Wie ärgerlich! Gleich nach der Vertragsunterzeichnung zeigt sich, dass die Wohnung tatsächlich viel kleiner ist, als im Vertrag angegeben. Wir erklären, wann und wieviel Miete du mindern kannst.
Bei einer Größenabweichung der Wohnung bestimmt die tatsächliche Quadratmeterzahl die Mietreduzierung. Über zehn Prozent Abweichung berechtigen zur Mietkürzung oder sogar zur außerordentlichen Kündigung.
Kleine Abweichungen, die unter zehn Prozent liegen, gelten normalerweise nicht als Mangel und erfordern weiterhin die vereinbarte Mietzahlung.
Aktuelle Rechtsprechung: Die tatsächliche Wohnungsgröße zählt bei Mieterhöhungen, unabhängig von der Vertragsangabe.
Die Mietminderung basiert auf der Differenz zwischen der angegebenen und der tatsächlichen Quadratmeterzahl. Verjährung der Rückforderung nach drei Jahren ab Kenntnis der Abweichung.
Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit „circa 80 Quadratmeter“ angegeben, der Mieter zahlt dafür monatlich 560 Euro kalt. Als er die erste Nebenkostenrechnung erhält, sieht er, dass für die umzulegenden Kosten eine Wohnungsgröße von 73 Quadratmetern zugrunde gelegt wurde. Beim Nachmessen kommt der Mieter sogar nur auf 70 Quadratmeter. Nun will er die Miete reduzieren und verlangt vom Vermieter, die bisherigen Überzahlungen zu erstatten.
Der Vermieter verweigert dies mit dem Argument, es handle sich schließlich im Vertrag nur um eine Circa-Angabe. Wer hat recht?
Entscheidend ist, ob die Wohnung tatsächlich 73 oder nur 70 Quadratmeter groß ist.
Beträgt die Flächenabweichung mehr als zehn Prozent, hat der Mieter das Recht, die Miete zu kürzen und zu viel gezahltes Geld zurückzuverlangen. Er kann sogar den Mietvertrag außerordentlich kündigen.
Eine Abweichung von zehn Prozent oder weniger stellt dagegen in der Regel keinen Mangel da. Bei einer Größe von 73 Quadratmetern läge die Wohnung also gerade noch im Rahmen der Größentoleranz, und der Mieter müsste weiter die vereinbarte Miete zahlen. Ob im Mietvertrag „80 Quadratmeter“ oder „circa 80 Quadratmeter“ steht, spielt in beiden Fällen keine Rolle.
Anders läge der Fall, wenn im Mietvertrag der Mietpreis ausdrücklich mit „sieben Euro pro Quadratmeter“ ausgewiesen wäre. Eine solche Vereinbarung kann als Zusicherung einer bestimmten Wohnfläche gelten. Dann würde auch eine Wohnflächenabweichung von zehn Prozent oder weniger zu einer Mietminderung berechtigen.
Im November 2015 hat der Bundesgerichtshof die Zehn-Prozent-Toleranzgrenze bei Mieterhöhungen gekippt. In diesem Fall gilt ab sofort die tatsächliche Wohnfläche – egal, welche Wohnungsgröße im Mietvertrag vereinbart ist und wie hoch die prozentuale Abweichung ist. Bei der Festsetzung der Miethöhe und der Betriebskostenabrechnung gilt bisher weiterhin die Zehn-Prozent-Abweichregel.
Um komplizierten Schriftwechsel oder gar gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten Mieter:innen die Größe ihrer zukünftigen Wohnung rechtzeitig vor Vertragsabschluss überprüfen. Doch auch hierbei kann einiges schief gehen.
Um Räume exakt auszumessen, empfiehlt sich ein moderner Laser-Entfernungsmesser. Er erfasst die Länge von Räumen einfacher und präziser als ein Zollstock, der oft viel zu kurz ist, um eine Zimmerwand komplett auszumessen. Eine Messung per Laser liefert zuverlässige Ausgangswerte und verhindert die berüchtigten „paar Zentimeter zu viel oder zu wenig“, die sich bei Messungen mit Meterstäben schnell einschleichen.
Um aus den gemessenen Daten die Wohnungsfläche exakt zu berechnen, sind die Vorgaben der Wohnflächenverordnung zu beachten. So zählen Abstellräume außerhalb der Wohnung gar nicht dazu, Balkon- oder Terrassenflächen nur zu 25 Prozent. Bei Dachschrägen zählen nur die Teile der Grundfläche voll, die eine freie Deckenhöhe von zwei Metern haben – bei einer Höhe von ein bis zwei Metern zählt die Fläche nur zur Hälfte. Falls es in der Wohnung einen Vorsprung oder ein in den Raum hinein ragendes Bauteil geben sollte, kommt es ebenfalls auf die Höhe an: Alles unter 1,50 Metern Höhe zählt zur Wohnfläche, denn es kann genutzt werden, etwa als Ablage. Alles was höher ist, zählt nicht mit. Es lohnt sich, in komplizierten Fällen einen Gutachter für die Berechnung zu engagieren.
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Die Höhe der Mietminderung berechnet sich aus der Differenz zwischen angegebener und tatsächlicher Wohnfläche. Beträgt die Wohnfläche nur 70 Quadratmeter, sieht die Berechnung folgendermaßen aus:
Aus der monatlichen Kaltmiete und der Flächenangabe im Mietvertrag wird der Mietpreis pro Quadratmeter errechnet: 560 Euro ÷ 80 m2 = 7 Euro/ m2
Multiplikation mit fehlenden Quadratmetern: 7 Euro * 10 m2 = 70 Euro
Der Mieter aus unserem Beispiel darf die Miete um 70 Euro pro Monat mindern – auch rückwirkend!
Verjährungsfrist:
Für die Rückforderung zu viel gezahlter Miete gilt eine Verjährungsfrist, und zwar von drei Jahren, nachdem die Abweichung bekannt wurde. Wusste der Mieter schon länger davon, ohne etwas zu unternehmen, erlischt das Recht auf Minderung. Beispiel: Der Mieter erhält jahrelang Nebenkostenabrechnungen, aus denen die tatsächliche Wohnfläche hervorgeht, reagiert aber nicht.
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).
FAQ
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Darf ich die Miete mindern wenn die Wohnung kleiner ist als angegeben?
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Beträgt die Flächenabweichung mehr als zehn Prozent, haben Mieter:innen das Recht, die Miete zu kürzen und zu viel gezahltes Geld zurückzuverlangen. Du kannst sogar den Mietvertrag außerordentlich kündigen
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Falsche Wohnungsgröße – Wie hoch darf die Mietminderung sein?
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Du nimmst den Quadratmeterpreis (kalt) und ziehst dann die zuviel berechneten Quadratmeter ab – auch rückwirkend.
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Wie berechne ich die Größe einer Wohnung
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Abstellräume außerhalb der Wohnung gar nicht dazu, Balkon- oder Terrassenflächen nur zu 25 Prozent. Bei Dachschrägen zählen nur die Teile der Grundfläche voll, die eine freie Deckenhöhe von zwei Metern haben – bei einer Höhe von ein bis zwei Metern zählt die Fläche nur zur Hälfte.
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