Wohnraummietvertrag: Mus­ter, In­halt, Form & Check­lis­te

Der Wohnraummietvertrag gilt für Häuser und Mietwohnungen. Er ist das wichtigste Dokument für Mieter:innen und Vermieter:innen, weil er das Mietverhältnis für beide Parteien regelt. Erfahre hier, welche Vertragsinhalte wichtig sind und durch welche Klauseln ein Wohnraummietvertrag unwirksam wird.

Ein Wohnraummietvertrag ist ein Vertrag zwischen Vermieter:in und Mieter:in, in dem das Mietverhältnis geregelt wird.

In § 535 Absatz 1 BGB wird der Mietvertrag wie folgt definiert:

„Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“ – § 535 Absatz 1 BGB

Nähere Bestimmungen und Vorschriften zum Wohnraummietvertrag finden sich hingegen ab § 549 im BGB.

Der Mietvertrag für Wohnräume stellt dein wichtigstes Dokument im Mietverhältnis dar. Achte daher darauf, dass der Wohnraummietvertrag in Schriftform abgeschlossen wird. Theoretisch darfst du auch einen mündlichen Mietvertrag mit Mieter:innen abschließen, doch aus Gründen der Nachweisbarkeit bei eventuellen Streitigkeiten solltest du als Vermieter:in stets auf einen schriftlichen Mietvertrag bestehen.

Der Wohnraummietvertrag regelt, unter welchen Bedingungen der Mietvertrag zustande kommt.

Zu den Inhalten gehört, wer an wen einen Wohnraum vermietet, um welchen Mietgegenstand es sich handelt und wie das Mietverhältnis angelegt ist. Auch die Höhe der Miete, Nebenkosten und der Kaution sowie die Zahlungsmodalitäten werden im Mietvertrag eindeutig festgelegt. Hinzu kommen etwaige Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen und Tierhaltung. Dies ist lediglich ein kleiner Ausschnitt der obligatorischen Inhalte. In der Praxis enthält der Wohnraummietvertrag häufig deutlich mehr Elemente. Auf unserer Ratgeber-Seite Muster-Mietvertrag erfährst du mehr.

Es gibt jedoch zwei wesentliche Unterschiede beim Wohnraummietvertrag: der befristete Mietvertrag oder auch Zeitmietvertrag und die unbefristete Variante. Wenn kein berechtigter Grund für eine Befristung vorliegt, wird der Mietvertrag im Regelfall unbefristet geschlossen. Das ist sozusagen der Normalfall. Gerade bei möblierten Wohnungen und bei Untervermietungen kommen aber auch oft Zeitmietverträge zum Einsatz.

Ein wichtiger Vertragspunkt im Wohnraummietvertrag betrifft Regelungen zur Kündigung und zu Kündigungsfristen. Hier sollten die Vertragsinhalte derart formuliert sein, dass sie im Einklang mit den rechtlichen Vorgaben sind. Die Regelungen zur Beendigung eines Mietverhältnisses sind im BGB ab § 568 zu finden.

Besonders genau solltest du als Vermieter:in auf die Bestimmungen zur Kündigung eines Mietvertrags achten. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter:innen im besonderen Maße und es gibt daher nur wenige Gründe, die eine Kündigung durch den:die Vermieter:in erlauben.

In einem befristeten Wohnraummietvertrag ist bereits festgelegt, wann das Mietverhältnis endet. Hier ist es besonders schwierig, eine Kündigung vor Ablauf der Frist auszusprechen.

Bei unbefristeten Mietverträgen gibt es die ordentliche Kündigungsfrist, die für Vermieter:innen je nach Dauer des Mietverhältnisses unterschiedlich lang ausfällt:

Nur in Sonderfällen, etwa bei Zahlungsverzug bei Monatsmieten, darfst du als Vermieter:in eine fristlose Kündigung aussprechen. Bei einer ordentlichen Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags durch Mieter:innen beträgt die Kündigungsfrist immer drei Monate.

Neben den obligatorischen Angaben im Vertragswerk solltest du dich als Vermieter:in darum kümmern, dass zusätzliche Regelungen im Mietvertrag vermieterfreundlich sind. Hier geht es um deinen eigenen Schutz. Halte im Zweifelsfall immer lieber mehr als weniger Regelungen schriftlich fest.

Ein Beispiel dafür sind Kleinreparaturen: Als Vermieter:in bist du laut der geltenden Pflichten zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verpflichtet, während Mieter:innen Schönheitsreparaturen übernehmen. Um auch den Graubereich dazwischen abzudecken, solltest du im Wohnraummietvertrag explizit angeben, in welchem Umfang sich die Mieter:innen pro Jahr an Kleinreparaturen beteiligen. Außerdem kannst du eine Beteiligung an einzelnen Reparaturen festlegen.

Vermeide starre zeitliche Vorgaben wie, dass alle drei Jahre Küche, Bad und WC vom:von der Mieter:in renoviert werden müssen. Damit kann die Klausel im Mietvertrag ungültig werden. Genauso ungültig sind pauschale Endrenovierungsklauseln, unabhängig vom Zustand der Wohnung.

Die Kleinreparaturklausel ist nur dann gültig, wenn sie sich pro einzelne Reparatur auf 75 bis 120 Euro netto beschränkt und die jährlichen Gesamtkosten für Kleinreparaturen maximal 6 bis 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete betragen. Liegen die Werte höher, ist die Kleinreparaturklausel unwirksam und der:die Mieter:in muss für die Reparaturkosten gar nicht aufkommen.

Auch die Nebenkosten solltest du im Mietvertrag genau regeln. Du darfst viele der anfallenden Kosten für die Bewirtschaftung des Hauses auf deine Mieter:innen umlegen. Dies geht jedoch nur, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist.

Denke zudem daran, dass nur ganz bestimmte Nebenkosten auf Mieter:innen umgelegt werden können. Umlagefähige Nebenkosten sind in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert. Im Kern handelt es sich um wiederkehrende Kosten, die im Rahmen der Vermietung für Vermieter:innen entstehen.

Am besten regelst du im Wohnraummietvertrag klar und eindeutig, welche Nebenkosten auf die Mieter:innen umgelegt werden. So sparst du dir von Anfang an mögliche Schwierigkeiten bei der Nebenkostenabrechnung.

Definiere im Wohnraummietvertrag außerdem die folgenden Punkte:
 

• Tierhaltung in der Mietwohnung
• Nutzung von Gemeinschaftsräumen
• mögliche Untervermietung
• Reinigungspflicht
• Rauchwarnmelder
• Pflicht des regelmäßigen Lüftens

Die folgende Checkliste für einen Wohnraummietvertrag zeigt dir, welche Vertragsinhalte wichtig sind und geregelt werden sollten. Insbesondere bei Vertragspunkten wie den Betriebs- und Heizkosten oder Schönheitsreparaturen solltest du als Vermieter:in darauf achten, dass diese zu deinen Gunsten formuliert sind. So bist du im Falle von Streitigkeiten stets auf der sicheren Seite.

• vollständige persönliche Angaben zu Mieter:in und Vermieter:in
• detaillierte Beschreibung des Mietgegenstands
• Mietdauer (befristet oder unbefristet)
• Höhe der Miete (inkl. Regelungen zu Mieterhöhungen)
• Höhe der Mietsicherheit (Mietkaution)
• Höhe der Heiz- und Betriebskosten
• Verteilung und Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten
• Versorgung mit Heizung und Warmwasser
• Zustand der Mietsache im Rahmen der Wohnungsübergabe
• Mängel und Schäden an der Mietwohnung
• Schönheitsreparaturen und sonstige bauliche Veränderungen
• Nutzung des Mietgegenstands (inkl. Untervermietung)
• Kündigung, Kündigungsbedingungen sowie Kündigungsfristen
• Installation von Antennen und Anschlüssen (Fernseh- und Rundfunkempfang, Internet)
• Auskunftspflicht von Vermieter:in
• Regelungen für den Fall, dass Mieter:in verstirbt
• Regelungen für den Fall, dass mehrere Personen Mieter:in sind
• ggf. Einbauten durch Mieter:in
• ggf. Pflichten von Vermieter:in vor Einzug
• ggf. Betretung der Mieträume durch Vermieter:in
• ggf. Haushaltsmaschinen
• ggf. Tierhaltung
• ggf. Nutzung von Gemeinschaftsflächen (Garten, Waschkeller etc.)
• Hausordnung
• Salvatorische Klausel
• sonstige Vereinbarungen

Den fertigen Raummietvertrag solltest du zweimal ausdrucken und jeweils unterschreiben. Der:die Mieter:in muss ebenfalls beide Ausführungen unterschreiben und behält dann eine Version für die eigenen Unterlagen.

Einen Wohnraummietvertrag als PDF findest du bei ImmoScout24. Mit nur wenigen Klicks kannst du einen rechtssicheren Standardmietvertrag für Wohnungen herunterladen und deine Daten einfügen. Passe das Dokument an deine Wünsche und Bedürfnisse an. Solltest du Fragen haben, kannst du dich einfach von unseren Expert:innen beraten lassen.

Ein gut durchdachter Wohnraummietvertrag ist entscheidend für ein harmonisches Mietverhältnis. Er schützt sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen vor Missverständnissen und Streitigkeiten. Durch klare Regelungen zu Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen und Kündigungsfristen bleibt das Mietverhältnis transparent und rechtssicher. Auch wenn mündliche Vereinbarungen gültig sind, empfiehlt sich immer die schriftliche Form. So können beide Parteien ihre Rechte und Pflichten nachvollziehbar festhalten und im Fall der Fälle darauf zurückgreifen.