Sanierungspflicht: Was du jetzt tun musst

Haus- und Wohnungseigentümer haben Rechte und Pflichten. Zu letzteren zählt die gesetzliche Verpflichtung, Mängel der eigenen Immobilie zu beseitigen und sie ggf. zu modernisieren, damit sie gesetzlichen Vorgaben entspricht. 

Das seit 2020 gültige Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer:innen von Ein- und Zweifamilienhäusern zu verschiedenen Sanierungsmaßnahmen. Wer einen Altbau

• gekauft

• geerbt 

• geschenkt bekommen

hat, muss ihn innerhalb von zwei Jahren nach dem Einzug sanieren. Der Eigentümerwechsel ist also Voraussetzung dafür, dass die Sanierungspflicht greift. 

In einigen Fällen hat der Gesetzgeber Ausnahmen von der Pflicht vorgesehen:

• Wer seine Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat, ist zu keiner Sanierung verpflichtet.

• Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, kommt eine Sonderstellung zu: Lassen sich die energetischen Sanierungsmaßnahmen nicht mit den Zielen des Denkmalschutzes vereinbaren, sind sie von der Sanierungspflicht befreit. Das ist der Fall, wenn der besondere Charakter eines Hauses beeinträchtigt oder historische Bausubstanz zerstört werden würde.  

• Gebäude, bei denen die Sanierung unwirtschaftlich ist – zum Beispiel, da sie bald abgerissen werden.

Von der Sanierungspflicht Betroffene müssen sich um drei Bereiche kümmern: 

1. Die Dämmung der obersten Geschossdecke oder alternativ des Daches

2. Die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren

3. Austausch veralteter Gas- und Öl-Heizkessel

Unabhängig von einem Eigentümerwechsel oder dem Stichtag am 1. Februar 2022 müssen alle Besitzer von Bestandsgebäuden die GEG-Vorgaben erfüllen, die größere Baumaßnahmen ergreifen. Dafür sorgt die sogenannte 10-Prozent-Regel. Erneuern Eigentümer mehr als zehn Prozent eines Bauteils, müssen sie sich an die Vorgaben des GEGs halten. Was heißt das jetzt konkret? Hierzu zwei typische Beispiele:

Beispiel 1

Die Fassade hat einen Riss. Mit etwas Putz und neuer Farbe an der beschädigten Stelle ist es getan – hier kommt die 10-Prozent-Regel nicht zum Tragen.  Ist jedoch die Fassade insgesamt unansehnlich geworden und muss neu gestrichen werden, hat das Konsequenzen. Da der Neuanstrich mehr als zehn Prozent der Fassadenfläche betrifft, muss sie komplett nach Vorgaben des GEGs gedämmt werden. 

Beispiel 2

Auf dem Dach ist ein Ziegel kaputt. Der Austausch eines einzigen Ziegels löst noch keine Sanierungspflicht aus – ist jedoch die gesamte Dacheindeckung marode und muss erneuert werden, dürfen Eigentümer:innen gleich das Dachgeschoss mitdämmen und für einen ausreichenden Wärmeschutz sorgen. 

Die genannten Beispiele sind einfach und nachvollziehbar. In der Praxis sieht das manchmal anders aus. Wann die Sanierungspflicht bzw. die 10-Prozent-Regel greift, ist gelegentlich umstritten. Zur Unterstützung solltest du eine:n Energieberater:in kontaktieren. Bei einer umfassenden Sanierung ist ein individuelles Beratungsgespräch ohnehin Pflicht und kann finanziell gefördert werden.

Das Gebäudeenergiegesetzt (GEG) wurde in den vergangenen Jahren immer wieder überarbeitet. Am 1. Januar 2024 ist die aktuelle Version in Kraft getreten. Jetzt gilt: 

Wer seine alte Heizung austauscht, muss künftig seine Heizwärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien erzeugen. Das gelingt mit umweltfreundlichen und modernen Heiztechnologien, die Pellets, Umweltwärme oder Solarenergie nutzen. Die technologischen Möglichkeiten sind zahlreich – Sanierer:innen können selbst entscheiden, wie sie die gesetzlichen Vorgaben umsetzen. 

Die 65-Prozent-Regel ist an die kommunale Wärmeplanung geknüpft. Städte und Kommunen arbeiten derzeit an der Versorgung mit klimaneutralen Gasen über das öffentliche Wärmenetz. Ist die Heizung defekt und nicht mehr reparierbar, gibt es pragmatische Übergangslösungen und mehrjährige Übergangsfristen. In Härtefällen können Eigentümer auch von der Pflicht zum Heizen mit regenerativen Energien befreit werden. 

Bei Nichteinhalten der Sanierungspflicht drohen Bußgelder in einer Höhe von bis zu 50.000 Euro. Nimm das also nicht auf die leichte Schulter – auch wenn noch nicht einheitlich geregelt ist, wie die Erfüllung der Sanierungspflicht überwacht wird. Offizielle Prüfinstanzen fehlen bislang und eine umfassende Kontrolle ist nicht sichergestellt. Allerdings gibt es mehrere Möglichkeiten, Modernisierern auf die Finger zu schauen und die Ergebnisse von Sanierungsmaßnahmen zu beurteilen:

• Stichprobenhaft können Bundesländer und ihre Baubehörden Überprüfungen durchführen. Wie häufig und genau dies passiert, ist unterschiedlich. 

• Eine indirekte Kontrolle passiert, wenn für Modernisierungsmaßnahmen Fördermittel bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragt werden. Die Vergabe der finanziellen Mittel ist an Bedingungen geknüpft, die sich an den gesetzlichen Vorgaben orientieren. Damit übernimmt das Kreditinstitut eine gewisse Kontrollfunktion. Das tut es allerdings nicht flächendeckend, da nicht für jede energetische Sanierung Fördermittel dort beantragt werden. 

• Eine weitere Kontrollfunktion übernehmen die Aussteller von Energieausweisen. Dazu zählen Energieberater:innen, Handwerksbetriebe, Architekturbüros und andere Energieeffizienz-Expert:innen. Diese Fachleute können beurteilen, ob ein Gebäude nach einer Modernisierung den geltenden Standards entspricht. Energieberater:innen und Co, die Energieausweise ausstellen, sind jedoch nicht verpflichtet, Verstöße zu melden.

• Zudem spielen Schornsteinfeger eine wichtige Rolle dabei, wenn es darum geht, die Einhaltung bestimmter Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu überprüfen. Bei ihren regelmäßigen Kontrollen im Rahmen der Feuerstättenschau können sie beispielsweise die Effizienz von Heizungsanlagen bewerten und Empfehlungen zur energetischen Sanierung aussprechen. 

Wenn du verpflichtet bist, deine Immobilie zu sanieren, solltest du die Modernisierung planvoll angehen. Am besten mit der Unterstützung eines Profis. 

1. Informationen einholen

• Recherchiere Maßnahmen, mit denen du die gesetzlichen Anforderungen erfüllen kannst 

• Wäge Alternativen bzw. unterschiedliche Sanierungsmethoden ab

2. Sanierungsplan erstellen

• Stimme die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufeinander ab

• Plane ausreichend Zeit für die Umsetzung ein

3. Finanzierung klären & Fördermittel beantragen

• Prüfe, ob du Fördermittel der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beantragen kannst

• Plane die Finanzierung und evt. die Aufnahme eines Kredits

4. Handwerksbetrieb finden

• Wähle erfahrene und qualifizierte Handwerker aus, die die Sanierungsarbeiten ausführen

5. Bewohner:innen informieren

• Sofern du eine vermietete Immobilie sanierst, denke an die Interessen und Bedürfnisse der Bewohner:innen

   

   

Neben den bundesweit gültigen Bestimmungen arbeitet auch die EU an einer Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD). Das EU-Parlament wollte ursprünglich festlegen, dass alle Bestandswohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse E und bis 2033 die Energieeffizienzklasse D erreichen müssen. Das sorgte bei Hausbesitzern für Aufruhr; die Angst vor dem Wertverlust älterer Gebäude und drohenden Zwangssanierungen war groß. Die Proteste der Mitgliedsstaaten kippten das Vorhaben. 

Ein neu formulierter und entschärfter zweiter Entwurf sieht Einsparziele für Gebäude vor, verpflichtet aber nicht zu konkreten Maßnahmen:

• Der Energieverbrauch von Wohngebäuden soll im Schnitt bis 2030 um 16 Prozent sinken und bis 2023 um bis mindestens 20 Prozent.

• Der Energieverbrauch von Nicht-Wohngebäuden soll bis 2023 um 16 Prozent und bis 2033 um bis 26 Prozent sinken. 

Seitens der EU besteht also keine Handlungspflicht für Besitzer:innen von Bestandsimmobilien (Stand Februar 2024).

Eigentum verpflichtet – auch zur energetischen Sanierung. Das sollte Eigentümer:innen jedoch nicht die Stimmung verderben. Denn wer die Modernisierung seiner Immobilie planvoll angeht, macht sie fit für die Zukunft. Das Einhalten der gesetzlichen Vorgaben führt dazu, dass Gebäude nachhaltiger, energieeffizienter und letztlich wertvoller werden. Und das hat nur Vorteile.