Schnell und bequem zur Immobilienbewertung
- basierend auf echten Daten
- 100% kostenlos und unverbindlich
- Richtwert direkt online
Marktwert oder Verkehrswert – diese Begriffe sind Synonyme für denselben Sachverhalt. Wer nach dem Marktwert oder dem Verkehrswert fragt, möchte den Durchschnittswert einer Immobilie erfahren, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung am Markt erzielbar wäre.
Wie dieser Wert ermittelt wird, was er konkret aussagt und wie man ihn verwendet, erfährst du in unserem Beitrag.
Du möchtest verkaufen? Prüfe ganz einfach, wie viel deine Immobilie wert ist.
Der Marktwert bildet den aktuellen Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt ab. Er benennt damit genau das gleiche wie Verkehrswert.
Drei Verfahren eignen sich zur Ermittlung des Marktwerts: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren.
Du möchtest den Marktwert deiner Immobilie ermitteln? Starte jetzt die kostenfreie Immobilienbewertung von ImmoScout24 und erhalte in wenigen Minuten deine Wertermittlung.
Der Marktwert ist der aktuelle Wert einer Immobilie.
Oder genauer:
Nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert (Marktwert) eines Hauses der Preis, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne dass auf ungewöhnliche Umstände oder persönliche Verhältnisse Rücksicht genommen wird.
Begleitumstände des Verkaufs
Beim § 194 BGB handelt es sich um eine stark gekürzte Fassung, die Bedingungen und Faktoren außer Acht lässt. Aber wir erfahren etwas über die Verkaufsumstände. Es geht um einen regulären Verkauf (gewöhnliche Geschäftsumstände) auf dem freien Markt. Es geht also nicht um einen Notverkauf, eine Zwangsversteigerung oder einen Verkauf innerhalb der Familie zum Freundschaftspreis.
Zeitpunkt des Verkaufs
Ferner bezieht sich der Marktwert per Gesetz auf einen Preis, der sich zum Zeitpunkt der Verkehrswertermittlung auch erzielen lässt. Bereits zwei Wochen später kann ein höherer oder niedrigerer Preis zutreffend sein.
Eine feststehende Formel zur Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie gibt es nicht. Der Preis wird vielmehr mithilfe eines Wertermittlungsverfahrens ermittelt. Laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kommen drei verschiedene Verfahren zum Zuge:
Ob Wohnung, Haus oder Grundstück, vermietet oder nicht – es hängt vom Typ der Immobilie ab, welches Verfahren für die Berechnung des Marktwertes herangezogen wird. In vielen Fällen geht ein:e Gutachter:in zweistufig vor und kombiniert mehrere Verfahren, um ein möglichst sicheres Ergebnis mit einem realistischen Preis zu erhalten. Egal welches Verfahren genutzt wird, du solltest alle notwendigen Unterlagen für den Immobilienverkauf griffbereit haben.
Du möchtest deine Immobilie bewerten lassen?
Erstelle in nur drei Minuten eine Immobilienbewertung, die auf echten Daten basiert. Das Ergebnis erhältst du kostenlos als PDF.
Beim Vergleichswertverfahren wird das Bewertungsobjekt mit vergleichbaren Objekten aus Verkaufsaktivitäten der jüngeren Vergangenheit in Beziehung gebracht. Die zuletzt erzielten Verkaufspreise liegen dem lokalen Gutachterausschuss vor und können eingesehen werden.
Je mehr Vergleichsobjekte zur Wertermittlung herangezogen werden können, desto genauer lässt sich der Marktwert bestimmen. Das ist regelmäßig der Fall bei Reihenhäusern oder Wohnungen in größeren Wohnanlagen, auch Grundstücke werden auf diese Art bewertet.
An seine Grenzen stößt das Verfahren jedoch bei individuellen Häusern mit Grundstück. Mangels Vergleichswerte wird zur Marktwertermittlung in diesen Fällen auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen.
Stand beim Vergleichswertverfahren die Typenähnlichkeit im Fokus, so ist es beim Sachwertverfahren der Sachwert. Betrachtet wird der Wert des Gebäudes einerseits und andererseits der Wert des Grundstücks.
Der Grundstückswert bzw. Bodenwert wird mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Wert des Hauses wiederum ergibt sich aus der Betrachtung, welche Kosten beim Hausbau entstanden sind, abzüglich der Alterswertminderung sowie der Abnutzungserscheinungen (Schäden am Dach, Risse in der Fassade.
Zwei Berechnungen, ein Ergebnis: Der ermittelte Hauswert wird mit dem zuvor ermittelten Grundstückswert addiert und ergibt zusammen den Marktwert der Immobilie.
Das Ertragswertverfahren ist das Verfahren, mit dem man den Wert von vermieteten Immobilien oder Gewerbeimmobilien ermittelt. Es handelt sich hierbei um den Ertragswert, denn so wird er auch bezeichnet.
Einfach ist der Bodenwert mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt, doch bei der Immobilie müssen viele Faktoren berücksichtigt werden. Die Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten ergeben den Werterahmen. Jedoch müssen auch künftige Beschränkungen bei den Mieteinnahmen miteinkalkuliert werden, wie beispielsweise eine Mietpreisbremse. Selbst gut vermietete Immobilien haben ab und zu Leerstände, sodass ein Mietausfallwagnis in die Ermittlung hineingehört, um die Wertbeeinträchtigung zu kalkulieren.
Das Ertragswertverfahren gehört wegen seiner Komplexität und Vielschichtigkeit in die Hände eines Profis. Wenn du ein Mietobjekt verkaufen willst, wende dich am besten an Fachleute wie Bausachverständige oder Gutachter:innen.
Grundsätzlich ist der Marktwert immer dann relevant, wenn er von offizieller Stelle angefragt wird oder sich der Eigentümer des Objektes ändert.
Folgende Situationen erfordern den die Ermittlung von Verkehrswert bzw. Marktwert:
- Verkauf der Immobilie
- Immobilienerbschaft oder Schenkung
- Baufinanzierung durch eine Bank
- Steuerermittlung durch die Finanzbehörde
- Scheidung
- Zwangsversteigerung
Offizielle Anlässe erfordern in der Regel ein gerichtsfestes Gutachten aus den Händen eines:einer Sachverständigen. Die Kosten für eine Marktwertermittlung betragen zwischen ungefähr 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Wertes. Diese Kosten hängen ab vom Aufwand, sind nicht gesetzlich festgelegt und können frei verhandelt werden. Eine Marktwertermittlung erfordert außerdem Unterlagen zur Immobilie, es sind die gleichen, die beim Immobilienverkauf verlangt werden. Viele Faktoren fließen in eine aufwendige Wertermittlung ein, mache dir ein Bild von diesen Faktoren in unserem Ratgeber zum Verkehrswertverfahren.
- Typ der Immobilie (Einfamilienhaus, Wohnung etc.)
- Art der Nutzung (Selbstnutzung oder Vermietung)
- Wohn- bzw. Grundstücksfläche
- Baujahr
- Ortsangabe
- Ausstattung
Vom Marktwert bzw. Verkehrswert muss der Kaufpreis erst noch abgeleitet werden. Beim Marktwert handelt es sich um einen Durchschnittswert, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung auch erzielbar wäre. Der Angebotspreis muss allerdings zusätzlich die aktuelle Stimmung auf dem Markt berücksichtigen sowie die aktuellen Verkaufschancen. Das nötige Fingerspitzengefühl dafür haben in der Regel Makler:innen.
Zusätzlich sollte der Angebotspreis beim Bieterverfahren etwas niedriger ausfallen, um das Angebot für viele interessant zu gestalten. Bei einem regulären Verkauf benötigt der: die Verkäufer:in Verhandlungsspielraum und startet für gewöhnlich mit einem leicht höheren Verkaufspreis.
Kurz zusammengefasst: Der Marktwert ist eine grobe Richtschnur, der Angebotspreis entspricht den aktuellen Möglichkeiten des Marktes, der tatsächliche Verkaufspreis ist schließlich das Ergebnis der Verkaufsverhandlung und wurde tatsächlich gezahlt.
Du möchtest deine Immobilie bewerten lassen?
Erstelle in nur drei Minuten eine Immobilienbewertung, die auf echten Daten basiert. Das Ergebnis erhältst du kostenlos als PDF.
FAQ: Häufige Fragen zum Marktwert Immobilie
-
Ist der Marktwert höher als der Verkehrswert?
-
Nein, der Marktwert der Immobilie entspricht dem Verkehrswert. Die beiden Begriffe werden als Synonyme gebraucht, was auch aus hervorgeht aus § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
-
Wie errechnet sich der Marktwert einer Immobilie?
-
Da es sich bei Marktwertermittlung und Verkehrswertermittlung um ein und dieselbe Sache handelt, kommen auch dieselben Verfahren(skombinationen) zum Einsatz: Verkehrswertverfahren, Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren – abhängig sowohl vom Objekt selbst als auch von der Nutzung des Objektes.
-
Was sagt der Marktwert eines Hauses aus?
-
Wer nach dem Marktwert oder dem Verkehrswert fragt, erfährt den Durchschnittspreis, der sich zum Zeitpunkt der Wertermittlung erzielen ließe. Eine Definition findet sich in § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
-
Ist Marktwert gleich Kaufpreis?
-
Nein, der Marktwert ist ein hypothetischer Wert, der sich auf den Zeitpunkt der Wertermittlung bezieht. Die aktuellen Bedingungen des Marktes und strategische Überlegungen spiegeln sich im Angebotspreis, während der Kaufpreis das Ergebnis der Verkaufsverhandlungen darstellt und tatsächlich gezahlt wird.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
Ähnliche Artikel
