Aufteilungsplan – De­fi­ni­ti­on

Ein unter mehreren Eigentümern geteiltes Wohngebäude besteht in der Regel aus unterschiedlichen Wohneinheiten. Im Aufteilungsplan sind das Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer innerhalb eines Gebäudes sowie deren Sondereigentum erkennbar. Er enthält alle Zeichnungen im Maßstab 1:100, wobei die jeweiligen Einheiten ein eigenes Grundbuchblatt erhalten.

• Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung im einheitlichen Maßstab von 1:100.
• Der Aufteilungsplan muss Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum klar kennzeichnen.
• Der Aufteilungsplan wird beim Grundbuchamt hinterlegt und klärt damit Eigentumsrechte.
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Der Aufteilungsplan, eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100, kennzeichnet Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten. Mit separaten Nummern bestimmt er im Rahmen des Wohneigentumsgesetzes das Sondereigentum und ist somit neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung Voraussetzung für die Schaffung von Wohnungseigentum.

Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung ein Aufteilungsplan. In ihm werden die Sondereigentumseinheiten (Wohnungen sowie die zu den Wohnungen gehörenden Kellerräume, PKW-Stellplätze oder Garagen) in jeweils aufsteigender Nummernfolge bezeichnet und oftmals mit farblichen Abgrenzungslinien dargestellt. Balkone und Loggien (nicht dagegen ebenerdige Terrassen) müssen in die farbliche Umrandung einbezogen werden, damit ihr Sondereigentumscharakter eindeutig wird.

Die Nummern im Aufteilungsplan sind Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums in der Teilungserklärung. Das Merkmal der Abgeschlossenheit muss sich aus der Darstellung im Aufteilungsplan ergeben. Dieser muss das Gesamtgebäude erfassen. Der Aufteilungsplan ist der Teilungserklärung beziehungsweise der Urkunde über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum als Anlage beizufügen und wird damit Bestandteil der Grundakte.

Gerade beim Verkauf einzelner Wohnungen ist ein Aufteilungsplan nötig. Ohne ihn kann kein Verkauf stattfinden. Verkäufer sollten sich daher frühzeitig um die Beschaffung des Aufteilungsplans bemühen, falls er in den eigenen Unterlagen nicht zu finden ist.

Im Aufteilungsplan selbst werden die Räume oftmals mit Nummern versehen oder mit Bezeichnungen wie „Wohnen”, „Kinder” oder „Bad” beschrieben, was jedoch keine Zweckbestimmung darstellt. Hierzu hat es sogar ein Gerichtsurteil gegeben, das einer Zweckbestimmung eindeutig widerspricht (16.11.2012, V ZR 246/11). Türen und Fenster sowie deren Öffnungsrichtung sind eingezeichnet.

Einen Aufteilungsplan gibt es für jede Etage. Dieser gewährt dem Interessenten Einblicke in die Struktur des Hauses oder der Wohnung. Nicht selten ist eine mögliche Ausstattung eingezeichnet, die jedoch nur ein Beispiel darstellt. Der Aufteilungsplan wird in der Regel von einem Architekten erstellt und unterzeichnet und von der zuständigen Baubehörde genehmigt.

Verschiedene Wohneinheiten haben Auswirkungen auf den Aufteilungsplan. Es muss ersichtlich gemacht werden, dass es sich um abgeschlossene Einheiten handelt. Dies kann durch eine rote Umrandung geschehen, wenn ein bestimmter Aufteilungsplan hervorgehoben werden soll. Ebenso ist es möglich, die anderen Gebäudeteile, die nicht zu diesem Aufteilungsplan gehören, zu schraffieren. Sollen alle Aufteilungspläne einer Etage hervorgehoben werden, können diese in unterschiedlichen Farben ausgefüllt werden.

Sondereigentum muss hinreichend belegt werden, damit es rechtswirksam ist. Wird keine Teilungserklärung im Aufteilungsplan ausgewiesen, ist keine korrekte Auszeichnung erfolgt. Weiterhin darf die Nummerierung nicht fehlen. Selbiges gilt für die Sondernutzungsrechte. Diese müssen ebenfalls im Aufteilungsplan ausgewiesen werden.

Bei den Sondernutzungsrechten kann es sich um die Gartenflächen handeln. Aber auch die Abstellplätze für PKW oder sonstige Flächen zur gemeinschaftlichen Nutzung fallen unter die Sondernutzungsrechte.