Der Mieterwechsel geschieht meist mitten im Jahr und somit im Abrechnungszeitraum der Nebenkosten. In diesem Beitrag erfährst du, wie du die Nebenkosten bei einem Mieterwechsel korrekt berechnest.
- Grundsätzlich gilt, dass jeder:e Mieter:in nur die selbst verursachten Nebenkosten tragen muss.
- Auch bei Auszug mitten im Jahr musst du keine gesonderte Nebenkostenabrechnung erstellen.
- Wichtig ist, dass du in der Nebenkostenabrechnung genau zwischen den durch die alte und den durch die neue Mietpartei verursachten Kosten unterscheidest.
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Die meisten Mieterwechsel erfolgen innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode für die Nebenkosten. Grundsätzlich gilt, dass jede:r Mieter:in nur die Betriebskosten für die Dauer der Mietzeit tragen muss. Normalerweise sind diese als Nebenkostenpauschale bereits in der Miete enthalten. Wenn der oder die neue Mieter:in den:die vorherigen Mieter:in nahtlos ablöst und mit der Warmmiete weiterhin den Kostenanteil trägt, ist das für dich als Vermieter:in die einfachste Lösung.
Die Nebenkostenabrechnung schickst du trotz Mieterwechsel erst zum vereinbarten Termin im 12-monatigen Rhythmus. Wichtig ist die Regel, dass jede Mietpartei die eigenen Kosten trägt. Wenn zum Beispiel eine Mietpartei, die gekündigt hat, noch länger in der Wohnung bleibt oder sich gar weigert, diese zu räumen, muss diese dir weiterhin die anfallenden Betriebskostenvorauszahlungen leisten. Der:die neue Mieter:in zahlt ab Beginn des Mietverhältnisses, und zwar unabhängig davon, ob er:sie schon eingezogen ist oder nicht.
Ein Sonderfall ist der Leerstand der Wohnung. Dies kann dann passieren, wenn du zum Beispiel nicht direkt neue Mieter findest. In diesem Fall gilt, dass du als Vermieter:in selbst die anfallenden Betriebskosten für die entsprechende Wohnung übernehmen musst. Die Wohnung taucht dennoch in der Betriebskostenabrechnung wie gewohnt auf. Nur dann, wenn du den Verteilerschlüssel nach Wohnfläche nutzt, ist es möglich, die Betriebskosten einer leerstehenden Wohnung auf alle Wohnungen umzulegen.
Auch bei Mieterwechsel stellst du die Nebenkostenabrechnung wie gewohnt zur Frist aus.
Beim Auszug des Mieters oder der Mieterin musst du also keine gesonderte Betriebskostenabrechnung erstellen. Erst mit der Jahresabrechnung für alle Mieter musst du die Kosten anteilig und gerecht sowohl auf neue als auch auf alte Mieter:innen umlegen. Jede:r Mieter:in kommt bei der Abrechnung der Nebenkosten nach Auszug nur für die Kosten auf, die er:sie tatsächlich während der Zeit als Mietpartei des Wohnraums verbraucht hat.
Bei den verbrauchsabhängigen Kosten kann die Abrechnung der Nebenkosten nach Auszug ein wenig komplizierter sein.
Hier sind
Gas
Strom
Wasser
zu nennen. Achte darauf, bei Auszug direkt (noch am selben Tag) eine Zwischenablesung der Zählerstände vorzunehmen. So ist es möglich, auf den Tag genau abzurechnen, wie viel Verbrauch der:die Mieter:in verursacht hat und dementsprechend bezahlen muss. Als Vermieter:in musst du die Kosten für die Zwischenablesung der Zähler tragen – es sei denn, du hast diese im Mietvertrag auf den:die Mieter:in umgelegt. Hier liest du mehr zu den umlagefähigen Nebenkosten.
Bei den Heizkosten gibt es besondere Regeln. Als Eigentümer:in eines Gebäudes musst du bei Nutzerwechsel eine Zwischenablesung durchführen, um §9 der Heizkostenverordnung zu erfüllen. In der Verordnung ist genau aufgelistet, wie du die Verbrauchskosten zeitanteilig aufteilen kannst. Dabei kommen sogenannte Gradtagszahlen zum Einsatz, die pro Tag einen prozentualen Anteil der Kosten angeben. Die Zahlen berücksichtigen, dass die Heizungsnutzung von der jeweiligen Heizperiode und Jahreszeit abhängig ist. Der Deutsche Wetterdienst ermittelt die aktuellen Zahlen für jedes Jahr.
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Bei den Heizkosten werden zum Teil nur 50 Prozent als verbrauchsabhängige Kosten abgerechnet. Die anderen 50 Prozent stellen in vielen Fällen eine verbrauchsunabhängige Pauschale dar. Laut der Heizkostenverordnung kannst du die Gradtagszahlen für beide Kostenanteile verwenden. Alternativ ist es möglich, die nicht verbrauchsabhängigen Heizkosten zeitanteilig umzulegen (1/12 pro Monat), was insbesondere für Warmwasserkosten gilt. Denn die Heizkosten sind stets von der Außentemperatur abhängig.
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