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Der Ertragswert wird mit dem Ertragswertverfahren nach § 15 ff. WertV ermittelt und stellt bei bewirtschafteten Objekten und sonstigen Renditeobjekten die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes im Rahmen einer Immobilienfinanzierung dar. Was Sie sonst noch zum Ertragswert wissen sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.
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- Mithilfe des Ertragswertverfahrens kann ein Ertragswert für ein Renditeobjekt ermittelt werden.
- Der Ertragswert ist die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes im Rahmen der Immobilienfinanzierung.
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Der Wert von Renditeobjekten ergibt sich nicht nur aus dem Sachwert des Gebäudes und dem Bodenwert des Grundstücks. Zum Gesamtwert gehören ebenfalls die Erträge, die die Immobilie im vermieteten beziehungsweise verpachteten Zustand erwirtschaftet.
Der Ertragswert dient also der Ermittlung des Verkehrswertes eines Renditeobjektes. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn eine solche Immobilie mithilfe eines Kredits finanziert werden soll. Denn die kreditgebende Bank benötigt einen soliden Wert für die Ermittlung des Beleihungswertes.
Der Ertragswert ist für Immobilien relevant, wenn der dauerhaft erzielbare Ertragswert geschätzt werden soll. Dies gilt typischerweise für Mehrfamilienhäuser als Mietwohngrundstücke, Einkaufszentren als Geschäftsgrundstücke oder Logistikflächen als Spezialimmobilien.
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Bei vollständig selbstgenutzten Objekten wie Einfamilienhäusern finden Sachwert- oder Vergleichswertfahren ihre Anwendung.
Der Ertragswert wird durch das Ertragswertverfahren ermittelt. In Deutschland sind die Anforderungen daran in den §§ 17–20 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgeschrieben. So beschreibt § 17 ImmoWertV wie der Ertragswert ermittelt wird und welche Besonderheiten sich beim allgemeinen und beim einfachen Ertragswertverfahren ergeben. Die weiteren Paragraphen behandeln den Reinertrag, Rohertrag, Bewirtschaftungskosten sowie die Kapitalisierung und Abzinsung beschrieben.
Rohertrag – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag
Reinertrag – Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag
Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert
Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert
Vorläufiger Ertragswert +/- bauliche Umstände = endgültiger Ertragswert
Der Vervielfältiger berechnet sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins und wird auch Wertfaktor genannt. Er gilt als Risiko-Gradmesser.
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Um zu veranschaulichen, wie der Ertragswert ermittelt wird, haben wir eine Beispielrechnung vorbereitet:
| Fläche | 412 m2 |
| Quadratmeterpreis | 6,55 € |
| Rohertrag* | 32.383,20 € |
| – Bewirtschaftungskosten | 7.442,20 € |
| = Reinertrag des Grundstücks | 24.941,00 € |
| – Bodenwertverzinsung** | 4.750,00 € |
| = Gebäudereinertrag | 20.191,00 € |
| x Vervielfältiger | 18,26 |
| = Gebäudeertragswert | 368.687,66 € |
| + Bodenwert*** | 72.000,00 € |
| = vorläufiger Ertragswert | 440.687,66 € |
| – wertbeeinflussende Umstände | 30.000 € |
| = endgültiger Ertragswert | 410.687,66 € |
*Wohnfläche (m2) x Quadratmeterpreis (€) x 12 Monate
**Bodenwert x Liegenschaftszins (hier:5 %)
***Bodenrichtwert (€) x Grundstücksgröße (m2)
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