Manchmal kommt es zum Immobilienverkauf unter Geschwistern – meistens aufgrund einer gemeinsamen Erbschaft. Erfahre hier, was du beim Verkauf von Haus oder Wohnung an Bruder und Schwester beachten musst und welche Kosten auf beide Parteien zukommen.
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Für den Immobilienverkauf unter Geschwistern greifen grundlegend die gleichen Regelungen wie bei einem Immobilienverkauf an Dritte.
- Die Grunderwerbssteuer fällt auch bei Immobilienverkäufen unter Geschwistern an, da sie nicht als Verwandte gerader Linie zählen.
Immobilienmakler:innen können als neutrale Berater bei Konflikten sowie bei der Preisfindung behilflich sein. Hier kannst du dir Makler:innen aus deiner Region empfehlen lassen.
Für den Immobilienverkauf unter Geschwistern gelten keine Sonderregelungen und diese Immobilienübertragung ist daher nicht steuerfrei. Grund hierfür ist, dass Geschwister nicht in gerader Linie, sondern in der Seitenlinie miteinander verwandt sind. Insofern kann man sagen, dass trotz eines Verkaufs innerhalb der Familie, die gleichen steuerlichen Regelungen zutreffen wie bei einem Immobilienverkauf an fremde Dritte.
Dennoch hat der Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück an die eigenen Geschwister Vorteile. So muss beim Verkauf nicht erst nach interessierten Käufer:innen gesucht werden. Zudem ist der Schwester oder dem Bruder das Objekt mit all seinen Vorzügen und Besonderheiten meist bereits bestens bekannt und ein aufwendiges Exposé, professionelle Fotos, Vermarktung und Besichtigungstermine dadurch überflüssig.
Nicht selten kommt es bei Immobilienverkäufen unter Geschwistern jedoch zu Unstimmigkeiten, vor allem dann, wenn der Immobilienverkauf aus einer Erbschaft resultiert.
Beim Immobilienverkauf unter Geschwistern liegt meist keine übliche
Verkaufssituation vor. Viel eher handelt es sich um eine gemeinsame Erbschaft, die sinnvoll verteilt werden soll. Meistens verkauft die eine Partei ihre geerbten Anteile an den Bruder oder die Schwester, der oder die den Wunsch hat, die Immobilie komplett zu übernehmen. Sind mehrere Geschwister beteiligt, müssen die jeweiligen Anteile ausbezahlt werden. Der Klassiker sind Streitigkeiten im Hinblick auf den Immobilienwert. Vermeide Stress und Streit, hol dir am besten eine:n objektiven Immobilienexpert:in mit ins Boot.
Makler:innen können dich sowohl bei der Beantragung der notwendigen Unterlagen als auch bei der Ermittlung eines angemessenen Preises für die Immobilie unterstützen. Die neutrale Beratung eines:einer erfahrenen Immobilienexpert:in ermöglicht es dir gemeinsam mit deinen Geschwistern den Verkaufsprozess weitgehend spannungsfrei zu bewältigen
Die Ermittlung des Verkaufspreises sollte generell unter Berücksichtigung der folgenden drei Faktoren erfolgen:
- Lage der Immobilie und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
- die Wohn- und Nutzfläche der Immobilie
- der bauliche Zustand der Immobilie und eventueller Renovierungsstau
Für eine erste Preisorientierung kannst du unsere Preiskarte sowie unsere kostenlose Online-Bewertung nutzen. Jedoch solltest du für die finale Preisfindung Profis wie zum Beispiel Makler:innen hinzuziehen, um eine professionelle Immobilienbewertung zu erhalten.
Gerade innerhalb der Familie steht nicht immer der Gewinn aus der Immobilie im Vordergrund, sodass oftmals ein vergleichsweise niedriger Verkaufspreis angepeilt wird. Um jedoch den Verdacht auf eine inoffizielle Schenkung oder gar einen Scheinkauf zu vermeiden, sollte der Verkaufspreis möglichst realistisch angesetzt werden.
Gesetzt den Fall, dass beispielsweise ein:e Ehepartner:in verstirbt und die Immobilie gemäß der gesetzlichen Erbfolge an den:die verbleibende:n Ehepartner:in zur Hälfte und je zu einem Viertel an die zwei Kinder vererbt wird, kann der Kaufpreis beispielsweise dann deutlich niedriger angesetzt werden, wenn:
- ein lebenslanges Wohnrecht des verbleibenden Elternteils oder
- eine Elternpflege
vereinbart wird. Eine Begünstigung der Käufer:innen kann in diesen Fällen dann nicht unterstellt werden, da die uneingeschränkte Nutzung der Immobilie nicht möglich oder mit Auflagen verbunden ist.
Beim Verkauf einer Immobilie unter Geschwistern entstehen sowohl Kosten für Käufer:innen als auch für Verkäufer:innen.
- Käufer:innen tragen im Regelfall die Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer. Die Notarkosten richten sich nach den geltenden Gebührenverordnungen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgelegt.
- Sollten Makler:innen für den Kauf hinzugezogen sein, werden diese Kosten meist auf beide Geschwister verteilt. Es kann aber auch eine abweichende Vereinbarung in Bezug auf die Maklerkosten getroffen werden.
- Hinzu kommt für Verkäufer:innen eventuell eine Spekulationssteuer. Sie orientiert sich am persönlichen Steuersatz.
Ausgangsituation
- Kind 1: Eigentümer:in / das verkaufende Kind
- Kind 2: Käufer:in / das erwerbende Kind
- Immobilienwert: 500.000 Euro, Standort Bayern
- erzielter Gewinn durch den Verkauf: 50.000 Euro
- Haus wird innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, ohne Makler:in
| Kosten für Eigentümer:innen | |
| Spekulationssteuer (30 % des Gewinns) | 15.000 Euro |
| Kosten für Käufer:innen | |
| Grunderwerbsteuer (3,5 % des Kaufpreises) | 17.500 Euro |
| Notar:innenkosten (1,5 % des Kaufpreises) | 7.500 Euro |
| Gesamtkosten | 24.500 Euro |
Die Nebenkosten können durch ein gutes Timing beim Verkauf sowie durch einen geringeren Verkaufspreis im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten entsprechend deutlich gesenkt werden.
Für alle Verwandten in gerader Linie greift beim Immobilienerwerb die Befreiung von der Grunderwerbssteuer. Jedoch zählen zu diesen Verwandten in direkter Linie nur Kinder, Enkelkinder sowie Ehepartner:innen.
Geschwister untereinander können auf diese Ausnahmeregelung nicht zurückgreifen und müssen beim Immobilienerwerb die volle Grunderwerbsteuer bezahlen, welche je nach Bundesland einen höchsten Steuersatz von bis zu 6,5 Prozent vom Verkaufspreis betragen kann.
Die Grunderwerbssteuer ist ein Nachteil beim Immobilienverkauf unter Geschwistern, den Verwandte in gerader Linie nicht haben. Wir gehen hier der Frage auf den Grund, ob eine Schenkung womöglich die bessere Alternative sein könnte.
Bei unserem obigen Beispiel bleibt nach Abzug des Freibetrags von 20.000 Euro ein zu versteuernder Wert von 480.000 Euro übrig. Geschwister mit der Steuerklasse II und einem Schenkungsvolumen von über 300.000 Euro zahlen 15 Prozent Steuern auf den zu versteuernden Wert. Daraus ergibt sich eine Schenkungssteuer von 72.000 Euro. Die Kosten liegen deutlich über den Kosten, die ein Verkauf verursachen würde. Aus Kostengründen ist der Verkauf die bessere Wahl.
Die Hausübertragung zwischen Geschwistern ist nicht steuerfrei. Soll das Haus tatsächlich zu Lebzeiten an zwei oder mehr Geschwister übertragen werden, ist der Verkauf der Anteile an einen Bruder oder eine Schwester die steuerlich günstigste Lösung und der Schenkung vorzuziehen. Diese sieht bei Geschwistern lediglich einen Freibetrag von 20.000 Euro vor. Wichtig beim Verkauf ist: Die 10-jährige Spekulationsfrist sollte entweder bereits abgelaufen sein oder es liegt Eigennutzung des:der Erblassers:Erblasserin vor im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangen Jahren. Da sich alle Verkaufsnebenkosten prozentual vom Verkaufspreis ableiten lassen, sollte der Verkaufspreis unter Geschwistern im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten möglichst gering ausfallen. Elternpflege, lebenslanges Wohnrecht und Nießbrauch reduzieren den Wert der Immobilie zusätzlich, verschaffen den Eltern die passende Altersvorsorge im eigenen Heim und helfen den Kindern Geld zu sparen beim Verkauf untereinander.
FAQ: Häufige Fragen zu Immobilie unter Geschwistern verkaufen
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Sind Geschwister von der Grunderwerbsteuer befreit?
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Nein, Brüder und Schwestern sind nicht in direkter Linie miteinander verwandt, daher beim Verkauf einer Immobilie unter Geschwistern auch nicht von der Grunderwerbsteuer befreit. Dagegen profitieren Eltern, Kinder, Enkel, Ehepartnern und eingetragene Lebenspartner von der Befreiung der Grunderwerbsteuer.
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Wie hoch ist die Schenkungssteuer unter Geschwistern?
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Für Geschwister liegt der Steuersatz zwischen 15 und 50 Prozent je nach Höhe der Schenkung. Dabei gilt für Geschwister ein Freibetrag von 20.000 Euro.
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Welche Kosten entstehen beim Verkauf an Geschwister?
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Mit folgenden Kosten sollten Sie beim Verkauf unter Geschwistern rechnen: Notarkosten, Auflassung ins Grundbuch, Grunderwerbsteuer, gegebenenfalls die Maklerprovision und unter Umständen Spekulationssteuer, wenn der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist stattfindet.
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Unter Geschwistern einen niedrigen Verkaufspreis festlegen
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Da sämtliche Verkaufsnebenkosten prozentual auf den Verkaufspreis angesetzt werden, liegt es nahe, den Verkaufspreis einfach niedriger anzusetzen. Zu deutliche Preisnachlässe wertet das Finanzamt jedoch leicht als getarnte Schenkung und sollten vermieden werden.
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