Energieausweis Pflicht bei der Ver­mie­tung

Der Energieausweis muss schon vor der Vermietung einer Immobilie beantragt werden. Spezifische Werte des Energieausweises gehören in die Immobilienanzeige. Hier erfährst du mehr über die Energieausweis-Pflicht, die verschiedenen Energieausweis-Arten und welcher für deine Immobilie notwendig ist, wer ihn ausstellt und welche Bußgelder bei Zuwiderhandlungen anfallen.

Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument, das man als Immobilienbesitzer:in zwingend beim Vermieten eines Hauses oder einer Wohnung sowie auch aber auch beim Verkauf vorweisen muss.

Denn: der Gesetzgeber will den Energieverbrauch in privaten Haushalten reduzieren.

Darum ist der Energieausweis grundsätzlich als offizielles Dokument, ähnlich einem Personalausweis, zu verstehen. Aus ihm geht hervor, wie es um die Energieeffizienz des Hauses bestellt ist und gibt Einblicke in die durchschnittlichen Energiekosten des Hauses. Optional ist der Energieausweis nur bei Immobilien, die von den Eigentümer:innen bewohnt werden.

Der Energieausweis enthält sowohl Informationen über die Heizstoffe, also darüber, ob eine Immobilie mit Gas, Öl oder Strom beheizt wird, als auch – in den neueren Energieausweisen – über die Energieeffizienzklasse.

Diese variiert je nach Baujahr und Sanierungszustand, ähnlich wie bei Haushaltselektronik, zwischen A+ und H. Dabei weist A+ die bestmögliche Energieeffizienz aus und H die schlechteste. Die Werte des Energieausweises auf einer Skala zwischen A+ bis H bilden hierfür die Grundlage. Anhand des Energieausweises kann die energetische Beschaffenheit der Gebäude in ganz Deutschland dargestellt und verglichen werden.

Bereits 2008 eingeführt, durchlief der Energieausweis einige Anpassungen bis zu seiner heutigen Form: 

• seit 2009: verpflichtend bei Immobilienverkauf und Vermietungen 
• seit 2014: Jedem Energiepass wird eine Registriernummer zugewiesen, um behördliche Kontrollen zu erleichtern 
• seit 2014: Energieeffizienz der Immobilie muss schon in Anzeigen und Exposés angegeben werden. 

Am 01.05.2021 ergab das in Kraft getretenen Gebäudeenergiegesetz (GEG) einige Verschärfungen beim Energieausweis gegenüber dem bisherigen Stand im EnEV:

• höhere Sorgfaltspflicht bei der Erstellung von Energieausweisen
• erhöhte Qualität bei Modernisierungsempfehlungen
• Kennwertklassifizierung nach Primärenergiekennwert
• Ausweispflicht von Treibhausgasemissionen
• Verpflichtung von Immobilienmaklern, einen Energieausweis vorzulegen

Mehr dazu in unserem Beitrag "Neue Regeln für Energieausweise ab dem 1. Mai 2021".

✓ Der Energieausweis wird auch als Wärmepass oder Wärmeausweis bezeichnet.

✓ Es gibt zwei Varianten: Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis

✓ Beide Varianten sind bis zu 10 Jahre nach Ausstellungsdatum gültig

✓ Der Energieausweis sagt etwas über die Energieeffizienz und die durchschnittlichen Energiekosten aus und ermöglicht die Vergleichbarkeit der Gebäude.

✓ Keine der beiden Ausweisvarianten ermöglicht Rückschlüsse auf den künftigen Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten.

✓ Während der Verbrauchsausweis schon für 50 bis 100 Euro zu haben ist, kann ein Bedarfsausweis 300 bis 500 Euro kosten. Der genaue Preis ist abhängig von der Anzahl der Wohneinheiten.

✓ Für Neubauten ist ein Bedarfsausweis grundsätzlich Pflicht.

✓ Wenn das Gebäude der Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 entspricht, reicht der Verbrauchsausweis, selbst wenn das Haus älter sein sollte.

✓ Nach Sanierungen kann ein neuer Energieausweis erforderlich sein.

Die Immobilienexperten von ImmoScout24 erstellen auch deinen Energieausweis. Die Kosten richten sich nach der Art des Ausweises und dem Aufwand.

• Den Verbrauchsausweis erhältst du ab 59,99 Euro.
• Die Kosten für den Bedarfsausweis starten bei 399,99 Euro.

Hier prüft ein Energieexperte Ihre Immobilie vor Ort und erstellt den Energieausweis auf Grundlage der erfassten Daten. Bereits innerhalb von 48 Stunden nach Datenerfassung wird dir der Energieausweis bequem per E-Mail direkt nach Hause geschickt.

Der Energieausweis ist laut GEG grundsätzlich für Eigentümer von Wohnhäusern und sogenannten Nichtwohngebäuden, meist Gewerbeimmobilien, verpflichtend.

In bestimmten Fällen gelten Ausnahmen:

• Kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von maximal 50 Quadratmetern
• Verkauf eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses
• Kirchen
• Abrisshäuser
• Die Immobilie ist bereits vermietet oder du wohnst selbst darin.
• Ebenso ausgenommen von der Regelung sind Gebäude, die nicht regelmäßig geheizt, gekühlt oder genutzt werden, zum Beispiel Ferienhäuser.

Auch für Bauten mit einer speziellen Nutzung ist der Energieausweis nicht verpflichtend. Hierzu zählen etwa:

• bestimmte geringfügig beheizte Betriebsgebäude
• Ställe oder Gewächshäuser
• Lagerhäuser
• Garagen

Für Neubauten ist der Energieausweis Pflicht, konkret schreibt der Gesetzgeber in der neuen Energieeinsparverordnung von 2014 den Bedarfsausweis für neu errichtete Immobilien vor.

Wann, wo und wie ist der Energieausweis vorzulegen? Die Antwort lautet: von Anfang an, wenn du verkaufst oder vermietest, und zwar an folgenden Punkten der Immobilienvermittlung:

• Immobilienanzeige
• Besichtigungstermin
• Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags

Seit 2014 muss der Energieausweis bereits mit dem Inserat vorliegen. Dabei sollen einige Daten des Energieausweises in der Immobilienanzeige genannt werden. Wenn du den Energieausweis noch nicht erhalten hast, dann ist ein Hinweis darüber verpflichtend, dass der Ausweis beantragt ist.

Spätestens bei der Besichtigung der Immobilie ist der Energieausweis laut § 80 GEG dem:der Interessent:in unaufgefordert vorzulegen. Dies kann als Aushang bei der Besichtigung geschehen oder als Post- oder E-Mail-Sendung vorab. Dabei ist das ganze Dokument vorzuweisen, einschließlich der Modernisierungsempfehlungen.

Auch der:die Notar:in fragt üblicherweise nach dem Energieausweis bei der Zusammenstellung aller Verkaufsunterlagen. Da es sich um eine gesetzliche Bestimmung handelt, lassen sich Notar:innen nur noch selten darauf ein, den Kaufvertrag, ohne diesen zu beurkunden. Selbst wenn sich die Geschäftspartner:innen über einen Verkauf ohne Energieausweis geeinigt haben sollten – für den Gesetzgeber ändert das nichts, der Energieausweis ist Pflicht.

Seit Inkrafttreten der EnEV 2014 müssen beim Vermieten oder Verkaufen bereits in der Immobilienanzeige folgende Angaben für Wohngebäude enthalten sein:

• die Art des Energieausweises – Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis
• der Endenergiekennwert, also der Energiebedarf bzw. Energieverbrauch (in kWh/m2 a)
• die Energieeffizienzklasse (A+ bis H) bei Ausweisen ab dem 01.05.2014
• der wesentliche Energieträger für Heizung (z. B. Öl, Gas usw.)
• das Baujahr des Gebäudes (z. B. 1997)

Eine Besonderheit besteht bei Gebäuden, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Der Endenergiekennwert oder Energieverbrauch ist in kWh/ m² a anzugeben, aber in diesem Fall getrennt nach Heizung und Strom.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis unterscheiden sich nicht nur in ihren Kosten, sondern auch in ihrer Berechnung:

Diese Wahlfreiheit wird jedoch durch eine differenzierte Regelung eingeschränkt. So ist der Bedarfsausweis Pflicht, wenn das betreffende Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen hat und der Bauantrag für die Immobilie vor dem 1. November 1977 gestellt wurde.

Von dieser Regelung ausgenommen sind jedoch Immobilien, die entweder bei Bauabschluss oder aufgrund einer nachträglichen energetischen Sanierung den in der Wärmeschutzverordnung von 1977 festgesetzten Anforderungen entsprechen.

Bei Nichtwohngebäuden dagegen ist die Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis immer gegeben.

Der Verbrauchsausweis gibt Auskunft über den witterungsbereinigten Verbrauch der Immobilie über den Zeitraum der vergangenen drei Jahre. Der verbrauchsorientierte Energieausweis kann auf der Grundlage des nachgewiesenen Energieverbrauchs ausgestellt werden. Dazu dienen die Heizkostenabrechnung sowie Rechnungsbelege.

Kritik:
Das Ergebnis wird teilweise als wenig aussagekräftig empfunden, weil der Verbrauch abhängig ist von der Anzahl der Bewohner:innen und deren Nutzungsverhalten.

Der Bedarfsausweis wird auf der Grundlage einer umfassenden Analyse ausgestellt. Hierbei untersucht ein:e Bausachverständige:r oder Energieberater:in den Zustand der Gebäudehülle und der Haustechnik hinsichtlich des Energieverbrauchs. Es werden Energiebedarf und Wärmeverlust erfasst und mögliche Abweichungen aufzeigt. Ein vereinfachtes Verfahren arbeitet mit Daten über die Typologie der Gebäudeform, das Alter und Bauteile, wodurch der Preis des Energieausweises geringer ausfällt.

Der Bedarfsausweis ist für Ein- bis Vierfamilienwohnhäuser heute gesetzlich vorgeschrieben, sofern sie vor 1977 gebaut und noch nicht energetisch saniert wurden.

Für alle anderen Häuser gilt: wenn die Wärmeschutzverordnung von 1977 eingehalten wurde, reicht ein Verbrauchsausweis. Der bedarfsorientierte Energieausweis kann für jedes Haus ausgestellt werden und muss erstellt werden, wenn keine oder nur unzureichende Verbrauchswerte vorliegen.

Kritik:
Genauso wie auch beim Verbrauchsausweis lassen sich beim Bedarfsausweis ebenfalls keine gesicherten Rückschlüsse auf tatsächliche künftige Verbräuche ziehen. Außerdem können sich die Ergebnisse solcher Berechnungen deutlich unterscheiden, je nach Aufwand und Methodik der Berechnung.

Bauherrenverbände und Verbraucherzentralen raten Eigentümern allerdings mehrheitlich zum Bedarfsausweis.

Die höheren Kosten lohnen sich aus Sicht der Interessenverbände, da dieser eine reelle Vergleichsgrundlage für potenzielle Mieter:innen oder Käufer:innen biete. Weiter wird argumentiert, dass der Bedarfsausweis auch genaue Vorschläge zur energetischen Sanierung des Hauses enthalte und somit für den Hausbesitzer zusätzlich nützlich sei. Dieser bekommt bei Vertragsschluss eine Kopie des Energieausweises ausgehändigt.

Für unterschiedliche Gebäudetypen bestehen unterschiedliche Vorgaben darüber, welcher Energieausweis verpflichtend ist.

Hält das Gebäude die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 nicht ein, ist der Bedarfsausweis Pflicht.

Jedoch gibt es Ausnahmen:

• Selbst, wenn das Haus vor diesem Stichtag fertiggestellt oder der Bauantrag vorher gestellt wurde, so können die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung trotzdem erfüllt sein.
• Auch nachträgliche energetische Modernisierungen können dazu führen, dass der erforderliche Status Quo des Wärmeschutzes erreicht wird. Das bezieht sich auf kleine Objekte mit weniger als fünf Wohneinheiten genauso wie auf größere Gebäude.
• Wer selbst in dem Einfamilienhaus wohnt, fällt nicht unter die Energieausweispflicht.

Wenn du eine Wohnung vermieten oder verkaufen möchtest, hast du die Pflicht einen Energieausweis zu beantragen.

Da sich Energieausweise immer auf das gesamte Gebäude beziehen, lassen sich damit keine Aussagen über die einzelnen Wohnungen treffen. Den Energieausweis erhältst du von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Hausverwaltung, wenn deine Wohnung Teil einer Wohnanlage ist.

Willst du eine Wohnung deines Mietshauses vermieten, dann brauchst du für den Energieausweis die Verbrauchsdaten des Gebäudes der letzten drei Jahre. Solltest du diese nicht haben, etwa weil du das Haus geerbt hast oder eine Pauschalmiete in deinem Haus gilt, so musst du einen Bedarfsausweis anfordern. Die benötigten Daten zur Errechnung des Bedarfs werden bei einer Vor-Ort-Begehung erhoben.

Für das Thema Energieausweis bei Neubauten gilt: Sobald der Neubau fertiggestellt ist, muss der Bedarfsausweis erstellt werden. In diesem Fall muss der Bauträger in der Immobilienanzeige noch keine Angabe bezüglich des Energieausweises machen.

Auch bei Sanierungen kann unter Umständen vor Ablauf der Gültigkeit von zehn Jahren ein neuer Energieausweis sinnvoll sein. Haben energetischen Sanierungen an der Gebäudehülle deine Immobilie auf den Energieverbrauch der EnEV-Anforderungen von 2009 gedrückt (plus 40 Prozent Kulanz), ist ein neuer Energieausweis notwendig.

Wurde der Energiebedarf für das Bauprojekt von einem:einer Ingenieur:in berechnet, so ist ein Bedarfsausweis sogar verpflichtend.

Die Energieausweispflicht gilt auch bei Gewerbeimmobilien und anderen Nichtwohngebäuden sowie gemischt genutzten Gebäuden.

Allerdings bist du völlig frei in der Entscheidung, ob du einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis erstellen lässt. Im Unterschied zu Wohngebäuden muss der Verbrauchausweis den Heizverbrauch und den Stromverbrauch separat ausweisen.

Eine öffentliche Aushangpflicht besteht bei Gebäuden mit

• mehr als 500 m² Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr oder
• bei Gebäuden mit behördlicher Nutzung und starkem Publikumsverkehr ab 250 m² Nutzfläche.
  

Ein Energieausweis kann nicht selbst erstellt werden, aber es gibt verschiedene Anbieter, die Energieausweise ausstellen können.

Während der Verbrauchsausweis häufig von den jeweiligen Versorgern oder Messanbietern angeboten wird, muss man einrn Bedarfsausweis beantragen und dieser darf nur durch sogenannte „baubezogene Berufe" ausgestellt werden. Das sind beispielsweise

• Architekten,
• Ingenieure oder
• Handwerksmeister wie Heizungsbauer und Schornsteinfeger.

Empfohlen werden Experten mit einer Zusatzausbildung als Energieberater.

Eigentümerverbände wie Haus und Grund, der Verband Privater Bauherrn oder auch die Deutsche Energie-Agentur (dena) können bei der Suche nach Expert:innen mit Adressen helfen. Der Energieausweis ist nach Erstellung zehn Jahre lang gültig, unabhängig davon, ob er bedarfs- oder verbrauchsorientiert ist.

Eigentümern, die eine Immobilie ohne Energieausweis vermieten, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (GEG § 108 Absatz 14).

Weiterer Verstöße, die laut GEG mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden, sind:

• Du fälschst als Vermieter:in die Daten für den Energieausweis
• Du stellst die Energiekennwerte in den Immobilienanzeigen nicht bereit (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 30.08.2016 - 4 U 8/16 und 4 U 137/15, Urteil v. 04.08.2016)

Wer als Aussteller:in einen Energieausweis unberechtigterweise ausstellt, muss mit 10. 000 Euro Bußgeld rechnen. Ein:e Aussteller:in, der:die es versäumt, eine Kopie des Energieausweises sowie die zugrundeliegenden Daten an die Behörde zu Kontrollzwecken zu senden, kann mit bis zu 5.000 Euro belangt werden.

Der Energieausweis ist für Vermieter:innen, aber auch Verkäufer:innen seit 2009 sukzessive immer mehr zum Pflichtprogramm geworden. Das ist schon daran ersichtlich, dass ein Fehlen des Energieausweises hohe Bußgelder nach sich zieht.

Klar geregelt ist im § 80 GEG, wann der Energieausweis vorliegen muss. Du brauchst den Energieausweis in dem Moment der Anzeigenerstellung das erste Mal, bei der Besichtigung und beim Verkauf ist er Teil der Verkaufsunterlagen.

Der aufwendige und kostenintensivere Bedarfsausweis ist dann erforderlich, wenn dein Haus vor dem 1. November 1977 fertiggestellt oder der Bauantrag vor dieser Zeit angenommen worden ist. Entspricht dein Haus trotzdem der Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977, reicht ein einfacher Verbrauchsausweis aus.