Leib­ren­te be­rech­nen: Bei­spiel­rech­nun­gen mit For­mel

Statt die Eigentumswohnung oder das Eigenheim gegen eine Einmalzahlung zu verkaufen, kann sie auch gegen eine Leibrente verkauft werden. Häufig wird bei einem Immobilienverkauf auf Rentenbasis zusätzlich ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, sodass die Verkäufer:innen weiterhin in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben können. Wie die Leibrente berechnet wird und welche Faktoren dabei zu berücksichtigen sind, lesen Sie hier.

Wer seine Immobilie gegen Leibrente verkaufen möchte, fragt sich in erster Linie, wie hoch die monatlichen Rentenzahlungen wohl ausfallen könnten. Hierbei spielen zahlreiche Einflussfaktoren eine Rolle, sodass eine exakte Berechnung der Leibrente vorab kaum möglich ist.

Trotzdem ist es möglich, eine realitätsnahe Annäherung anhand der wichtigsten Kennzahlen vorzunehmen. Folgende Schritte sind wichtig, um an die erforderlichen Informationen für die Berechnung der Leibrente zu kommen:

Der Ausgangspunkt für alle weiteren Berechnungen ist der Verkehrswert der Immobilie. Daher kommen Sie für die Ermittlung der Leibrentenhöhe nicht um eine Immobilienwertermittlung herum. Wichtige wertbeeinflussende Faktoren sind vor allem die Lage, Ausstattung sowie der energetische Zustand der Immobilie.

Je nach Art und Nutzung kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertwertverfahren

Für die Bewertung Ihrer Immobilie können Sie entweder ein kostenpflichtige Kurzgutachten oder ein umfangreiches Verkehrswertgutachten in Auftrag geben. Bei ImmoScout24 besteht hingegen die Möglichkeit, eine kostenlose Immobilienbewertung vorzunehmen. Sie erhalten dabei in nur wenigen Minuten eine aussagekräftige Werteinschätzung zu Ihrem Eigenheim.

Üblicherweise wird bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf gegen Leibrente auch ein Wohnrecht vereinbart. Damit sichern sich Verkäufer:innen das Recht ab, für den Rest ihres Lebens in ihren gewohnten vier Wänden wohnen bleiben zu können. Jedoch hat das Wohnrecht einen gewissen Wert, der vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen wird.

Hierbei wird zunächst die Höhe der Jahresnettokaltmiete ermittelt, die die Immobilie bei einer Vermietung erzielen würde. Dieser Wert wird anschließend mit dem sogenannten Kapitalwert multipliziert, der mit der jeweiligen statistischen Restlebensdauer verknüpft ist. Die Kapitalwerte werden vom Bundesfinanzministerium entsprechend der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes regelmäßig aktualisiert.

Bei der Berechnung der monatlichen Rate einer Leibrente kommen nun alle wichtigen Kennzahlen zusammen. Zunächst muss der Wert des Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen werden:

Der bereinigte Verkehrswert ist der zu verrentende Betrag. Mit diesem Wert als Ausgangspunkt wird die Höhe der monatlichen Leibrente ermittelt, indem er zunächst durch die Zahl statistischer Restlebensdauer der begünstigten Person geteilt wird. Diese Zahl wird im Kontext der Leibrente auch als „Leibrentenfaktor“ bezeichnet und ist der aktuell geltenden Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes zu entnehmen. Anschließend muss dieser Betrag noch durch 12 Monate geteilt werden:

Die Beschreibung der Schritte für die annäherungsweise Ermittlung der Leibrente zeigt bereits, welche Faktoren für die Höhe der Leibrente wichtig sind. Die wichtigsten Einflussfaktoren sind:

• Verkehrswert der Immobilie
• Wert des Wohnrechts
• Statistische Lebenserwartung
• Sonstige Faktoren

In der Praxis ist es üblich, dass noch bestimmte Risikoabschläge vorgenommen werden, die sich noch einmal auf die Höhe der Leibrente auswirken. Diese werden jedoch stets individuell und abhängig von verschiedenen Faktoren vorgenommen.

Der Verkehrswert der Immobilie ist die Basis für die Berechnung der Leibrente. Dabei werden alle relevanten Einflussfaktoren berücksichtigt.

Dazu zählen insbesondere folgende Punkte:

• Mikro- und Makrolage
• Bausubstanz
• Energetischer Zustand
• Alter der Immobilie
• Ausstattung und verwendete Materialien
• Grundstücksgröße
• Wohnflächenzahl
• Außenflächen

Unter Umständen kann es sich sogar lohnen, vor dem Verkauf gegen Leibrente einige wertsteigernde Maßnahmen wie Reparaturen von technischen Anlagen oder größere Sanierungsmaßnahmen an der Immobilie durchzuführen. Sie wirken sich positiv auf die Höhe der Leibrente aus.

Trotz Verkauf weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben zu dürfen, hat große Vorteile. Sie bleiben in Ihrer gewohnten Umgebung und müssen keinen Umzug organisieren oder überhaupt eine neue Bleibe suchen. Doch dafür, dass die Käufer:innen ihre Immobilie langfristig nicht nutzen können, entsteht auch ein Wertabschlag. Ein lebenslanges Wohnrecht senkt den Immobilienwert beträchtlich, da sie keine eigene Nutzung oder Mieteinkünfte für die Eigentümer:innen der Immobilie ermöglicht.

Die Lebenserwartung ist bei Männern und Frauen unterschiedlich. Damit die Leibrente möglichst fair berechnet werden kann, wird von der statistisch erwarteten Lebensdauer eines Menschen ausgegangen. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht in regelmäßigen Abständen aktualisierte Sterbetafeln, in denen die durchschnittliche Restlebenserwartung für jedes Lebensalter bei Frauen und Männern enthalten ist.

Ebenfalls zu berücksichtigen ist, welcher Zinssatz für die Umrechnung des zu verrentenden Kapitals angewandt wird und welche Zahlungsmodalitäten vereinbart werden. Technisch gesprochen kann der Zeitwert des Kapitals auf verschiedene Wege berücksichtigt werden.

Erfolgt die Zahlung monatlich vorschüssig? Gibt es womöglich eine größere Einmalzahlung bei Vertragsabschluss? So entstehen noch Abweichungen von der ursprünglichen Berechnung, da sich durch diese Punkte die Höhe der monatlichen Leibrente ändert.

Die Leibrente muss immer individuell berechnet werden. Die folgenden Beispiele zeigen deshalb nur, wie der rechnerische Ablauf erfolgt. Es ist jedoch nicht aussagekräftig, welche Leibrente theoretisch für Ihre Immobilie erzielbar wäre.

• Immobilienwert: 450.000 Euro
• Fiktive Jahresnettokaltmiete: 13.500 Euro
• Statistische Restlebenserwartung: 15,46 Jahre
• Zutreffender Kapitalwert: 10,517

In diesem Beispiel würde die monatliche Leibrente der 72-jährigen Frau 1.660,31 Euro betragen.

• Immobilienwert: 600.000 Euro
• Fiktive Jahresnettokaltmiete: 15.750 Euro
• Statistische Restlebenserwartung: 16,48 Jahre
• Zutreffender Kapitalwert: 10,951

In diesem Beispiel würde die monatliche Leibrente des 67-jährigen Mannes 2.161,82 Euro betragen.

• Immobilienwert: 350.000 Euro
• Fiktive Jahresnettokaltmiete: 9.500 Euro
• Statistische Restlebenserwartung: 21,12 Jahre
• Zutreffender Kapitalwert: 12,652

In diesem Beispiel würde die monatliche Leibrente des Paares 906,75 Euro betragen. Kommt die Leibrente einem Ehepaar zu, gilt die entsprechend höhere Restlebenserwartung und der dazugehörige Kapitalwert.

Der große Vorteil der Leibrente liegt darin, dass sie bis zum Lebensende eine gewisse finanzielle Sicherheit bringt. Doch es gibt auch Nachteile und Risiken, die bedacht werden müssen:

• Frühes Ableben: Falls Sie nach einem Immobilienverkauf gegen Leibrente früher als erwartet versterben, haben Sie für Ihre Immobilie insgesamt nur einen geringen Betrag erhalten. Bei einer Leibrente hängen die monatlichen Zahlungen vom Leib des:der Begünstigten ab. Versterben Sie, verwirkt auch der Anspruch auf die Leibrente. Mögliche Erb:innen haben bei einer klassischen Leibrente keinen Anspruch auf Weiterzahlung.
  
• Verkauf unter Marktwert: Je nach Verhandlungsgeschick und Berechnungsmethode erfolgt der Verkauf möglicherweise unter dem Marktwert der Immobilie. Grundsätzlich wird immer ein Abschlag dafür angesetzt, dass Sie die Immobilie weiter bewohnen. Bei einem Verkauf am freien Markt wäre somit ein höherer Preis erzielbar, dann bestünde jedoch kein lebenslanges Wohnrecht.
• Entwicklung des Immobilienmarktes: Der Wert Ihrer Immobilie könnte in den nächsten Jahren deutlich steigen. Wenn das der Fall ist, profitieren Sie jedoch nicht mehr von dieser Wertentwicklung.

Die Entscheidung, Ihr Eigenheim gegen Leibrente zu veräußern, sollte in aller Ruhe getroffen werden. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit dafür, vergleichen Sie diverse Angebote und legen Sie sich nicht zu schnell fest.

Folgende Tipps können Ihnen bei diesem Prozess helfen:

• Eigene Finanzplanung prüfen: Wie hoch ist Ihre monatliche Rente und wie hoch sind die monatlichen Ausgaben? Überlegen Sie, welchen Betrag Sie jedenfalls über die Leibrente einnehmen müssen, damit es sich für Sie lohnt. Bedenken Sie dabei auch die Inflation. 
• Mit Nachkommen sprechen: Beziehen Sie in die Entscheidung jedenfalls auch alle erbberechtigten Personen ein, um zu klären, ob Verwandte Interesse an der Immobilie haben. 
• Vergleichen Sie verschiedene Angebote: Verschiedene Investor:innen bemühen sich, Immobilien gegen Leibrente erwerben zu können. Holen Sie daher mehrere Angebote ein und prüfen Sie diese genau.
• Beratung in Anspruch nehmen: Für eine fundierte Entscheidung sollten Sie sich von Immobilienprofis wie Makler:innen beraten lassen. Im Zweifel sollten Sie auch juristische und steuerliche Beratung in Anspruch nehmen.

Zusätzlich ist es wichtig, bei der Vertragsgestaltung sehr genau zu sein. Je präziser definiert wird, welche Rechte und Pflichten beide Vertragsparteien künftig haben, desto weniger Raum bleibt für Streitigkeiten. Treffen Sie daher unbedingt sehr genaue Vereinbarungen für alle Eventualitäten.