Grund­be­sit­zwert fest­stel­len und Erb­schafts­steu­er be­rech­nen

Wer ein Haus erbt, erhält vom Finanzamt einen Feststellungsbescheid zum Grundbesitzwert. Dieser bildet die Grundlage der Erbschaftsteuerberechnung und ist Teil des Steuerbescheids. Da der festgestellte Grundbesitzwert oft über dem Marktwert liegt, erfährst du hier, worauf du achten solltest.

Feststellungsbescheid zum Grundbesitzwert – Was verbirgt sich dahinter?

Der Grundbesitzwert dient u. a. dazu, die Erbschaftssteuer zu berechnen. Es handelt sich hierbei um den aktuellen Verkehrswert der Immobilie am Tag der Schenkung oder Erbschaft. Auf Grundlage des Grundbesitzwertes ermitteln Finanzämter den steuerrechtlichen Wert einer Immobilie. Wie das genau funktioniert, ist ganz genau im Bewertungsgesetz (BewG) geregelt.

Inhaltlich handelt es sich beim Feststellungsbescheid um eine amtliche Mitteilung des Grundbesitzwertes durch das Finanzamt. In ihm wird der Grundbesitzwert mitgeteilt, der als Besteuerungsgrundlage dient, und zwar in Form eines Feststellungsbescheids. Dieser Verwaltungsakt ist bei der Festlegung von Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer vorgeschrieben.

Der Feststellungsbescheid muss nach § 151 Abs. 2 BewG folgende Angaben enthalten:
 

• Art der wirtschaftlichen Einheit (hier also darüber, ob es sich z. B. um ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück handelt, ob ein Mietwohngrundstück oder ein Geschäftsgrundstück vorliegt)
• Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit (hier also, wem das Grundstück nach der Übertragung gehört).
  

Ist der Grundbesitzwert des Grundvermögens für Zwecke einer Erbschaft oder Schenkung zu ermitteln, wird dieser Wert gem. § 179 AO gesondert festgestellt.

Die gute Nachricht ist: Du brauchst als Erb:in nicht selbst aktiv zu werden. Vielmehr ist es so, dass das Finanzamt dir ein Erbschaftssteuerformular, eine sogenannte Erklärung zur Ermittlung des Grundbesitzwertes, zusendet. Erst dann solltest du handeln und die Erklärung, ausgefüllt mit den Daten deiner Immobilie, einreichen.

Wenn das Erbe mehreren Beteiligten zugutekommt, muss sich das auch im Feststellungsbescheid widerspiegeln.

Aus einem Bescheid des Finanzamts über die gesonderte und einheitliche Feststellung (§ 179 Abs. 2 Satz 2 AO) des Grundbesitzwertes bei mehreren Miterb:innen muss klar entnehmbar sein, gegen welche Beteiligten der Erbengemeinschaft sich die Feststellungen richten (BFH, Urteil II R 31/13 vom 30.09.2015). Kurz gesagt: Wenn ein Haus an drei Geschwister vererbt wird, muss der Bescheid klarstellen, wer beim Erbe berücksichtigt wird. Auch muss eine Feststellung über die jeweilige Höhe des Anteils getroffen werden. Beim Erwerb durch eine Erbengemeinschaft erfolgt die Zurechnung in Vertretung der Miterb:innen auf die Erbengemeinschaft.

Um für alle Steuerzahler:innen die gleichen Voraussetzungen zu schaffen, müssen bundesweit einheitliche Bewertungsregeln zur Ermittlung des Grundbesitzwertes angewendet werden. Diese Bewertungsregeln sind in Form von sogenannten Wertermittlungsverfahren im Bewertungsgesetz (BewG) verankert:

Bewertung unbebauter Grundstücke nach § 179 BewG:

• Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 des Baugesetzbuchs) […]
  Die Bodenrichtwerte sind online abrufbar im BORIS-System des jeweiligen Bundeslandes oder über die Gutachterausschüsse.
  
  

Bewertung bebauter Grundstücke nach § 182 BewG:

• Im Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) sind grundsätzlich zu bewerten:

1. Wohnungseigentum,
2. Teileigentum,
3. Ein- und Zweifamilienhäuser.

Gut zu wissen: Beim Vergleichswertverfahren werden Vergleichswerte für die Wertermittlung von Immobilien herangezogen, und zwar von Objekten mit hinreichend ähnlichen Merkmalen. Aus diesen Werten wird ein Annäherungswert zum tatsächlichen Marktwert gebildet.

• Im Ertragswertverfahren (§ 184f BewG) sind zu bewerten:
  1. Mietwohngrundstücke,
  2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.
     

Gut zu wissen: Das Ertragswertverfahren gibt an, welche mögliche Rendite durch die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie dauerhaft erzielt werden kann. Daher eignet es sich für die Bewertung von vermieteten oder verpachteten Objekten.
 

• Im Sachwertverfahren (§ 189f BewG) sind zu bewerten:

1. Grundstücke im Sinne des Absatzes 2, wenn kein Vergleichswert vorliegt,
2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, mit Ausnahme der in Absatz 3 Nr. 2 genannten Grundstücke,
3. sonstige bebaute Grundstücke.
   
   

Gut zu wissen: Beim Sachwertverfahren wird der materielle Wert einer Immobilie berechnet, unabhängig von dem eigentlichen Marktwert. Dazu werden die Herstellungskosten von Gebäude und Außenanlage (Garage, Carports, Wege) und der Bodenrichtwert des Grundstücks berücksichtigt. Die Herstellungskosten werden anhand der Bauart (wie z. B. ausgebautes Dachgeschoss, Keller) und anhand der Qualität der Materialien und der Bauausführung bei Außenwänden, Fenstern, Fußböden etc. ermittelt.

Zentraler Aspekt ist bei der Ermittlung der Erbschaftssteuer der ermittelte Grundbesitzwert, der mit einem bestimmten Prozentsatz versteuert wird. Die Höhe des Prozentsatzes richtet sich nach dem jeweiligen Verwandtschaftsgrad des:der Erb:in zum:zur Erblasser:in. Bevor der Grundbesitzwert versteuert wird, ist der Freibetrag abzuziehen, der sich ebenfalls aus dem Verwandtschaftsverhältnis herleitet.
Eines lässt sich mit Sicherheit sagen: Je höher der Grundbesitzwert ist, desto höher ist auch die Steuerbelastung.

Mit dem 1.1.2023 sind die Änderungen des Bewertungsgesetzes in Kraft getreten. Sie sorgen beim Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren für Immobilienwerte, die bis zu 30 Prozent über den alten Werten liegen können. Das heißt, dass bei betreffenden Immobilien ein höherer Immobilienwert für eine höhere Erbschaftssteuer sorgt. Immobilienbewertungen durch das Vergleichswertverfahren sind davon nicht betroffen, solange es genügend Vergleichswerte gibt.

Das Finanzamt kommt oftmals zu Grundstückswerten, die deutlich über dem Marktpreis liegen. Erhältst du also einen Feststellungsbescheid, solltest du ihn genau prüfen. Kommst du dann zu dem Schluss, dass der ermittelte Wert zu hoch ist, kannst du innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch beim Finanzamt einlegen. In diesem Fall solltest du eine:n zertifizierte:n Immobiliengutachter:in beauftragen, ein Gegengutachten zu erstellen. Der so ermittelte Immobilienwert entspricht dem tatsächlichen Wert und wird von Finanzämtern und Gerichten anerkannt.

Tipp: Wenn du wissen möchtest, ob der festgelegte Wert realistisch ist, kannst du jetzt kostenlos eine Immobilienbewertung bei ImmoScout24 starten.