Der Immobilienmarkt sendet derzeit widersprüchliche Signale. Die Handwerkerkosten für Renovierungen sind hoch, die Kaufpreise schwanken - und was ist mit den Zinsen? Da fragst du dich wie viele Käufer:innen: „Soll ich jetzt kaufen oder doch lieber abwarten, bis sich der Markt zu meinen Gunsten bewegt hat?“ Wir machen den Check.
Die Bauzinsen sind im Jahr 2023 deutlich angestiegen. In unserem neuesten Zinskommentar zeigte das ImmoScout24-Zinsbarometer einen Wert von durchschnittlich 4,17 Prozent für eine Finanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung. Alle anderen Finanzierungszeiträume lagen darüber, sodass derzeit keine Finanzierung unter der Vier-Prozent-Marke liegt. Abgesehen von einem kurzen Absinken der Finanzierungskosten im Frühjahr war im gesamten Jahr 2023 ein stetiger Aufwärtstrend zu verzeichnen. Dies lag unter anderem an den immer wieder angehobenen Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB).
Ein Hoffnungsschimmer ist die Zinspause der EZB im Oktober. Ob und wie schnell sich dies auf die Immobilienzinsen auswirkt, ist jedoch noch nicht klar. Das ImmoScout24-Zinsbarometer zeigt jedoch bereits zwei Wochen nach dem Zinsbeschluss einen Knick nach unten.
Aber bitte keine zu hohen Erwartungen: Eine Zinsreduktion auf bis zu drei Prozent erwarten die meisten Expert:innen erst in den kommenden beiden Jahren. Das ist aber schon eine mittelfristige Perspektive mit einem gewissen Spekulationspotenzial. Wenn sich eine günstige Gelegenheit bietet, solltest du vielleicht auf andere Weise ein paar Nachkommastellen beim Bauzins herausquetschen: durch viel Eigenkapital, das die Kaufnebenkosten bezahlt und eine günstigere Krediteinstufung ermöglicht. Es kann sich auch lohnen, die Baufinanzierung gleich auf 15 oder 20 Jahre festzuschreiben, wenn die Zinsen dafür nur unwesentlich teurer sind als bei kürzeren Finanzierungen. Dein Vorteil: Nach zehn Jahren kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen – und wenn dir das nicht günstig erscheint, hast du eine langfristige und sichere Perspektive.
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Die Preise für Neubauimmobilien sind bis 2023 zwar gesunken, aber nicht so stark wie die Preise für Bestandsimmobilien. Das liegt daran, dass die Nachfrage nach neuen Wohnungen und Häusern weiterhin hoch ist, vor allem in den Ballungszentren. Allerdings sind die Baukosten gestiegen, vor allem für Materialien wie Holz, Stahl und Beton. Das macht es für die Bauträger schwieriger, rentabel zu bauen und die Preise zu senken. Tatsächlich stockt der Neubau so stark wie lange nicht mehr, wie das Münchner Ifo-Institut Anfang November mitteilte. Im Oktober meldete fast die Hälfte (48,7 Prozent) der Unternehmen einen Auftragsmangel. Der Anteil der Unternehmen, die von Stornierungen betroffen waren, erreichte mit 22,2 Prozent einen neuen Höchststand, was einem Anstieg von 0,8 Prozentpunkten gegenüber dem Vormonat entspricht. Das Geschäftsklima bleibt mit einem saisonbereinigten Wert von minus 54,7 auf einem sehr schlechten Niveau.
Wer eine Neubauimmobilie kaufen will, muss nach wie vor tief in die Tasche greifen, wenn auch nicht mehr ganz so tief wie noch vor einem Jahr. Dafür hast du den Vorteil, dass du dir eine moderne und energieeffiziente Immobilie aussuchen kannst, die deinen Wünschen entspricht. Mit den Themen Sanierung und Energieeffizienz musst du dich dann nicht beschäftigen. Wichtig: Wenn du einen energieeffizienten Neubau planst, solltest du auf jeden Fall die neue Familienförderung oder die KfW-Förderung für energieeffiziente Neubauten in deinen Finanzierungsmix einbeziehen.
Bei Bestandsimmobilien sind die Möglichkeiten, günstigere Preise auszuhandeln, am größten. Die Marktpreise für Bestandsimmobilien sind im Jahr 2023 am stärksten gefallen. Das liegt daran, dass viele Verkäufer:innen ihre Preisvorstellungen korrigieren mussten, weil die Nachfrage nachgelassen hat. Viele potenzielle Käufer:innen sind an ihrer finanziellen Schmerzgrenze angekommen oder haben sich vom Markt zurückgezogen. Hinzu kommt, dass viele ältere Immobilien sanierungsbedürftig sind und hohe Investitionen in die Modernisierung erfordern.
Käufer:innen haben derzeit eine starke Verhandlungsposition, wie Kristian Kehlert von ImmoScout24 in der Wirtschaftswoche betont. Im Gegensatz zu früher, als Käufer oft wenig Auswahl hatten, stünden heute viele Makler unter Druck und es gebe weniger potenzielle Interessenten. Die Folge ist ein „Käufermarkt“. Vor allem bei Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf oder veralteter Heiztechnik können Käufer derzeit Preisnachlässe von bis zu 20 Prozent aushandeln. Auch Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln betont, dass man in diesem „Käufermarkt“ nun in Ruhe über den Preis verhandeln könne. Das Gebot der Stunde lautet also ganz klar: aussuchen, verhandeln, zuschlagen!
Auch sie unterstützen die Strategie. Denn ein Argument für den Kauf von Bestandsimmobilien ist die etwas entspanntere Lage auf dem Baustoffmarkt. Wer ein älteres Haus kauft, muss oder will es energetisch auf den neuesten Stand bringen. Die günstigeren Baustoffpreise sind vor allem auf den starken Rückgang der Neubautätigkeit und stabilere Lieferketten zurückzuführen. Baustoffe sind wieder besser verfügbar und regionale Lieferketten für Grundbaustoffe wie Steine und Sand haben die Anfälligkeit für lange Transportwege verringert. Auch Produktionsausfälle durch die Corona-Pandemie sind kein Thema mehr. Einige Baustoffe sind in den letzten Monaten nicht teurer geworden, manche sogar billiger. So sind Rohre um fünf Prozent, Kalksandstein und Kupferdraht um drei Prozent, Holz um sieben Prozent und Spanplatten sogar um elf Prozent preiswerter geworden, wie das Statistische Bundesamt mitteilt. Übrigens sind auch Handwerker:innen nicht mehr so knapp wie noch vor einem Jahr. Das liegt auch an der stockenden Neubautätigkeit, die mehr Kapazitäten freisetzt. Je weniger Neubauprojekte gestartet werden, desto mehr Aufträge fallen auch für Dachdecker, Fliesenleger und Maler weg. Das eröffnet Chancen für Sanierungen. Noch kann es sich lohnen, etwas abzuwarten, da sich die Preissenkungen und Kapazitätserweiterungen erst nach und nach auf den Markt auswirken. Aber wie immer gilt: Lass eine gute Chance nicht vorbeiziehen. Wenn es jetzt passt, dann passt es. Günstigere Kaufpreise, geringere Sanierungskosten oder gesunkene Zinsen bringen dir die Traumimmobilie von vor ein paar Monaten nicht zurück. Da heißt es, aufs Bauchgefühl zu hören und dich von äußeren Umständen nicht beirren zu lassen.
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