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Wer den Wert einer Immobilie korrekt ermitteln will, sollte auch den Altersabschlag vom Wert abziehen. Dieser setzt sich zusammen aus Nutzung durch Bewohnung über einen bestimmten Zeitraum und individuellen Verschleiß der Bauteile. Wie dieser Abschlag angewendet wird und welche Auswirkungen sich auf den Verkaufspreis ergeben, erfährst du in diesem Beitrag.
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Gutachter ermitteln bei der Wertermittlung den Altersabschlag von etwa einem Prozent pro Jahr und können den Restwert des Gebäudes somit genau bestimmen.
Durch Pflege und Instandhaltung kann die Lebensdauer von Gebäuden deutlich erhöht werden.
Für den Verkaufspreis einer Immobilie ist nicht nur ihr Alter entscheidend. Eine wichtige Rolle spielen ihr Zustand, die Lage und die Nachfrage des Marktes.
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Die Höhe der Wertminderung eines Gebäudes, die durch seine Nutzung entstanden ist, wird als Altersabschlag bezeichnet.
Prinzipiell gilt: Je älter das Gebäude, desto höher der Abschlag.
Er beträgt bei normaler Instandhaltung rund ein Prozent pro Nutzungsjahr. Professionelle Gutachter ziehen den Altersabschlag vom ursprünglichen Wert der Immobilie ab. Auch wenn Expert:innen von einer durchschnittlichen Lebensdauer von 80 bis 100 Jahren für Gebäude ausgehen, kann sich diese erhöhen, wenn das Objekt gepflegt und häufig modernisiert wurde.
Der technische Zeitwert, der nach dem Abzug des Altersabschlag verbleibt, ist eine Pauschalgröße. Die wirkliche Lebensdauer einer Immobilie hängt stark davon ab, wie sie genutzt wurde und welcher Modernisierungsaufwand in ihr steckt bzw. welche Sanierungsmaßnahmen konkret durchgeführt wurden.
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Der Altersabschlag ist nur eine Komponente der Wertermittlung durch einen Gutachter. Die eigentliche Verkehrswertermittlung erfolgt durch einen Gutachter unter Zuhilfenahme von: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder einer Kombination aus mehreren Verfahren.
Der Altersabschlag, auch Alterswertminderung genannt, wird laut Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch das Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer ermittelt. Er wird in einem Prozentsatz ausgedrückt. Welcher Altersabschlag bei deiner Immobilie vorliegt, entnimmst du dem abschließenden Verkehrswertgutachten.
Bei Immobilien wird mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren gerechnet. Bei einem Gebäudealter von 20 Jahren bleiben 60 Jahre übrig als Restnutzungsdauer. Wir nehmen für diese Beispielrechnungen einen Gebäudewert von 200.000 Euro an.
| Alterswertminderung in % = [(80 – 60) / 80] x 100 = 25 |
| 200.000 x 0,25 = 50.000 (Alterswertminderung in Euro) |
| 200.000 – 50.000 = 150.000 (Gebäudewert in Euro nach Altersabschlag) |
Bei dem Gebäudewert nach Abzug des Altersabschlags handelt es sich um eine Wertannäherung. Die tatsächliche Lebensdauer eines Gebäudes lässt sich nämlich nicht vorausahnen. Außerdem kann der Erhalt der Immobilie durch Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten verlängert werden.
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Natürlich kann der Altersabschlag den Verkaufspreis mindern. Dies ist der Fall, wenn am Gebäude Alterungsspuren erkennbar sind, die sogar Schäden verursachen können. Blättert der Putz, sind im Keller Spuren von eindringendem Wasser oder sogar Schimmel zu erkennen, und fehlen Ziegel auf dem Dach? Dann zeigt das Haus Spuren des Alters, die sich im Verkaufserlös niederschlagen werden.
Andersherum kann ein Gebäude überdurchschnittlich gut gepflegt worden sein. Wurden regelmäßig Modernisierungsmaßnahmen getroffen, Schäden behoben und Investitionen vorgenommen, kann ein Gebäude lange in einem guten Zustand bleiben.
Beim Immobilienverkauf regulieren Angebot und Nachfrage den Preis. Verkäufer müssen sich vorab nicht explizit über den Altersabschlag informieren. Andere Aspekte der Wertermittlung wie etwa Investitionen, Lage, Verkehrsanbindung, Zustand fließen ebenfalls in den Verkaufspreis ein. So können Altbauten in gefragten Lagen zu hohen Preisen verkauft werden, während relativ neue Gebäude in unattraktiven Gegenden kaum Kaufinteressenten finden.
FAQ: Häufige Fragen zum Altersabschlag bei Immobilien
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Was ist die Alterswertminderung?
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Bei Gebäuden spricht man von Alterswertminderung, um Alterungsvorgänge und individuellen Verschleiß an der Bausubstanz zu erfassen. Der ursprüngliche Gebäudewert abzüglich der Alterswertminderung ergibt den verbleibenden Gebäudewert.
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Wie berechne ich die Alterswertminderung?
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Um den prozentualen Anteil der Alterswertminderung zu errechnen, teilen Sie das Alter der Immobilie – hier 20 Jahre – durch die Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und multiplizieren diesen Wert mit 100. Der erhaltene Wert drückt den Prozentsatz der Alterswertminderung aus und wird vom Gebäudewert abgezogen.
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Wie viel ist eine Immobilie nach 50 Jahren wert?
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Nach 50 Jahren hat ein Gebäude die Hälfte seiner Gesamtnutzungsdauer bereits überschritten und entsprechend an Wert eingebüßt. Gutachter berechnen bei normaler Instandhaltung rund ein Prozent pro Nutzungsjahr als Alterswertminderung.
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Wann ist ein Haus zu alt?
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Grundsätzlich kann die Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren über entsprechende Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in die Länge gezogen werden. Begrenzung geschieht dadurch, dass die tragenden und raumabschließenden Bauteile gemessen am Zustand wahrnehmbar im letzten Lebensabschnitt liegen.
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