Miet­ver­trag für Ein­lie­ger­woh­nung

Was ist anders beim Mietvertrag für Einliegerwohnungen? Wir beantworten im folgenden Beitrag Fragen bezüglich der Betriebskostenabrechnung, der Kündigungsfristen und dazu, wie die Mitbenutzung bestimmter Flächen und Einrichtungsgegenstände geregelt werden kann.

Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere Wohnung in einem Privathaus. Ein:e Eigentümer:in eines Einfamilienhauses könnte also beispielsweise die obere Etage seines:ihres Eigenheims als Einliegerwohnung vermieten, sofern diese im Eigenheim eine untergeordnete Stellung einnimmt in Bezug auf Quadratmeteranzahl, Ausstattung etc.

Doch damit eine bestimmte Wohnfläche innerhalb eines Privatgebäudes als Einliegerwohnung vermietet werden kann, muss es sich dabei um eine räumlich sowie wirtschaftlich eigenständige Wohneinheit handeln. Es muss also eine eigenständige Haushaltsführung gewährleistet sein.

Hierfür müssen mindestens ein Badezimmer mit sanitären Anlagen, ein Raum mit einer entsprechenden Kochmöglichkeit sowie ein Wohn- beziehungsweise Schlafzimmer vorhanden sein. Außerdem kann erst dann von einer Einliegerwohnung gesprochen werden, wenn der Mieter:innen und Eigentümer:innen des Hauses auch gemeinsamen Raum im Privathaus nutzen.

Dies ist beispielsweise dann gegeben, wenn der:die Mieter:in der Einliegerwohnung die Eingangstür sowie den Hausflur des Eigenheims nutzen muss, um in seine Einliegerwohnung zu gelangen.

Als Vermieter:in einer Einliegerwohnung wohnst du mit dem:der Mieter:in auf engem Raum zusammen. Du teilst dir in gewisser Weise eine Immobilie und nutzt zumindest zu einem bestimmten Teil gemeinsame Wohnfläche. Daher ist es umso wichtiger, dass alle wesentlichen Punkte, die Konfliktpotenzial beinhalten könnten, im Mietvertrag genauestens geregelt sind.

Im Regelfall verfügt eine Einliegerwohnung nicht über eine separate Heizungsanlage sowie entsprechende Messeinrichtungen. Vielmehr nutzen Vermieter:innen und Mieter:innen eine gemeinsame Anlage zur Beheizung. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung, wie sie bei vermieteten Wohnungen ansonsten üblich ist, kann in einem solchen Fall also kaum oder nur mit unverhältnismäßig großem Aufwand durchgeführt werden.

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) trägt diesem Umstand Rechnung und macht für Vermietungen von Einliegerwohnungen folgende Ausnahmeregelung:

„Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.“ (§ 2 Heizkosten V)

Alternativ können sich die beiden Vertragspartner:innen auf einen quadratmeterbasierten Verbrauch oder auf einen bestimmten pauschalen Verbrauch pro Person einigen. In jedem Fall aber sollte im Mietvertrag genau festgelegt werden, wie der anteilige Verbrauch des:der Mieters:Mieterin bei der Heizkostenabrechnung berechnet wird.

Ein weiterer wichtiger Vertragspunkt betrifft die Betriebskostenabrechnung. Hier sollten folgende wichtige Fragen geklärt werden:

• Welche Betriebskosten sollen und können auf den Mieter:innen umgelegt werden?

• Sollen die Betriebskosten monatlich im Voraus vom Mieter:innen bezahlt werden?

• Soll die Betriebskostenabrechnung jährlich erfolgen?

Du kannst und darfst als Vermieter:in keine Betriebskosten beispielsweise für die Gartenpflege auf die Mietpartei umlegen, wenn im Mietvertrag die Gartennutzung ausgeschlossen wurde. Lege im Mietvertrag also unbedingt genau fest, welche Kostenpunkte mit in die Betriebskostenabrechnung einfließen.

Ein weiterer wichtiger Punkt im Mietvertrag betrifft die Mitbenutzung bestimmter Flächen und Einrichtungsgegenstände. Gibt es beispielsweise eine Waschküche, die der:die Mieter:in der Einliegerwohnung mitbenutzen darf, solltest du dies auch so im Mietvertrag festhalten – bestenfalls mit definierten Nutzungszeiträumen.

Vor allem aber solltest du als Vermieter:in einer Einliegerwohnung im Mietvertrag genau bestimmen, welche Flächen nicht vom:von der Mieter:in genutzt werden sollen und dürfen (beispielsweise Garten, Parkplatz, Garage oder bestimmte Kellerräume). So beugst du im Vorhinein möglichen Missverständnissen vor oder kannst dich im Zweifelsfall immer auf die Vereinbarungen im Mietvertrag berufen.

Als Vermieter:in einer Einliegerwohnung bist du – mietrechtlich betrachtet – in einer besonderen Position, denn der Mieterschutz ist in einem solchen Mietverhältnis nicht so umfangreich wie bei der Vermietung einer normalen Wohnung.

Du hast als Vermieter:in einer Einliegerwohnung ein Sonderkündigungsrecht (vgl. § 573a BGB). Das bedeutet, dass du dem:der Mieter:in ohne Angabe expliziter Gründe kündigen kannst. Jedoch verlängern sich bei Gebrauch dieses Sonderkündigungsrechts auch die gesetzlichen Kündigungsfristen:

Die Dauer des Mietverhältnisses kann bei der Vermietung einer Einliegerwohnung ohne Angabe qualifizierter Gründe befristet werden. Dies ist beispielsweise dann von Interesse, wenn für bestimmte Phasen im Jahr die Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermietet werden soll.

Darin unterscheidet sich die Einliegerwohnung von einem befristeten Vertrag einer normalen Mietwohnung. Denn deren Befristung kann nur mit einem qualifizierten Grund wie Eigenbedarf, Abriss oder Umbau bzw. Nutzung als Dienstwohnung begründet werden.

Ein Mietvertrag für eine Einliegerwohnung erfordert eine besonders sorgfältige Gestaltung, um potenziellen Konflikten vorzubeugen. Insbesondere die Mitnutzung gemeinschaftlicher Flächen sowie die Heiz- und Betriebskostenabrechnung sollten klar definiert sein. Der Vermieter profitiert von reduzierten Mieterrechten, wie dem Sonderkündigungsrecht, wodurch er dem:der Mieter:in ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Es ist wichtig, im Mietvertrag alle relevanten Details schriftlich festzuhalten, um späteren Missverständnissen vorzubeugen.