Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.
In den meisten deutschen Städten gilt die „Mietpreisbremse“, die die Vertragsmieten bei einer Vermietung begrenzt.
Eine Ausnahme zugunsten der Vermieter ist die „höhere Vormiete“. Doch was meint das genau?
Der HEV-Tipp wird präsentiert von Britta Nakic (Juristin) vom HAUSEIGENTÜMERVEREIN BERLIN e.V. – Ihr bundesweiter Ansprechpartner für Fragen rund um Eigentum und Vermietung.
Was ist die Mietpreisbremse?
Der Bundesgesetzgeber hat bereits 2015 die „Mietpreisbremse“ eingeführt, damit die einzelnen Bundesländern Mietpreisregulierungen auf „angespannten Wohnungsmärkten“ per Verordnung schaffen können. Nach den Regeln der Mietpreisbremse darf die Miete gemäß § 556d BGB max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich u.a. aus dem örtlichen Mietspiegel.
§ 556d BGB - Zulässige Miethöhe bei Mietbegin
(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
Welche Ausnahmen gibt es zur Mietpreisbremse?
Nicht anzuwenden ist die Mietpreisbremse bei Vorliegen einer
- höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB)
- Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555b BGB in den letzten drei Jahren vor Beginn dieses Mietverhältnisses (§ 556e BGB)
- ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB)
- Vermietung einer Wohnung, die nach die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (§ 556f BGB)
Wichtig: der Vermieter muss den Mieter vor Vertragsschluss in Textform auf die konkrete Ausnahme hinweisen (§ 556g Abs. 1a BGB).
Wichtige Ausnahme zugunsten eines Vermieter : die „höhere Vormiete“
Aus Gründen des Vertrauensschutzes darf der Vermieter im Falle der Wiedervermietung die „höhere Vormiete“ weiterführen und somit auch von neuen Mieter verlangen.
Die höhere Vormiete ist grundsätzlich diejenige, die der vorherige Mieter zuletzt rechtswirksam schuldete. Eine davor zu hoch und damit unzulässige Vormiete kann nicht weitergeführt werden, da nur rechtswirksame Vormieten von Bestand sind.
§ 556e Berücksichtigung der Vormiete
(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Was ist bei vorheriger Selbstnutzung oder gewerblicher Vermietung die „höhere Vormiete"?
Die Miete aus einem vorangegangenen Gewerbe-Mietverhältnis ist keine „Vormiete“ i. S. d. Mietpreisbremse. Das hat kürzlich der Bundesgerichtshof entschieden (AZ: VIII ZR 374/18).
Dabei hatte eine Berliner Vermieterin eine Zwei-Zimmer Wohnung mit 76 qm wie folgt vermietet:
- 2011 bis 2012 Vermietung zu Wohnzwecken für 950 € nettokalt
- 2012 bis 2016 Vermietung als Büro für 950 € nettokalt pro Monat
- ab 2016 aktuelle Vermietung zu Wohnzwecken für 950 € nettokalt pro Monat
Mieterin verklagt Vermieterin auf Rückzahlung überhöhter Miete
Neben der Absenkung der laufenden Miete um ca. 220 €/Monat verlangte die Mieterin auch die Rückzahlung überzahlter Miete.
Der BGH hierzu: die Mieterin bekommt Recht! Als Vormiete kommt nur die vorherige Miete aus einem Wohnraum-Mietverhältnis in Betracht .
Daher darf auch die vor der gewerblichen Vermietung erzielte Wohnraummiete nicht herangezogen werden, da es sich dabei um die Vor-Vormiete handele und eben nicht um die Vormiete.
Das bedeutet, dass der Vermieter durch eine gewerbliche „Zwischenvermietung“ seine höhere Vormiete dauerhaft verliert!
Das könnte auch für eine vorherige Selbstnutzung gelten, wenn der BGH ausschließlich die Miete aus einem unmittelbar vorangegangenen Mietverhältnis als „Vormiete" gelten lassen will.
WCHTIG: Die Miete sorgsam festlegen, da sonst Rückzahlungsansprüche bis zu 30 Monaten drohen!
Bei einem Verstoß gegen diese Mietpreis-Richtlinien kann der Mieter oder die Mieterin die Absenkung und auch Rückzahlung der Miete verlangen.
Für neuere Verträge sogar bis zu 30 Monate lang (§ 556g Abs. 2 S. 2 BGB).
Die Miethöhe ist also im Einzelfall zu ermitteln und etwaige Ausnahme von der Mietpreisbremse den Mieter form- und fristgerecht zur Kenntnis zu geben.
BGH, Urteil vom 19.08.2020, AZ VIII ZR 374/18
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 12. Februar 2021.
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