Wert­stei­ge­rung Im­mo­bi­li­en: Wie du den Wert dei­ner Im­mo­bi­lie stei­gerst

Der Wert einer Immobilie kann sich im Lauf der Zeit steigern. Ein Umstand, den alle Immobilienbesitzer:innen begrüßen, denn so wirft der Verkauf auch Gewinn ab.

Welche Faktoren für die Wertsteigerung relevant sind, wie man die Wertsteigerung beeinflussen kann und was es mit dem Bodenrichtwert auf sich hat, erfährst du hier in diesem Beitrag.

Der Immobilienwert ist eine wichtige Kenngröße. Jede:r Immobilieneigentümer:in wünscht sich eine deutliche Wertsteigerung im Vergleich zum Kaufpreis. Erst damit wird bei einem möglichen Verkauf Gewinn erzielt.

Dazu ist es wichtig, zu verstehen, wie der Immobilienwert zustande kommt.

Hierbei es sich um wertbestimmende Faktoren wie Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung einer Immobilie. Zum anderen solltest du wissen, wie man die Wertsteigerung ermittelt. 

Diese Frage lässt sich mit einer Formel beantworten:

Marktgerechter Verkaufspreis

- (Kaufpreis + getätigte Modernisierungskosten)

= Wertsteigerung der Immobilie

Dabei solltest du auch den Altersabschlag des Gebäudes berücksichtigen:

Altersabschlag = Alter der Immobilie ÷ Gesamtnutzungsdauer × 100 %

Um die Wertsteigerung vollends zu berechnen, benötigst du noch den aktuellen Verkehrswert, den Immobilienwert.

Aufwendige Sanierungen wie Dämmung der Fassaden sind kostspielig. Darum versichere dich über den Immobilienwert vor und nach der Sanierung. Wirst du bei einem Verkauf mit Gewinn abschneiden?

Anders ausgedrückt: Lohnt sich dieser Aufwand überhaupt?

Um dir Klarheit zu verschaffen, solltest du einen Profi wie beispielsweise einen Makler oder Sachverständigen mit der Immobilienbewertung beauftragen. Neben der Komplexität des Themas spricht noch ein anderer Grund dafür, eine professionelle Immobilienbewertung vorzunehmen:

Hauseigentümer:innen haben häufig eine emotionale Bindung an ihre Immobilie und schätzen den Wert deswegen oft deutlich höher ein, als er tatsächlich ist. In der Folge hält er:sie aufwendige Sanierungen unter Umständen für gerechtfertigt und setzt auch den Verkaufspreis zu hoch an. Diese wirtschaftlich kritischen Entscheidungen können sehr viel Geld kosten. Mit einem Profi an deiner Seite sparst du darum in der Regel jede Menge Geld.

Grundsätzlich solltest du folgendes im Hinterkopf behalten: 
Einige Immobilien erfahren im Laufe der Zeit eine enorme Wertsteigerung, andere verlieren sogar an Wert.

Die Wertsteigerung einer Immobilie kann durch unterschiedliche Faktoren beeinflusst werden. Besonders relevant für die Wertsteigerung von Haus oder Wohnung für den:die Eigentümer:in sind:

• Eine hervorragende Lage von Haus oder Wohnung kann bei gleichbleibend hoher Nachfrage und begrenztem Angebot zu einer deutlichen Wertsteigerung führen. Andersherum ist in ländlichen Regionen und Städten mit sinkender Einwohnerzahl, das Angebot häufig geringer als die Nachfrage.
• Zusätzlich spielt die demografische Entwicklung und die hohe Attraktivität von Städten eine wichtige Rolle bei den Immobilienwerten.
• Wertbestimmend sind außerdem Faktoren wie Baujahr, Wohnfläche, Zustand und Ausstattung, Infrastruktur, Bausubstanz, Haustechnik und Energieeffizienz des Gebäudes. 
  

Der Lagefaktor spiegelt sich im Bodenwert. Neben dem reinen Gebäudewert hat jedes Grundstück nämlich auch einen Bodenwert, der für die Wertsteigerung relevant ist. Während der Bodenwert den Wert des gesamten Grundstücks ausdrückt, ist der Bodenrichtwert der Wert pro Quadratmeter, aus dem sich der Bodenwert errechnen lässt. Diesen Bodenrichtwert ermitteln unabhängige Gutachterausschüsse alle zwei Jahre für das gesamte Bundesgebiet, er kann gegen eine Gebühr angefordert werden.

Der Bodenrichtwert einer Immobilie kann als erste Orientierungshilfe dienen, um die Wertsteigerung einer Immobilie zu prognostizieren. Aber auch wenn „Lage, Lage, Lage“ das entscheidende Kriterium ist für den Immobilienwert – die Bewertung von Haus und Grundstück gehen darüber hinaus.

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, werden die aktuellen Gegebenheiten des Marktes, also Angebot und Nachfrage, berücksichtigt.
Genauso berücksichtigt werden aber auch Faktoren des Gebäudes wie

• Lage
• Baujahr
• Wohnfläche sowie Zustand und Ausstattung
• Infrastruktur
• Bausubstanz und
• Haustechnik bzw. Energieeffizienz

Die Immobilienwertermittlung ist eine Zusammenschau vieler Faktoren, aus dem sich der Verkehrswert, als der zum Zeitpunkt der Berechnung aktuelle Marktwert, herleiten lässt. Zukünftige Entwicklungen lassen sich daraus hingegen nicht zuverlässig ableiten.

Immerhin verfügen Sachverständige über profundes Fachwissen in diesem Bereich, sodass sie zumindest durch ein Verkehrswertgutachten eventuelle Tendenzen bei der Wertsteigerung von Immobilien herausarbeiten können.

Die meisten Faktoren, die den Wert einer Immobilie bestimmen wie Lage, Baujahr oder Bausubstanz kannst du nachträglich nicht mehr beeinflussen. Genauso wenig hast du einen Einfluss darauf, in welche Himmelsrichtung dein Gebäude ausgerichtet ist.

Wenn du den Wert deiner Immobilie steigern willst, kannst du dennoch eine ganze Menge dafür tun. Im Wesentlichen sind dies Gebäude- und Grundstückspflege, Instandhaltungsmaßnahmen und energetische Sanierungsmaßnahmen.

Die folgenden Maßnahmen sind Anregungen dafür, wie der Wertzuwachs einer Immobilie erzeugt werden kann. Achte darauf, dass deine Maßnahmen bei deiner Immobilie auch Sinn ergeben, zum Budget und zum Marktumfeld passen.

• Energieeffizienz steigern: Dach, Fenster und Heizung erneuern
• barrierearm umbauen (Auch hier kannst du genauso wie beim energetischen Sanieren von staatlicher Förderung profitieren)
• investieren in den Einbruchschutz (auch hier gibt es Fördergelder)
• Dachboden ausbauen bzw. Anbau realisieren, um mehr Wohnfläche zu gewinnen.
• Carport oder Garage errichten
• Fassade streichen
• Innenwände tapezieren oder verputzen
• Fußböden tauschen
• Badezimmer renovieren
• Garten pflegen
• Fliesen im Bad neu verfugen

Grundsätzlich sollte deine Immobilie beim Verkauf einen gepflegten Eindruck machen. Dazu ist es wichtig, einen Sanierungsstau und eine Kostenanhäufung gar nicht erst entstehen zu lassen. Am besten wirst du zeitnah aktiv und behebst die Schäden sofort.

Wie umfangreich und kostspielig die Sanierungen sein dürfen, hängt wesentlich vom zu erzielenden Marktpreis bei Verkauf ab. Dieser ist wiederum auch abhängig von der Zielgruppe, die zu deinem Haus passt. Eine mehrköpfige Familie mit kleinen Kindern wird keine Luxussanierung benötigen und unter Umständen gar nicht finanzieren können. Auch sollten die Maßnahmen zu deinem Budget passen. Schließlich musst du die Rechnungen zeitnah bezahlen und kannst die Handwerker nicht auf den Verkaufserlös vertrösten.

Verzichte am besten auf rein optische Maßnahmen, die nicht zwangsläufig den Geschmack der Käufer:innen treffen müssen. So ist eine neue Einbauküche zwar gut gemeint, im Verhältnis sehr teuer und leider auch reine Geschmackssache. Investiere das Geld lieber in Sanierungsmaßnahmen, die die Qualität und den Wert des Hauses erhöhen.

Nicht nur finanziell ist der Aufwand einer Sanierung sehr hoch. Du steckst sehr viel Zeit und Kraft in „dein Projekt“. Wenn das Haus deutliche Schwächen zeigt und die Sinnhaftigkeit einer umfänglichen Sanierung fraglich ist, kannst du folgendes tun:

Bei energetischen Defiziten kannst du alternativ in ein umfangreiches Energiegutachten investieren anstatt Zeit, Kraft und Geld in die eigentliche Sanierung zu stecken. Dieses Energiegutachten in Kombination mit einem 5-Jahres-Plan von einem:einer Energiegutachter:in kannst du an deine:n Interessent:innen weitergeben. So ist von Anfang klar, welches Budget zur Sanierung des Hauses in welchen Zeiträumen benötigt wird.

Manchmal lohnt sich eine Sanierung einfach nicht mehr. Nach der Formel zur Ermittlung der Wertsteigerung ist von einer Sanierung abzuraten, wenn keine Wertsteigerung zu erwarten ist, weil die Modernisierungskosten zu hoch ausfallen.

Marktgerechter Verkaufspreis

- (Kaufpreis + getätigte Modernisierungskosten)

= Wertsteigerung der Immobilie

Stattdessen kannst du deinen Besitz möglicherweise als „Grundstück mit Abrissimmobilie“ auf dem Markt anbieten. Gerade in Städten, in denen Bauplätze stark limitiert sind, kann ein attraktives Grundstück sehr stark nachgefragt sein. Oft sind diese alten Grundstücke auch größer als die herkömmlichen Grundstücke, weswegen Bauherren oft gezielt danach Ausschau halten.

Du solltest vorher allerdings überprüfen, ob und inwiefern eine Neubebauung des Grundstücks möglich ist. Diese Information gibt dir das örtliche Bauamt, auch im Bebauungsplan sind Informationen über die Neubebauung hinterlegt.

Die technisch notwendigen Maßnahmen sind die eine Sache, diesen Eindruck auch optisch zu transportieren die andere. Was ist damit gemeint? Es geht um die optische Aufwertung (Home Staging) und den Beweis dafür, dass die Immobilie „gut in Schuss“ ist.

Optische Aufwertung – damit überzeugst du auch die hartnäckigsten Zweifler von deiner Immobilie.
Zu den Maßnahmen der optischen Aufwertung gehören:

• Das Entrée ist besonders wichtig:
  Auf dem Weg zum Haus in den Wohnbereich hinein sollte Ordnung herrschen. Gepflegte Gartenbeete ohne Unkraut sowie aufgeräumte, gereinigte Flächen stimmen den:die Interessent:in positiv ein.
• Licht, Luft, Helligkeit:
  Sorge dafür, dass im Wohnbereich eine luftige, leichte Atmosphäre entsteht. Sauberkeit, angenehme Ausleuchtung der Räume, leichte Vorhänge in hellem Farbton erzielen die gewünschte Wirkung. Wenn der Garten vom Fenster aus zu sehen ist, sollte er ebenfalls gut gepflegt sein.
• Möbel sparsam einsetzen:
  Möbel lassen einen Raum schnell vollgestellt aussehen und unterliegen dem persönlichen Geschmack. Versuche die Wohnfläche so minimalistisch wie möglich auszustatten. Es darf etwas mehr als die nackte Glühbirne sein, aber mehr als eine Andeutung an Wohnlichkeit ist weder notwendig noch zielführend.
• Räume zum Träumen:
  Ein:e Interessent:in möchte sich sein:ihr eigenes Leben in diesen vier Wänden vorstellen. Vermeide persönliche Fotos, religiöse Gegenstände, Urlaubserinnerungen, eine besondere Lieblingsfarbe – das kann bei einer Besichtigung unterbewusst die Entscheidungsfindung stören.

Die optische Aufwertung einer Immobilie kannst du auch in Auftrag geben. Dienstleister für Homestaging verlangen zwar einige hundert Euro, beschleunigen den Immobilienverkauf aber auch und können den Verkaufspreis um bis zu 15 Prozent erhöhen.

Im Bereich der wertbestimmenden Faktoren Zustand und Ausstattung lässt sich viel bewegen, um den Wert einer Immobilie zu steigern.

Um am Ende mit Gewinn verkaufen zu können, behalte im Blick, dass der ehemalige Kaufpreis plus Modernisierungskosten geringer ausfallen muss als der aktuelle Verkehrswert. Aus der Differenz gibt sich der Gewinn, also die Wertsteigerung.

Besonders im Bereich der energetischen Sanierung erzielst du eine deutliche Wertsteigerung. Wenn du dich dafür entscheidest, kannst du unter Umständen Fördergelder in Anspruch nehmen.

Falls sich wertsteigernde Maßnahmen für das Gebäude nicht mehr lohnen, kannst du unter Umständen mit einem umfassenden Energieausweis verkaufen oder die Immobilie als Grundstück mit Abrisshaus veräußern.

Für die Besichtigungstermine solltest du den Wert deiner Immobilie über Homestaging, also optische Aufwertung, unterstreichen.