Wie lan­ge ist ei­ne Immobilienbewertung gül­tig?

Um beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie keine finanziellen Verluste zu erleiden, ist es sinnvoll, einen Sachverständigen mit der Immobilienbewertung zu beauftragen. Dieser erstellt ein Wertgutachten, das Auskunft über den Wert der Immobilie gibt. Wie lange das Wertgutachten gültig ist, hängt davon ab, ob sich Bewertungskriterien zwischenzeitlich geändert haben.

• Der Wert einer Immobilie unterliegt durch Änderungen der Gegebenheiten sowie dem Angebot und der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt entsprechenden Schwankungen.
  
• Für die Verkehrswertermittlung einer Immobilie gilt der Wertermittlungsstichtag, also der Zeitpunkt der Erstellung des Wertgutachtens.
  
• Grundsätzlich verliert ein Wertgutachten seine Gültigkeit nicht, aber für den aktuellen Wert kann es sinnvoll sein, ein neues in Auftrag zu geben, vor allem dann, wenn sich für die Bewertung der Immobilie wichtige Kriterien geändert haben.
  
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Das Wertgutachten wird im Zuge einer Immobilienbewertung erstellt, um den genauen Wert einer Immobilie belegen zu können. Notwendig ist dies beispielsweise beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, zum Festlegen der Besteuerungshöhe oder im Fall von Erb- beziehungsweise Scheidungsstreitigkeiten. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt unter anderem für:

• Ein- und Mehrfamilienhäuser

• Eigentumswohnungen

• Gewerbeimmobilien

• Mietshäuser

• Geschäftshäuser

• Grundstücke

Ermittelt wird der Verkehrswert, das heißt der Preis, der auf dem Immobilienmarkt aktuell für eine Immobilie erwirtschaftet werden kann. Im Baugesetzbuch (BauGB) wird der Verkehrswert in § 194 definiert. Demzufolge handelt es sich um den Marktwert, der hinsichtlich der Lage, den rechtlichen Bedingungen und den Eigenschaften für eine Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielt werden kann.

Hierdurch beantwortet sich die Frage, wie alt ein Wertgutachten sein darf, bereits in gewissem Maße. Schließlich unterliegt der Immobilienmarkt großen Schwankungen. So kann zum Beispiel der Wert eines Eigenheims stark durch den Bau einer angrenzenden Autobahn sinken oder durch die Anlage eines attraktiven Parks in der Nachbarschaft steigen. Außerdem spielen beim Wert von Immobilien das Angebot und die Nachfrage auf dem Markt eine entscheidende Rolle, wobei sich auch diese Parameter manchmal rasch ändern können. Wie lange ein Wertgutachten Gültigkeit hat, hängt aber noch von einem weiteren Aspekt ab, und zwar dem Wertermittlungsermittlungsstichtag. Das ist der Tag, an dem die Immobilienbewertung stattfindet und das Wertgutachten erstellt wird. Auch Bewertungsstichtag genannt, dient der Wertermittlungstag als Grundlage für die im Wertgutachten verwendeten Sachverhalte. Generell verliert das Verkehrsgutachten für eine Immobilie seine Gültigkeit nicht, da Schwankungen auf dem Immobilienmarkt keinem bestimmten Rhythmus unterliegen. Das bedeutet, dass der Immobilienwert für lange Zeit konstant bleiben, aber sich auch innerhalb weniger Jahre ändern kann. Sind Veränderungen hinsichtlich der Bewertungskriterien offensichtlich, wie beispielsweise ungünstige Umweltveränderungen oder ein Reparaturstau am Gebäude, sollte unbedingt ein neues Wertgutachten erstellt werden.