Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung: Be­rech­nung, Um­ge­hung & Haus­ver­kauf

Bei vorzeitigem Beenden einer Baufinanzierung berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das kann für Sie teuer werden. Ob und wie Sie die Gebühr abwenden können, erfahren Sie in diesem Beitrag. Falls für Sie keine der Optionen und Ausnahmen greift, empfehlen wir: überprüfen Sie die Höhe der von der Bank errechnete Vorfälligkeitsentschädigung.  

Sie wollen oder müssen Ihre Immobilie verkaufen? Prüfen Sie gleich heute, wie viel Ihre Immobilie wert ist.

Immer dann, wenn Ihre Kündigung des Darlehensvertrags außerordentlich erfolgt, müssen Sie grundsätzlich mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. 

Eine außerordentliche Kündigung liegt vor, wenn die Kündigung innerhalb der 10-jährigen Zinsbindungsfrist gekündigt wird. Bei einer außerordentlichen Kündigung gilt nach § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Ihr Kreditinstitut hat die Pflicht, Sie bei Nachfrage über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu informieren. Es darf diese Leistung nicht in Rechnung stellen. 

In bestimmten Fällen darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

1. Die 10-Jahres-Frist ist abgelaufen.
   Die 10-Jahres-Frist beginnt ab dem Tag, an dem Sie das Darlehen vollständig erhalten haben (§489, Abs. 1 Nr. 2 BGB).
2. Die Bank hat Ihr Darlehen gekündigt, weil Sie die Raten nicht mehr bezahlt haben. 
   In diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, sondern lediglich Verzugszinsen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 103/15). 
3. Die Widerrufsbelehrung ist fehlerhaft. 
   Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen verwenden viele Banken auch heute noch für Ihre Verträge. Es empfiehlt sich genau hinzuschauen und das Darlehen bei einem Fehlerfund zu widerrufen. Sie können den Kredit in diesem Fall ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.  
4. Der Vertrag enthält unzureichende Angaben. 
   Mit der Wohnimmobilienrichtlinie vom 21. März 2021 müssen Banken Ihre Baudarlehen-Kunden per Vertrag korrekt darüber in Kenntnis setzen, wie sie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Fällt diese Angabe nicht präzise genug aus, entfällt laut § 502 Abs. 2 BGB der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung.
   
   1. zur Laufzeit des Vertrags 
   2. zum Kündigungsrecht des Darlehensnehmers 
   3. zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
5. Keine Vorfälligkeit bei Bauspardarlehen und variabler Verzinsung
   Wer seine Immobilie mit einem Bausparvertrag finanziert hat, kann das Darlehen jederzeit kostenfrei zurückzahlen. Sie fahren auch gut mit einem Baukredit mit variabler Verzinsung. Dieser Vertrag ist bei einer privaten Baufinanzierung schwer zu ergattern, kann aber mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten beendet werden. 

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf sein darf, ist immer wieder Thema zahlreicher gerichtlicher Konflikte. Die Berechnung des Zinsschadens der Bank gilt dabei als zentraler Teil der Rechnung. 

Ausschlaggebend sind vor allem diese Daten:

• Die Differenz zwischen dem vereinbarten Kreditzinssatz bei Abschluss des Darlehens und dem derzeitigen Zinsniveau 
• Die Höhe des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrags 
• Der Zeitraum zwischen vorzeitiger Rückzahlung und Ende der Zinsbindungsfrist (je länger der Zeitraum, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung) 
  

Auch wenn der Gesetzgeber nicht vorschreibt, wie genau die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen ist, so verlangt er seit dem 21.03.2016, dass Kreditinstitute über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag informieren.
Zwei Methoden sind laut Bundesgerichthof zulässig:  

• Aktiv-Passiv-Methode:
  Bei der Aktiv-Passiv-Methode ermittelt die Bank die Differenz zwischen der Darlehensrendite bei Fortführung des Immobilienkredits und dem Zinsgewinn bei einer Anlage der freiwerdenden Summe in Pfandbriefen. Je länger der Kredit noch läuft und je geringer die Verzinsung von Pfandbriefen ist, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus. 
• Aktiv-Aktiv-Methode:
  Im Fall der Aktiv-Aktiv-Methode unterstellt die Bank, dass sie die zurückgezahlte Kreditsumme sofort, aber zu geringeren Zinsen an eine:n andere:n Kreditnehmer:in verleiht. Die Differenz der beiden Zinssätze stellt den sogenannten Zinsverschlechterungsschaden dar. Hinzu kommt noch eine Gewinnmarge von 0,5 Prozent bis zum Zinsbindungsende.  

In den vergangenen Jahren wurde die Vorfälligkeitsentschädigung ausschließlich nach der Aktiv-Passiv-Methode errechnet, weil dies für die Banken einen höheren Betrag einbrachte.

Was nicht in die Berechnung gehört, sind die Kosten für das individuelle Risiko und die Verwaltung des Vertrags. Diese beiden Posten müssen abgezogen werden, weil sie nach der Rückzahlung nicht mehr anfallen. Dafür fallen Bearbeitungsgebühren an, die zur Endsumme hinzugerechnet werden. 

Enthält der Vertrag zur Baufinanzierung etwa Regelungen zu Sondertilgungen, muss sich dies kostenmindernd auf die Vorfälligkeitsentschädigung des Immobiliendarlehens auswirken. Das bedeutet, dass die Höhe der Entschädigung dank der Sondertilgungsrechte geringer ausfällt.  

Eine Klausel, in welcher ausdrücklich erwähnt wird, dass Sondertilgungen bei der Berechnung der Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt werden, ist damit unwirksam. 

Für Darlehensnehmer:innen besteht die Möglichkeit, den Immobilienkredit zu kündigen, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Im Folgenden sehen Sie eine Auflistung der Gründe, die dabei helfen, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen:

• Sonderkündigungsrecht: Indem Sie nach Ablauf der Zinsbindung kündigen, können Sie Ihr gesetzliches Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen und den Kredit kostenlos kündigen. Dabei müssen Sie eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten.
• Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Wenn Sie einen Fehler in der Klausel zur Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag finden, ist die kostenfreie Kündigung des Kredits ebenfalls möglich. Lassen Sie sich dabei professionell unterstützen.
• Fehler im Kreditvertrag: Banken müssen im Darlehensvertrag seit Anpassung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Jahr 2016 genaue Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung machen. Fehlen diese oder sind sie nicht korrekt, hat die Bank keinen Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung.
• Variable Verzinsung: Kredite mit einer variablen Verzinsung, also ohne Zinsbindung, können Sie jederzeit kündigen. Allerdings ist diese Kreditart bei der Immobilienfinanzierung selten.
• Bauspardarlehen: Wenn Sie einen Bausparvertrag abgeschlossen und das Bauspardarlehen in Anspruch genommen haben, haben Sie jederzeit ein Sondertilgungsrecht von 100 Prozent, was bedeutet, dass Sie das Darlehen kostenfrei zurückzahlen können.
• Käufer:in übernimmt Vertrag: Wenn der:die Käufer:in Ihrer Immobilie den bestehenden Darlehensvertrag bei der Bank zu gleichen Konditionen übernimmt und die Bonitätsprüfung besteht, müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
• Vertragliches Ausstiegsrecht: Manche Banken räumen ihren Kund:innen gegen Zinsaufschlag ein vertragliches Ausstiegsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung ein.
• Objekttausch: Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und zugleich ein neues Objekt kaufen, können Sie die neue Immobilie eventuell als Sicherheit in den Vertrag mit einbringen. Kündigen Sie den Darlehensvertrag daher nicht.

In einigen Fällen darf die Bank keine Ablösesumme für den alten Kredit verlangen.

1. Lange laufende Darlehen kann der Kreditnehmer beispielsweise nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. 
2. Verträge mit variablen Zinssätzen können jederzeit mit einer dreimonatigen Frist beendet werden. Gleiches gilt für Immobiliendarlehen, die durch eine Grundschuld oder Hypothek gesichert sind. Sechs Monate nach Zuteilung darf der Bauherr vom Vertrag zurücktreten.
3. Es gibt Kredite, die dem Bankkunden gegen Zinsaufschlag ein vertragliches Ausstiegsrecht einräumen.
4. Ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung kommen Hausbesitzer aus dem Vertrag, wenn der Käufer:innen ihrer Immobilie den Kredit bei der Bank zu den gleichen Konditionen übernehmen möchten und nicht aus Bonitätsgründen abgelehnt wird. Das Landgericht München bestätigte diese Möglichkeit in einem Urteil (Az. 16 HK O 22814/05).

Darlehensnehmer:innen, die beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung von 10.000 Euro oder mehr zu zahlen hätten, fragen sich häufig, ob sie den Hausverkauf aufschieben sollten.

Zu bedenken gilt allerdings, dass nach der Kreditablösung keine Zinszahlungen mehr ausstehen. Gerade wenn ein attraktiver Verkaufspreis erzielbar ist, ist es ratsam, das Darlehen mit der Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen, die den zu versteuernden Gewinn außerdem senkt.  

Denken Sie daran, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung genau zu prüfen und sich bei eventuell gewünschten Korrekturen professionell unterstützen zu lassen. So verringern Sie das Risiko eines Rechtsstreits oder sinkender Bonität.

Gerade, weil der Gesetzgeber nichts Genaues vorgibt, ist die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung von Laie:innen nur schlecht erfassbar. Im Schnitt liegt die Vorfälligkeitsentschädigung um fünf Prozent zu hoch, bei veralteten Widerrufsbelehrungen ist die Forderung sogar unwirksam. Es kann sich also lohnen, eine:n Expert:in mit der Überprüfung zu beauftragen.