeschlagen oder von ihr abgezogen wird. Abschließend erhältst du die Nettokaltmiete als Wert innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spannbreite.
Vermieter:innen dürfen ein Kalenderjahr nach dem Einzug oder nach der letzten Erhöhung ein (erneutes) Mieterhöhungsverlangen geltend machen. Grundsätzlich muss aber die Miete in ihrer Höhe 15 Monate lang unverändert bleiben (§ 558 Abs.1 BGB). Diese Frist zur Mieterhöhung beinhaltet eine Zustimmungsfrist für Mieter:innen, in der sie der Erhöhung zustimmen oder sie auch ablehnen können.
Im Mieterhöhungsverlangen muss die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete hinreichend begründet sein. Außerdem gilt es, die Kappungsgrenze zu beachten: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete nicht um über 20 Prozent erhöhen. In Städten und Gemeinden mit angespannter Wohnraumsituation kann die Kappungsgrenze sogar auf 15 Prozent festgesetzt sein (§ 558 Abs. BGB).
Bei Neuvermietungen hingegen gilt die Mietpreisbremse: Hierbei darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie bei der Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt die Mietpreisbremse für Gemeinden, in denen die Nachfrage deutlich höher ist als das Angebot an Wohnraum.
Zu beachten ist, dass eine Mieterhöhung wegen Modernisierung zusätzlich vorgenommen werden darf. In der Praxis kann also eine erhöhte Miete auch über der Kappungsgrenze oder der Mietpreisbremse liegen. Die jährliche Miete darf um maximal acht Prozent der für eine Mietsache anfallenden Modernisierungskosten erhöht werden (§ 559 Abs.1 BGB). Jedoch gilt auch hier eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf eine Miete von über sieben Euro pro Quadratmeter nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter aufgrund der Modernisierungsumlage erhöhen!
Sollten Mieter:innen Zweifel an der Richtigkeit einer angekündigten Mieterhöhung haben, können sie ihre Zustimmung auch verweigern. Nach Ablauf der Zustimmungsfrist haben Vermieter:innen dann drei Monate Zeit, um die Mietpartei auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu verklagen.
Wer eine Immobilie vermietet und eine Mieterhöhung durchsetzen möchte, sollte präzise und rechtskonform vorgehen. Sollte das Mieterhöhungsverlangen tatsächlich eine ungerechtfertigt hohe Miete beinhalten, wird dies spätestens vor Gericht „aufgedeckt“. Hinzu kommen Kosten für das Gerichtsverfahren sowie etwaige Anwaltskosten.
Mieter:innen hingegen sollten einem Mieterhöhungsverlangen nur dann widersprechen, wenn es tatsächlich berechtige Gründe dafür gibt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Fehler in der Berechnung der neuen Miethöhe enthalten sind oder die Erhöhung fehlerhaft begründet wurde.
Andernfalls haben Mietparteien während der Zustimmungsfrist ein Sonderkündigungsrecht, wodurch sie zum Ablauf des übernächsten Monats das Mietverhältnis außerordentlich kündigen dürfen (§ 561 BGB).
Liegt deine Immobilie in einer Stadt oder Gemeinde mit weniger als 50.000 Einwohner, ist aller Wahrscheinlichkeit kein Mietspiegel vorhanden. Du kannst die ortsübliche Vergleichsmiete herausfinden, indem du Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anfertigen lässt. Eine andere Möglichkeit ist das Benennen von drei Vergleichswohnungen. Zusätzlich hat seit Juni 2015 jede:r Mieter:in das Recht, zu erfahren, wie viel der:die Vormieter:in gezahlt hat.
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FAQ: Häufige Fragen zur ortsüblichen Vergleichsmiete
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Was versteht man unter ortsüblicher Vergleichsmiete?
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Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach der gesetzlichen Definition aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
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Wie ermittelt man die ortsübliche Vergleichsmiete?
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Es gibt nach § 558a Abs. 2 BGB folgende Wege, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln: über den Mietspiegel der Gemeinde, die Auskunft einer Mietdatenbank, das Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die Miete dreier vergleichbarer Mietobjekte.
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Wie hoch darf die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen?
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Bei einem neuen Mietvertrag darf die Miete bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Gilt in der Region, in der sich die Wohnung befindet, die Mietpreisbremse, ist die Miete gedeckelt bei: örtliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent.
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