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Eine Veränderungssperre ist ein Begriff aus dem Baurecht, der ein bestehendes Bauvorhaben juristisch absichert. Vor allem beim Kauf eines Grundstücks kann dieses Instrument gute Dienste leisten und sichert gegenüber einer Andersverwendung der benachbarten Grundstücke ab.
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Zur Sicherung eines Bauvorhabens kann die Gemeinde eine Veränderungssperre für das Grundstück einrichten.
Auf dem definierten Terrain darf nicht gebaut, noch Abriss- oder Umbauarbeiten durchgeführt werden.
Die Veränderungssperre hat eine Geltungsdauer von 2 Jahren und kann u.U. verlängert werden.
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Wie die Bezeichnung vermuten lässt, verhindert die Veränderungssperre Maßnahmen oder Veränderungen – und zwar auf einem Grundstück, für das die Gemeinde bereits ein Bauvorhaben eingeplant hat. Rechtliche Grundlage hierfür ist § 14 des Baugesetzbuches (BauGB)
Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass
- Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
- Erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderung nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.
Für das Aussprechen bzw. Verhängen einer Veränderungssperre ist die jeweils zuständige Gemeinde oder Stadt verantwortlich. Meist sichern die Kommunen damit eigene Bauvorhaben ab und sorgen dafür, dass auf einem zuvor definierten Terrain keinerlei Maßnahmen vorgenommen werden dürfen.
Die Zulässigkeit einer Veränderungssperre ist allerdings an klare Regeln gebunden.
- Im Vorfeld muss bereits ein Bauplan oder dessen Änderung beschlossen worden sein.
- Die Öffentlichkeit muss darüber informiert worden sein.
- Darüber hinaus muss ein Planungskonzept vorliegen.
Mit anderen Worten darf eine Veränderungssperre keine rein aufschiebende Wirkung haben und entsprechend auch keinen Raum schaffen, um erst eine Planung zu entwickeln.
Ebenfalls ist eine Veränderungssperre gemäß § 17 Abs. 1 Nr. 1 BauGB immer nur für den Zeitraum von zwei Jahren gültig. Die Frist beginnt mit der öffentlichen Bekanntmachung. Verlängerungen sind für zweimal ein Jahr möglich, wobei für das zweite Jahr bereits ein ungewöhnlicher Grund vorliegen muss.
Manche Gemeinden reklamieren hier jedoch neue Planungsziele oder ein neues Konzept, um eine erneute Veränderungssperre zu erwirken. Wird die Frist überschritten, so können gemäß § 18 BauGB Entschädigungen verlangt werden.
Die Auswirkungen einer Veränderungssperre können beträchtlich sein. Manche Bauvorhaben wurden durch eine Veränderungssperre zunichtegemacht: Das Gebäude konnte nicht gebaut oder nicht abgerissen werden. Auch Umbauarbeiten unterliegen der Veränderungssperre und dürfen nicht vorgenommen werden, wenn eine Veränderungssperre vorliegt.
In der Praxis ist es jedoch jederzeit möglich, mit der zuständigen Gemeinde zu sprechen und eine Ausnahme von der Veränderungssperre zu erwirken. Hier zählt keineswegs nur das Gutdünken der jeweiligen Baurechtsbehörde, sondern es besteht sogar ein Rechtsanspruch auf Ausnahmegenehmigung, sofern das geplante Bauvorhaben keinerlei Einfluss auf den gesamten Bebauungsplan hat.
Eine Veränderungssperre bezieht sich gemäß § 14 BauGB nur auf Veränderungen an Grundstücken oder Gebäuden, die „nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind“.
Für genehmigungspflichtige Bauvorhaben gemäß § 144 BauGB treffen die Regelungen nicht zu.
FAQ: Häufige Fragen zu Veränderungssperre
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Was ist eine Veränderungssperre im Baurecht?
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Die Veränderungssperre ist nach § 14 des Baugesetzbuches (BauGB) eine mögliche Maßnahme zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich. Auf diesem dürfen keine Bau- oder Umbaumaßnahmen oder Abrissarbeiten stattfinden.
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Wie lange ist eine Veränderungssperre gültig?
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Die Veränderungssperre gilt ab der öffentlichen Bekanntmachung für den Zeitraum von 2 Jahren. Verlängerungen sind zweimal für jeweils ein Jahr möglich. Für die zweite Verlängerung muss ein triftiger Grund präsentiert werden.
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Was kann eine Gemeinde durch Erlass einer Veränderungssperre bewirken?
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Mit der Veränderungssperre kann eine Gemeinde eigene Baumaßnahmen oder Bebauungskonzepte schützen. Soll beispielsweise in einem definierten Bereich Wohnfläche entstehen, kann eine Veränderungssperre auf Grundlage eines Bebauungsplans den Bau von einem Hotel in diesem Bereich verhindern.
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Welche Voraussetzungen gelten für die Veränderungssperre?
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Damit dem Antrag einer Veränderungssperre stattgegeben wird, ist der Beschluss eines Bauplans oder dessen Änderung Voraussetzung. Außerdem ist die Öffentlichkeit im Vorfeld zwingend informiert worden und es liegt auch bereits ein Planungskonzept vor.
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Kann ich die Veränderungssperre umgehen oder anfechten?
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Eine Veränderungssperre muss gewisse Voraussetzungen erfüllen. Ist beispielsweise keine ernstgemeinte Planung für das Grundstück vorhanden, so hat der Grundstücksbesitzer gute Chancen sein Bauvorhaben doch noch umzusetzen. Auch ist es möglich bei der Gemeinde vorzusprechen und eine Ausnahme zu erwirken, wenn das eigene Bauvorhaben das Bauvorhaben der Gemeinde nicht beeinflusst.
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