Haus­ver­kauf Zeit­punkt: Wann ist der bes­te Zeit­punkt für den Ver­kauf?

Wenn es um den richtigen Zeitpunkt geht, die eigene Immobilie zu verkaufen, sollten immer mehrere Aspekte und Kriterien entscheiden: zum Beispiel die passende Jahreszeit, die aktuelle Konjunktur oder das Niedrigzins-Umfeld sowie steuerliche Fristen. Wir beleuchten hier kurz, welche Punkte anzeigen können, dass der richtige Zeitpunkt zum Verkauf für Ihre Immobilie da ist.

Der Verkaufspreis ist abhängig von vielen Faktoren: Standort, Lage, Zustand, Größe, Baujahr. Aber auch die konjunkturellen Entwicklungen haben einen großen Einfluss darauf.

Zusammenhänge: Konjunktur, Zinsen, Immobilienpreise

Ist die Wirtschaftskraft im Land hoch, spiegelt sich das auf den Immobilienmärkten ebenfalls wider, denn dann steigt die Nachfrage nach Immobilien und die Preise steigen. Eine weitere entscheidende Größe ist die Höhe des Zinses. Bei niedrigen Zinsen ist die Kaufbereitschaft höher, weil die Finanzierung unter besseren Konditionen stattfinden kann. Der Zins beeinflusst, wie viel Immobilie sich der:die Käufer:in leisten kann, er entscheidet auch über die Tilgungsdauer des Kredits.

 
Entwicklung der Konjunktur seit 2022

In den letzten Jahren hat Deutschland von einer guten Konjunktur und einem Niedrigzinsumfeld profitiert. Die erhöhte Kaufbereitschaft wurde noch zusätzlich befördert dadurch, dass Anlagen durch die niedrigen Zinsen oft keine Alternative darstellten. Das machte sich bemerkbar in einem boomenden Immobiliensektor mit hohen Verkaufspreisen. Allerdings erleben wir seit 2022 einen Umschwung sowohl in Konjunktur als auch in der Zinspolitik, was sich auch bei den Verkaufspreisen auswirken könnte. Expert:innen gehen zudem davon aus, dass die Zinsen weiterhin steigen.

Soll ich meine Immobilie jetzt noch verkaufen?

Wenn Sie Ihre Immobilie also in absehbarer Zeit sowieso verkaufen wollen, dann macht es nach Expertenmeinung auch Anfang 2023 noch Sinn, den Verkauf vorzuziehen, um dem prognostizierten weiteren Abschwung zuvorzukommen. Lassen Sie sich aber nicht unter Druck setzen, denn dann kann es sein, dass Sie den Wunschpreis nicht erzielen. Eine gute Vorbereitung ist beim Hausverkauf wesentlich für den Erfolg. Besprechen Sie Ihr individuelles Vorhaben am besten mit einem Immobilienprofi.

Was ist der Leitzins? – Definition 

Der Leitzinssatz bildet den Kurs ab, zu dem sich Banken kurzfristig Geld bei der Europäischen Zentralbank (EZB) leihen können. Die Regulierung des Leitzinses erfolgt durch die EZB, um Preisstabilität im Euroraum und gesundes Wirtschaftswachstum zu gewährleisten. Der Leitzins beeinflusst auch die Höhe der Immobiliendarlehen bei den und Bausparkassen.  
 
Regulierungen des Leitzinses 2022 

Seit März 2016 lag der Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) bei 0 %. Dagegen erhöhte die EZB in 2022 zum vierten Mal in Folge den EZB-Leitzins. So hat die EZB in ihrer jüngsten Zinssitzung die Leitzinsen um jeweils 0,5 Prozentpunkte angehoben.  
 

Den Stand der Leitzinsen im Euroraum im Dezember 2022:

Leitzinsprognose 2023 

Eine weitere Erhöhung der Leitzinsen in 2023 ist nach Expertenmeinungen sehr wahrscheinlich. Vor dem Hintergrund der aktuellen Rekord-Inflationsraten bleibe der EZB nichts anderes übrig, als die Geldpolitik zu straffen. Man geht hier von einem Leitzins von über 3 Prozent am Ende der ersten Jahreshälfte aus. Damit ziehen auch die Zinsen für Immobilienfinanzierungen wieder an.  

Vieles scheint für einen Hausverkauf im Frühling zu sprechen. Im Garten beginnen Bäume und Büsche auszutreiben, die ersten Blumen blühen und die frischen Farben bilden ein ideales Ambiente für ansprechende Fotos. Auch für Besichtigungen ist es von Vorteil, wenn die Tage wieder länger werden und Ausblicke in den Garten, auf Balkon, Terrasse oder durch die Fenster positiv stimmen. Insbesondere ältere Immobilien können vom Lichteinfall und grünen Ausblicken profitieren. Da Besichtigungstermine oft in den Abendstunden stattfinden, ist eine Besichtigung im Frühling und Sommer in der Regel oft aussagekräftiger. Interessent:innen können dann in aller Ruhe herausfinden, ob die Lichtverhältnisse für sie stimmig sind und die Atmosphäre gefällt. Eine schöne, helle Wohnung sowie auch Balkons und Terrassenflächen können optimal präsentiert werden. 

Noch ein Grund, der für die Besichtigung im Frühjahr spricht: Viele Familien sind auf die Sommerferien als Umzugszeitpunkt angewiesen, speziell wenn ein Schul- und Ortswechsel damit einhergeht. Daher ist es sinnvoll, familiengerechten Wohnraum am März zum Verkauf anzubieten.

Wer allerdings die Verkaufsangebote im Jahresverlauf betrachtet, stellt fest, dass saisonale Trends gar nicht so deutlich ausgeprägt sind und von Jahr zu Jahr unterschiedlich ausfallen können. Zu den Sommer- und Weihnachtsferien ist oft ein kurzer Rückgang der Angebote zu verzeichnen. Insgesamt gibt es aber viel weniger saisonale Schwankungen als oft angenommen wird.  Viel wichtiger ist die wirtschaftliche Konjunktur und regionale Besonderheiten, wenn also die Zinsen niedrig sind und die regionale Nachfrage hoch ist. Wenn hingegen in einer Kleinstadt der Hauptarbeitgeber zu einer Entlassungswelle gezwungen ist, sinkt die Nachfrage nach Wohnraum und damit sinken auch die Preise.

Dazu kommen noch andere Faktoren, die den Verkauf unabhängig von der Jahreszeit beeinflussen können:

• steuerliche Fristabläufe

• Sanierung oder Umbau: Vorgaben und Fristen bei Finanzierungen sowie Fertigstellungs- und Bezugsfristen 

Gerade die genannten Punkte machen verständlich: Es gibt an sich keine "ruhigen Jahreszeiten“, um ein Haus zu verkaufen. Die langjährige Besucherstatistik der großen Immobilienportale und Maklerwebseiten bestätigt auch, dass die Zahl der Besucher sich relativ ausgeglichen auf die Jahreszeiten verteilen. Selbst im Winter ist der Markt aktiv und man kann nicht von weniger Konkurrenz als im Frühling oder Sommer ausgehen. Gerade im November und Dezember, wenn steuerliche oder gesetzliche Fristen auslaufen, kommt es zu Vorzieheffekten. Die Geschäfte wurden bereits abgeschlossen, was für Sie als Hausverkäufer:in bedeutet: weniger Interessent:innen im ersten Quartal des Jahres.

Wenn Sie ein Haus steuerfrei verkaufen wollen, spielt der Verkaufszeitpunkt neben der Gewinnspanne die entscheidende Rolle. Erzielen Sie nämlich einen Veräußerungsgewinn, fällt unter bestimmten Bedingungen eine Spekulationssteuer
an. Hier gilt auch für Immobilien eine Haltefrist von mindestens 10 Jahren. Wer eine nur vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren mit einem Veräußerungsgewinn über der 600 Euro-Freibetragsgrenze verkauft, muss dafür Steuern zahlen.

Die Spekulationssteuer entspricht dabei der Höhe des individuellen Steuersatzes des:der Verkäufers:Verkäuferin. Das Veräußerungsgeschäft bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt worden ist.

Hinweis zur Berechnung der 10-Jahres-Haltefrist

Entscheidend für die Berechnung der steuerlichen 10-Jahres-Haltefristist das Datum des Kaufvertragsabschlusses. Es kommt also nicht darauf an, wann die Änderung in das Grundbuch eingetragen worden ist.

Fazit:

Es gibt ihn nicht, den besten aller Zeitpunkte, um ein Haus zu verkaufen. Zu berücksichtigen ist jeweils die gesamtwirtschaftliche Lage und die Finanzierungskonditionen sowie die regionalwirtschaftliche Lage, denn eine geringe Nachfrage lässt die Preise sinken. Darüber hinaus bestimmen auch Ihre individuellen Termine und Fristen, wie beispielsweise der Ablauf der Spekulationssteuerfrist, eine Rolle bei der Wahl des Verkaufszeitpunktes. Eine gewisse Vorlaufzeit kann notwendig sein, um eine Finanzierung für eine Sanierung oder einen Umbau zu erhalten und die Maßnahme umzusetzen. Obgleich der Immobilienmarkt weniger saisonalen Schwankungen ausgesetzt ist, sind Besichtigungen im Frühjahr wegen der Helligkeit und der Vegetation dem Winter vorzuziehen. Wer an eine Familie verkaufen möchte, fährt in der Regel gut damit, das Haus ab März anzubieten, damit der Umzug in den Sommerferien erfolgen kann.