Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten für Im­mo­bi­li­en

Bei jeder Immobiliennutzung entstehen Kosten, die sogenannten Bewirtschaftungskosten. Je nach Art der Nutzung variieren die Höhe und Umlagefähigkeit.

Die Bewirtschaftungskosten (kurz: BewK) stellen bei jeder Immobilie einen wesentlichen Faktor bei der Immobilienbewertung und der Suche nach dem aktuellen Marktwert dar.

Zu den Bewirtschaftungskosten zählen:

• Abschreibungen
• Betriebskosten
• Kosten der Instandhaltung
• Verwaltungskosten
• Mietausfallwagnis
  

Bei der Vermietung von Wohneigentum sind die Bewirtschaftungskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, beschränkt, während bei der Vermietung von gewerblichen Objekten alle Bewirtschaftungskosten umgelegt werden dürfen. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten können Sie als Eigentümer zum Teil steuerlich geltend machen.

Dazu gehören Versicherungsbeiträge, Grundsteuern, Maklergebüren, Verwaltungskosten oder Gebühren für Anzeigenschaltungen, welche die Immobilienvermietung oder den Verkauf einer Immobilie betreffen.

Im Rahmen der Baufinanzierung setzen Banken bei der Haushaltsrechnung auch die geschätzten Nebenkosten der zu finanzierenden Immobilie an. Hierbei wird mit Pauschalbeträgen gerechnet, die sich an der Fläche der Immobilie orientieren. Diese Bewirtschaftungskosten für Strom, Wasser, Grundsteuern und Gebäudeversicherung werden bei selbst genutztem und bei vermietetem Wohneigentum berechnet. Da bei vermietetem Wohneigentum die meisten Kosten durch den Mieter getragen werden, fällt bei dieser Berechnung die Pauschale geringer aus. Banken können die Höhe der Bewirtschaftungskosten zum Teil sehr unterschiedlich ansetzen. 

Bei einem Altbau liegt der durchschnittliche Wert bei 3,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, bei vermietetem Wohneigentum sind es um 1,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Wie hoch die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten sind, hängt allerdings von weiteren Faktoren wie zum Beispiel Lage, Alter und Zustand der Immobilie ab. Aber auch das individuelle Verhalten im Hinblick auf Energie- und Wasserverbrauch spielt eine nicht unbedeutende Rolle. Auslagen für notwendige Renovierungen oder Modernisierungen werden von Banken in den meisten Fällen nicht mit in die Bewirtschaftungskosten einbezogen, können aber je nach Zustand und Alter der Immobilie ein nicht unwesentlicher Kostenfaktor sein. In § 27 und in Anlage 3 zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung sind die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten aufgeführt. Die Höhe der Kosten steht in Relation zur Miete und den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Unter die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten fallen ferner auch Zinsen für aufgenommene Kredite. Grundsätzlich lässt sich die Entwicklung der Bewirtschaftungskosten nicht prognostizieren, es ist aber in der Vergangenheit festgestellt worden, dass die Nebenkosten schneller stiegen als die Mieten. 

Im Hinblick auf allgemeine Kostensenkungsmöglichkeiten kann die allgemeine prozentuale Verteilung entstehender Bewirtschaftungskosten Aufschluss geben. Über die Hälfte der Bewirtschaftungskosten entsteht durch dienstleistungsbezogene Kosten für Reinigung und Instandhaltung. Aber auch Energiekosten schlagen sich insgesamt als starker Posten innerhalb der Gesamtkosten nieder. Dies ist auch auf die konstant steigenden Strompreise zurückzuführen. Entscheiden sich Bauherren für ein wärmegedämmtes Haus mit moderner Heizungsanlage und Solarpaneelen, können zunächst die Baukosten höher sein, allerdings sinken die Bewirtschaftungskosten markant. Demnach sollten bei der Kalkulation der Gesamtkosten nicht nur die reinen Baukosten, sondern immer auch die Kosten, die für die Bewirtschaftung einer Immobilie erforderlich sind, in Betracht gezogen werden.