Woh­nungs­kauf: Rat­ge­ber & Check­lis­te zur Fi­nan­zie­rung

Wie findet man eine passende Eigentumswohnung? Wie läuft der Kauf einer Eigentumswohnung ab? Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Eigentumswohnung? Der In diesem Beitrag erfährst du, wie du dir deine eigene Wohnung kaufen kannst, wie die Finanzierung der Eigentumswohnung gelingen kann, und was du dabei beachten musst. Neben einer Checkliste für den Wohnungskauf erhältst du Links zu unseren Finanzierungsrechnern und zu anderen wichtigen Ratgebern rund um den Wohnungskauf.

Die eigene Immobilie ist für viele Menschen eine der größten Investitionen ihres Lebens. Daher ist es wichtig, dass du die passende Immobilie findest und diese zu Konditionen, die für dich geeignet sind, finanzieren kannst. Der Wohnungskauf ist etwas komplizierter als das Mieten einer Immobilie. Jedoch gibt es viele Vorschriften und Tipps, über die du in diesem Ratgeber zur Eigentumswohnung mehr erfährst.

Die passende Wohnung solltest du ausführlich suchen. Lasse dir Zeit bei der Suche und beantworte zunächst Fragen wie „Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“ , „Wie viel kosten Wohnung in Deutschland aktuell?“ und „Wie sieht die Wertentwicklung der Wohnung aus ?“.

Für die Suche nach deiner neuen Wohnung solltest du zunächst deine eigenen Präferenzen, was Lage und Ausstattung der Zimmer angeht, analysieren. So kannst du eine Vorauswahl an Wohnungen treffen. Dabei solltest du das gesetzte Preislimit immer im Blick behalten.

Grundsätzlich hast du die Wahl zwischen Neubau-Immobilien und bestehendem Wohnraum. In dieser Übersicht siehst du, was bei diesen Varianten beachtet werden muss:

Neben diesen Wohnungskauf Tipps empfehlen wir dir, mit Finanzierungs Checklisten zu arbeiten. Diese sollten deine eigenen Präferenzen enthalten. Insbesondere beim Kauf von Altbauwohnungen ist eine Checkliste empfehlenswert, um zu überprüfen, dass das Objekt keine Mängel hat und auch energetisch in gutem Zustand ist. Für die Baufinanzierung einer neuen Wohnung brauchst du zudem einen ausführlichen Plan des Bauvorhabens.

Wenn du eine passende Immobilie gefunden hast und dir über deine finanzielle Situation im Klaren bist, kannst du bei der Bank einen Darlehensvertrag veranlassen. Wir empfehlen dir, diesen erst nach Unterschrift des Kaufvertrags abzuschließen, um auf Nummer Sicher zu gehen. Für den Notartermin kannst du eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank vorlegen.

Der Kaufvertrag für deine Wohnung wird beim Notar abgeschlossen und beurkundet. Nach der Kaufvertragsunterzeichnung erfolgt dann die Abwicklung des Darlehensvertrags. Anschließend kommt es zur Auszahlung des Wohnungskauf Kredites. Die Wohnung kann dann von diesem Geld sowie dem Eigenkapital gekauft werden. Gleichzeitig musst du etwaige Nebenkosten des Wohnungskaufs begleichen.

Anschließend steht dem Einzug nichts mehr im Wege – herzlichen Glückwunsch!
Du hast noch Fragen rund um den Kauf deiner Eigentumswohnung oder zum Ablauf des Wohnungskaufs? Der umfassende Überblick zum Finanzierungsablauf von ImmoScout24 hilft dir bei der Planung des Wohnungskaufs!

Nach dem Kauf einer Eigentumswohnung bist du in einer neuen Rolle. Denn du bist nicht nur Eigenheimbesitzer, sondern auch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – im Gegensatz zum Hauskauf. Diese Eigentümergemeinschaft trifft sich regelmäßig, um wichtige Themen zu besprechen. Du solltest an diesen Treffen teilnehmen, um dein Recht auf Mitsprache zu nutzen.

• Teilungserklärungen
• Belange außerhalb des Sondereigentums wie etwa bezüglich der Fassade, des Treppenhauses oder des Dachs
• Instandhaltungsrücklagen
• Hausordnung
• Geplante Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten
• Verwaltung der Immobilie

Neben der Art der Wohnung und deinen Finanzen solltest du auch überlegen, ob du die Wohnung selbst nutzen oder vermieten möchtest. Bei einem privaten Wohnungskauf gibt es weniger zu beachten, aber du erhältst auch weniger steuerliche Vorteile.

Wenn du dich für die Variante als Kapitalanlage entscheidest, gibt es noch weitere Aspekte, die du beim Wohnungskauf beachten solltest:

• Altersvorsorge: Lage, Region, Infrastruktur und Energieeffizienz sind besonders wichtig für die Wertentwicklung der Wohnung. Damit du sie im Alter vermieten oder verkaufen kannst, solltest du überprüfen, dass sich die Preise für das Objekt halten oder sogar erhöhen.
• Eigentümergemeinschaft: Erkundige dich über die Regelungen in der Eigentümergemeinschaft zur Vermietung der Wohnungen.
• Verwaltung: Bei der Vermietung kannst du dich von einer Verwaltung oder von einem professionellen Makler unterstützen lassen, um Aufwand zu sparen.

Sobald du alle wichtigen Informationen aus dem Eigentumswohnung Kaufratgeber eingeholt hast, geht es an die Finanzierung des Wohnungskaufs. Ein Kredit ist für den Wohnungskauf oft unumgänglich und ein fundierter Finanzierungsplan unerlässlich. Insgesamt lässt sich der Weg in die eigenen vier Wände mit diesem Wohnungskauf Ablauf erklären:

• Kauflimit setzen
• Kredithöhe und -rate festlegen
• Vorauswahl an Wohnungen treffen
• Immobilie wählen
• Kaufvertrag unterschreiben
• Kredit abbezahlen

Um den finanziellen Rahmen für deinen Wohnungskauf zu ermitteln, solltest du zunächst einmal dein Eigenkapital berechnen. Als Faustregel gilt, dass du 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises sowie die Nebenkosten bezahlen können solltest. Mehr zur Frage „Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Wohnungskauf?“ erfährst du hier.

Danach solltest du berechnen, wie viel Geld du jeden Monat übrig hast, um die Kreditraten zu bezahlen. Denke daran, dass der Immobilienkauf deine Lebensqualität nicht zu sehr einschränken sollte. Außerdem ist es immer empfehlenswert, Rücklagen zu haben, um bei unvorhergesehenen Situationen wie etwa einer Periode der Arbeitslosigkeit nicht unter finanziellen Druck zu geraten. Je nach Höhe deines Eigenkapitals, deiner monatlichen Kapazität und nach Wohnungskauf Kreditkonditionen kannst du so den maximalen Kaufpreis festlegen.

Die Frage nach dem Preis einer Eigentumswohnung beinhaltet auch die anfallenden Nebenkosten. Denn neben dem Kaufpreis solltest du mit zusätzlichen zehn bis 15 Prozent an Kosten rechnen, die für die Erstellung der Finanzplanung beim Wohnungskauf ausschlaggebend sein können.

Informiere dich daher über die folgenden Wohnungskauf Nebenkosten, bevor du mit deiner Bank über mögliche Finanzierungsmodelle sprichst:

• Grunderwerbssteuer: Nach dem Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) besitzt der Staat eine Teilhabe an Immobilienkäufen. Für Wohnungskäufer wird eine entsprechende Grunderwerbssteuer fällig, die mit einer Mehrwertsteuer auf Produkte zu vergleichen ist. Sie liegt länderabhängig für gewöhnlich zwischen drei und 7 Prozent des Kaufpreises der Wohnung. Für eine Wohnung zum Kaufpreis von 50.000 Euro fallen bei einem Steuersatz von fünf Prozent also noch 2.500 Euro Grunderwerbssteuer an.
• Notar- und Grundbuchkosten: Verträge über einen Wohnungskauf müssen in Deutschland stets über einen Notar abgewickelt werden und gehen mit einem Grundbucheintrag einher. Der Notar klärt über die Rechtslage auf und beurkundet den Kaufvertrag. Ebenso fallen Gebühren für den Grundbucheintrag an. Für den Eintrag im Grundbuch und die Notarkosten beim Hauskauf werden auf Seiten des Käufers insgesamt zwischen ein und 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig.
• Provision bzw. Maklercourtage: Sollte eine Wohnung über einen Makler vermittelt worden sein, verlangt dieser eine Provision von etwa drei bis sieben Prozent des Kaufpreises. Allerdings gilt seit 2015 das Bestellerprinzip, wonach der Auftraggeber des Maklers diese Kosten zu tragen hat. Käufer können die Gebühren umgehen, indem sie sich für den Wohnungskauf ohne Makler entscheiden.
• Gutachter: Wenn du dich für einen Gutachter beim Wohnungskauf entscheidest, solltest du je nach Art und Größe der Wohnung mehrere Hundert bis zu 1.000 Euro für das Gutachten einplanen.

Da die Finanzierung des Wohnungskaufs besonders wichtig ist, sich aber die Frage „Was kostet ein Wohnungskauf?“ nicht pauschal beantworten lässt, haben wir dir eine Wohnungskauf Checkliste mit zehn Tipps für die Finanzierung der Eigentumswohnung zusammengestellt. Gehe die folgenden Tipps für den Wohnungskauf durch, um bei der Wohnungsfinanzierung nicht den Kürzeren zu ziehen:

1. Übersicht über die eigenen Finanzen verschaffen: Planung ist das A und O. Deshalb geht der Wohnungssuche der private Kassensturz voraus, um die finanziellen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen.
   
2. Finanziellen Puffer einbauen: Bei der Kostenkalkulation sollten ausreichend große Finanzspielräume bedacht werden. Schließlich können während einer mehrjährigen Kreditabzahlung unerwartete Kosten entstehen, beispielsweise durch unvorhergesehene Reparaturkosten des eigenen Autos.
   
3. Möglichst viel Eigenkapital einbringen: Je mehr Eigenkapital beim Wohnungskauf vorhanden ist, desto niedriger der benötigte Kredit und die damit einhergehenden Zinskosten. Dementsprechend sollten für das Kaufvorhaben möglichst früh Rücklagen geschaffen werden.
   
4. Fördermöglichkeiten prüfen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet als staatliche Förderbank Kredite für den Wohnungskauf zu besonders günstigen Konditionen. Sie unterstützt den Immobilien-Bau, -Kauf sowie Sanierungsmaßnahmen mit dem Fokus auf Energieeffizienz. Außerdem ermöglichen vielerorts Einheimischenmodelle günstigen Wohnraum für Wohnungssuchende.
   
5. Mehrere Finanzierungsmodelle kombinieren: Wenn die Finanzierung der Immobilie auf mehrere Kreditgeber verteilt ist, beispielsweise auf einen Bausparvertrag und die KfW, gestalten sich die Laufzeiten der Baufinanzierung für die Wohnung unterschiedlich lang. Außerdem erhöht sich die Chance auf etwaige Sondertilgungen.
   
6. Sondertilgung vereinbaren: Kreditnehmer sollten prüfen, ob ihnen der Kreditgeber ein Sondertilgungsrecht einräumt. Dadurch können auch während der Laufzeit außerplanmäßige Extratilgungen geleistet und die Laufzeit somit verkürzt werden.
7. Tilgungsrate möglichst hoch ansetzen: Je höher die Tilgungsrate ist, desto kürzer ist die Laufzeit. Der Weg in die Schuldenfreiheit sollte – im Rahmen der finanziellen Mittel – möglichst kurz gestaltet werden.
8. Wohnungsangebote eingehend prüfen: Bei der Wohnungssuche sollten attraktive Inserate eingehend geprüft und dabei auch alle Wohnungskauf Nebenkosten bedacht werden.
9. Wohnung auf Mängel überprüfen: Sowohl Neubauten als auch bestehender Wohnraum sollten im Rahmen mehrerer Besichtigungen auf Mängel geprüft werden. Um etwaige Reparaturarbeiten und Renovierungskosten abschätzen zu können, sollte ein Fachmann zu Rate gezogen werden.
10. Finanzierungsbestätigung vor Wohnungskauf einholen: Bevor es zur Unterzeichnung des Kaufvertrags kommt, sollten Käufer eine Bestätigung des Kreditgebers einholen, um sich der Finanzierung der Eigentumswohnung sicher zu sein.