Miet­er­hö­hung: In­fos für Ver­mie­ter & Mie­ter

Wann und in welcher Höhe eine Mieterhöhung vorgenommen werden darf, regelt das Mietrecht im BGB mit genauen Vorgaben. Sich damit auszukennen ist wichtig, sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen. Wir machen dich vertraut mit den Bedingungen, der erlaubten Höhe, Fristen und allem, was wichtig ist, rund um die Mieterhöhung.

Du bist Vermieter:in und benötigst einer Vorlage zur Mieterhöhung? Bei ImmoScout24 erhältst du ein Muster zur Mieterhöhung als kostenlosen Download.

Wann eine Mieterhöhung erlaubt ist und wann nicht, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragrafen 557 bis 561 detailliert festgelegt. Sie kann in regelmäßigen Abständen und aus unterschiedlichen Gründen erfolgen:

• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• Erhöhung der Mietstaffel im Rahmen einer Staffelmiete
• Anpassung der Miethöhe bei einer Indexmiete
• Mieterhöhung nach einer Modernisierung
• Kostenerhöhung im Zuge der Betriebskostenabrechnung

Du findest nähere Beschreibungen dazu weiter unten auf der Seite im Abschnitt “Wann die Miete erhöht werden kann”.  Die Anlässe und Vorschriften beziehen sich auf privatrechtliche Mietverträge. Ob und wie bei gewerblicher Vermietung Mieterhöhungen möglich sind, erfährst du in unserem Beitrag Gewerbeimmobilie vermieten.

Es gibt gesetzlich festgelegte Obergrenzen für Mieterhöhungen. Diese solltest du als Vermieter:in unbedingt berücksichtigen, denn andernfalls ist deine Forderung einer höheren Miete rechtlich anfechtbar. Beachte folgende Grenzwerte:

• Gilt am Standort der Mietimmobilie die Mietpreisbremse, darf bei Neuvermietung die Miete nicht höher als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen.
• Laut Kappungsgrenze darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. In Gemeinden und Städten mit angespannter Wohnraumsituation kann die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent liegen.
• Nach einer Modernisierung dürfen Vermieter:innen die jährliche Miete um maximal acht Prozent der für die Mietimmobilien angefallenen Modernisierungskosten erhöhen.
• Innerhalb von sechs Jahren darf die Mieterhöhung durch die Modernisierungsumlage nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter betragen.
• Laut § 5 WiStrG liegt eine strafbare Mietpreisüberhöhung vor, wenn die geforderte Miete über 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und die Mietimmobilie sich in einer Gemeinde mit angespannter Wohnraumsituation befindet.

Die wohl häufigste Begründung für eine Mieterhöhung ist Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie resultiert aus dem Vergleich von erzielten Mieten vergleichbarer Mietobjekte. Folgende Merkmale müssen gemäß § 558 Abs.2 BGB berücksichtigt werden:

• Lage
• Größe
• Ausstattung
• Beschaffung
• Art der Immobilie
• energetischer Zustand

Liegt die aktuelle Miethöhe unter dem Durchschnittswert, der im Mietspiegel für die jeweilige Mietimmobilie gilt, darf der:die Vermieter:in eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete verlangen. Die Miete muss vor der Erhöhung aber mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein (§ 558 Abs.1 BGB).

Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und darf frühestens zwölf Monate nach dem Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Der:die Vermieter:in muss dabei die neue Miethöhe hinreichend begründen. Dies kann auf vier Wege geschehen:

• Mietspiegel der Gemeinde
• Auskunft aus einer Mietdatenbank
• Gutachten von öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen
• Nennung von mindestens drei vergleichbaren Mietobjekten

Mieter:innen haben bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Erhalt des Schreibens Zeit, der Mieterhöhung vollständig oder teilweise zuzustimmen. Sie können aber auch ablehnen. Wenn die Zustimmungsfrist abgelaufen ist und keine Zustimmung erfolgt ist, hat der:die Vermieter:in dann drei Monate Zeit, die Mietpartei auf Zustimmung zu verklagen.

Bei der Staffelmiete wird laut § 557a BGB vertraglich vereinbart, wann sich die Miete um welchen Betrag erhöht. Diese Erhöhung ist von Anfang an als Geldbetrag angegeben, kann aber nicht öfter als einmal im Jahr stattfinden. Das heißt, die Mietstaffel muss mindestens zwölf Monate unverändert bleiben, bevor eine erhöhte Mietstaffel wirksam werden kann. Eine gesonderte Ankündigung für die automatische Mieterhöhung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Während eines Staffelmietvertrages sind Mieterhöhungen nach § 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Das umfasst die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen.

Die Indexmiete eröffnet die Möglichkeit, die Miete an den Verbrauchspreisindex zu koppeln. In einer schriftlichen Benachrichtigung über die Mieterhöhung musst du auf eben diesen Verbraucherindex verweisen entsprechend § 557b Abs.3 BGB.

Bei der Indexmiete sind Mieterhöhungen frühestens zwölf Monate nach dem Einzug oder nach der letzten Mietanpassung möglich.

Die angepasste Indexmiete wird nach Zugang des Schreibens mit Beginn des übernächsten Monats wirksam. Wenn also das Schreiben zur Mieterhöhung im November eintrifft, wird ab Januar der erhöhte Mietbetrag fällig. 

Insbesondere bei vermieteten Altbauwohnungen kann es zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung kommen. Doch nicht alle Modernisierungsmaßnahmen berechtigen Vermieter:innen zur Erhöhung der Miete. Gerechtfertigt ist eine Mieterhöhung in diesem Fall nur dann, wenn eines der folgenden Ziele durch die Modernisierungsmaßnahmen erfüllt wird:

• nachhaltige Energieeinsparung
• nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs
• Gebrauchswert der Mietimmobilie wird nachhaltig verbessert
• dauerhaft verbesserte Wohnverhältnisse

Den Grund und die Vorteile, die die Modernisierung mit sich bringt, solltest du deinen Mietern in einem Mieterhöhungsanschreiben darlegen. 

Außerdem rechtfertigen Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung, die aufgrund von Umständen vorgenommen werden mussten, die der:die Vermietet:in nicht zu verantworten hat und keine typischen Erhaltungsmaßnahmen darstellen (§ 555b Nr.6 BGB).

Die jährliche Miete darf maximal um acht Prozent der für die Mietimmobilie aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. Doch es gibt eine gesetzliche Begrenzung: Liegt die Miete pro Quadratmeter über sieben Euro, darf die Modernisierungsumlage innerhalb von sechs Jahren den Quadratmeterpreis nicht um mehr als drei Euro erhöhen (§ 559 Abs.3a BGB). Mieterhöhungen durch erhöhte Betriebskosten oder durch die Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete werden bei dieser Berechnung nicht berücksichtigt.

Auch wenn es nicht um eine Mieterhöhung im eigentlichen Sinne handelt, für den:die Mieter:in ist es im Resultat eine Mieterhöhung.

Im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung musst du angeben, welche Betriebskosten um welchen Betrag ansteigen. Diese müssen per Verteilerschlüssel nachvollziehbar auf alle Mietparteien umgelegt werden. Steigende Betriebskosten lassen die Warmmiete steigen. Eine Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung erfolgt nach Stellung der Betriebskostenabrechnung, also üblicherweise einmal im Jahr.

Damit eine Mieterhöhung nicht unwirksam ist, musst du dich als Vermieter:in an die Fristen und zeitlichen Abstände halten. Diese sind wie folgt:

Nicht nur inhaltlich solltest du dich an die rechtlichen Vorgaben halten, sondern auch in der Form deiner Mieterhöhungsankündigung. Sie muss schriftlich erfolgen. Ob als klassischer Brief oder E-Mail ist dabei unerheblich.

Normalerweise solltest du auch genau begründen, warum und auf welcher Grundlage du die Miete anheben willst. Bei der Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete musst du beispielsweise darlegen, wie du sie ermittelt hast. Ausnahmen bilden Staffel- und Indexmiete, bei denen bereits im Mietvertrag die Mieterhöhung festgelegt ist. Während bei der Staffelmiete keine besondere Ankündigung erforderlich ist, genügt bei der Indexmiete eine schriftliche Erhöhungserklärung mit Verweis auf den Vergleichsindex.

Die Mieterhöhung gibt trotz klarer rechtlicher Vorgaben häufig Anlass zu Streit zwischen Vermieter- und Mieterpartei. Für Vermietende ist es darum sehr wichtig, alle möglichen Fallstricke von Vornherein zu vermeiden. Ein Fallstrick ist laut Stiftung Warentest, dass die Mieterhöhung bei einem Viertel aller Fälle zu großzügig ausfällt.

Grund hierfür ist, dass der Mietspiegel falsch angewendet wird oder das angewendete Zahlenwerk nicht mehr gültig ist. Auch müssen in einem Mieterhöhungsverlangen alle Mieter:innen angesprochen werden, die auch im Mietvertrag stehen. 

Du vermeidest Fehler, indem du besondere Sorgfalt walten lässt und dir fachlichen Rat suchst. Wende dich an eine Anwaltskanzlei für Mietrecht oder an einen Verband für Hausbesitzer:innen und lasse deine Mieterhöhungsankündigung prüfen. Es ist ärgerlich, wenn die ganze Mühe in einer Auseinandersetzung mit dem:der Mieter:in endet.

Das Mieterhöhungsschreiben sollte ausführlich, stichhaltig begründet und rechtlich gültig sein. Du darfst es nicht nachbessern, wenn Details fehlen. In dem Fall musst du einen neuen Mieterhöhungsversuch starten. Daher sollte das Mieterhöhungsschreiben von Anfang an korrekt sein.

Die folgenden Elemente sollte das Mieterhöhungsschreiben enthalten:

• Begründung der Mieterhöhung mit entsprechenden Dokumenten als Beweismittel
• genaue Angaben zur Höhe und zum Beginn der Mieterhöhung
• Widerspruchs- und Kündigungsrecht der Mieter:innen
• Bitte um schriftliche Bestätigung der Mieter:innen
• Korrekte Anrede: „An alle Mieter:innen“
• Betreff wählen, um klarzumachen, worum es genau geht, z.B. „Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) zur Wohnung xy“.

Beachte darüber hinaus die folgenden wichtigen Hinweise für das Mieterhöhungsschreiben:

• Stelle klar, dass du die Kappungsgrenze beachtest. Ein Mieterhöhungsverlangen darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Anhebung der Miete erfolgen. Zusammen mit der Zeitspanne, nach der die Mieterhöhung dann in Kraft tritt, bleibt die Miete 15 Monate unverändert.
• Weise hin auf den aktuellen Mietspiegel in deiner Gemeinde und achte darauf, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handelt.
• Begründe detailliert, warum du die Miete erhöhst. Am besten rechnest du vor, dass die derzeitige Miete pro Quadratmeter nicht mehr dem Betrag für vergleichbare Wohnungen entspricht. So beweist du, dass du einen zulässigen Grund für die Erhöhung hast.
• Pass auf, dass die Mietpreisspanne nicht überschritten wird. Eine Erhöhung über die Vergleichsmiete hinaus ist nicht erlaubt.
• Setze den Mieter:innen eine angemessene Frist, bis die Mieterhöhung in Kraft tritt. Die gesetzliche Zustimmungsfrist für Mieter:innen liegt bei drei Monaten.
• Bitte deine Mieter:innen um Zustimmung und betone dabei, dass keine Reaktion als Ablehnung der Erhöhung gewertet wird. Am besten legst du dem Schreiben gleich eine Zustimmungserklärung bei.

Außerdem solltest du auch beachten, dass eine Mieterhöhung nur dann wirksam ist, wenn die Mieter:innen dieser vollständig zustimmen. Falls sie nicht auf dein Schreiben reagieren oder nur teilweise zustimmen, bleibt die letzte Mietvereinbarung wirksam. In diesem Fall musst du die Zustimmung zur Mieterhöhung vor Gericht einklagen.

Wenn du als Vermieter:in auf Nummer sicher gehen willst, solltest du auf eine Vorlage oder ein Muster für Mieterhöhungen setzen. Bei ImmoScout24 kannst du Muster für Mieterhöhungen sowie Vorlagen für Mietverträge und mehr kostenlos herunterladen!

Eine Mietpartei hat verschiedene Möglichkeiten, sich gegen unberechtigte oder übermäßige Mieterhöhungen zu wehren. Bei einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steht Mieter:innen eine Zustimmungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats zu, in der sie die Berechnungen zur Mieterhöhung auf ihre Richtigkeit und Legitimität prüfen können.

Sind im Mieterhöhungsverlangen Berechnungsfehler oder fehlerhafte Begründungen enthalten, können Mieter:innen ihre Zustimmung verweigern oder auch nur teilweise zustimmen. Außerdem gilt es die Kappungsgrenze zu beachten: Steigt die Miete um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, dann ist die Mieterhöhung nicht gültig. In Städten und Gemeinden mit angespannter Wohnraumsituation kann die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent liegen.

Sollte die angekündigte Mieterhöhung gerechtfertigt sein, aber wollen Mieter:innen die erhöhte Miete nicht zahlen, können sie von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§ 561 BGB). Innerhalb der Zustimmungsfrist können Mieter:innen bis zum Ablauf des übernächsten Monats das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

Eine außerordentliche Kündigung wegen einer Mieterhöhung ist bei Index- und Staffelmietverträgen nicht möglich! Auch bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen sollten Mieter:innen das Schreiben zur Mieterhöhung genau prüfen: Rechtfertigen die Maßnahmen eine Mieterhöhung nach § 559 BGB? Ist die Berechnung der neuen Miethöhe korrekt? Wurden die Modernisierungsmaßnahmen nach gesetzlichen Maßgaben formgerecht angekündigt?

Die dreimonatige Frist zur Mieterhöhung kann sich gemäß § 559b Abs.2 BGB um sechs weitere Monate verlängern, wenn: 

• der:die Vermieter:in die Modernisierung nicht nach den Vorgaben des § 555c BGB angekündigt hat oder
• die tatsächlich erhöhte Miete die angemeldete Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent übersteigt.
  

Eine Mieterhöhung nach einem Eigentumswechsel ist nur im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen des BGB möglich.

Das heißt, neue Eigentümer:innen einer Mietimmobilie müssen sich genauso wie die alten Vermieter:innen an geltende Gesetze halten. Hier greift § 566 BGB mit dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Eigentumswechsel an sich rechtfertigt also keine Mieterhöhung und ändert auch nichts an den Rechten und Pflichten, die sich für beide Parteien aus dem Mietvertrag ergeben.

Wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt, müssen Mieter:innen der Mieterhöhung nicht zustimmen. Dies ist etwa bei Schwangerschaften und Krankheiten der Fall. Auch dann, wenn die neue Miete mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht, ist ein Härteeinwand nach Mieterhöhung gerechtfertigt.

Jede vierte Mieterhöhung ist fehlerhaft. Laien fällt das nicht auf. Daher solltest du dich von einem Mietrechtsspezialisten beraten lassen, wenn du die Mieterhöhung nicht akzeptieren willst. Falsch zu reagieren, zieht nämlich hohe Kosten nach sich.

Eine Zustimmung ist auch dann wirksam, wenn der:die Vermieter:in diese Mieterhöhung nicht hätte verlangen dürfen. Forderst du es heraus und verweigerst eine korrekte Mieterhöhung, kann der:die Vermieter:in klagen und es kommen Gerichtskosten und Rechtsanwaltshonorare auf dich zu.

Richtig ist, erst einmal gar nicht zu antworten, insbesondere, wenn die Mieterhöhung nicht rechtsgültig ist. Damit verschaffst du dir Zeit zur genauen Prüfung der Mieterhöhung und die Miete bleibt vorerst auf dem alten Stand.