Eigenkapital beim Hauskauf

Je mehr Eigenkapital du beim Hauskauf einbringst, desto günstiger ist der Kredit für dich. Hier erfährst du mehr über Eigenkapital und nützliche Vermögenswerte sowie über den Immobilienkauf ohne Eigenkapital. Wir zeigen dir auch, was zum Eigenkapital gerechnet wird und wie sich dies auf die Immobilienfinanzierung auswirkt.

Lesezeit 13 Minuten | Autor:in ImmoScout Redaktion | Stand 24.05.2024 | 👁‍🗨 12.746 Aufrufe

• Grundsätzlich zählen zum Eigenkapital alle Vermögenswerte, die kurzfristig verfügbar sind. Auch andere Vermögensbestandteile, die du erst später erhältst, lässt die Bank eventuell gelten. 

• Je höher dein Eigenkapital beim Hauskauf ist, desto besser fallen die Konditionen für die Immobilienfinanzierung durch die Bank aus.

• Auch ohne Eigenkapital ist der Hauskauf möglich, aber nicht immer sinnvoll, da die Kosten deutlich höher sind.

• Empfehlenswert ist ein Eigenanteil in Höhe von 20 bis 30 Prozent der Kosten für die Immobilie oder den Hausbau. 

Soll der Kauf einer Immobilie durch ein Bankdarlehen finanziert werden, spielt das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Denn je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist das Bankdarlehen, das du benötigst. Dies wirkt sich positiv auf die Konditionen für die Finanzierung aus.

Das Eigenkapital besteht aus allen Vermögenswerten, die kurzfristig verfügbar sind. Zum Eigenkapital zählen normalerweise diese Vermögensbestandteile:

• Girokonto-Guthaben

• Sparguthaben 

• Festverzinsliche Wertpapiere

• Aktien und Investmentfonds

• Zuteilungsreifes Bausparguthaben

• Rückkaufwert Lebensversicherung 

• Sonstige Vermögenswerte (Bargeld, eingezahlte Riester-Rentenbeträge nach 2010 usw.)

Neben deinen kurzfristig verfügbaren Vermögenswerten kannst du auch andere Werte mit in die Immobilienfinanzierung einkalkulieren, selbst wenn diese erst später verfügbar oder liquide sind. Hierbei kannst du dich auch von deinem Bankberater unterstützen lassen.

• Später zuteilungsreife Bausparverträge

• Andere unbelastete Immobilien oder Grundstücke

• Andere Kapitalanlagen und liquidierbare Anteile (Unternehmen, Genossenschaften etc.)

• Öffentliche Zuschüsse (z.B. Darlehen aus öffentlicher Förderung KfW) 

• Privat-, Verwandten- oder Arbeitgeber:innendarlehen

• Fällige und durchsetzbare Forderungen gegen Dritte

• Wertvolle Sachwerte (Kunst, Automobile, Gold, Sammlungen usw.)

• Anstehende Schenkungen oder Vorauserbschaften 

Das Eigenkapital bildet das Fundament der Baufinanzierung: Je mehr du einbringen kannst, desto attraktivere Konditionen erwarten dich. Wie du dein Eigenkapital am besten in dein Bau- oder Kaufvorhaben integrierst, zeigt dir der Eigenkapitalrechner.

So erhältst du zunächst einen Überblick über sämtliche Vermögenswerte aus beispielsweise Konten und Bausparguthaben. Im nächsten Schritt kannst du durchspielen, wie sich die Finanzierung mit verschieden definierten Summen an Eigenkapital gestaltet!

Mit der Nutzung des Baufinanzierungsrechners kannst du in Bezug auf das Eigenkapital verschiedenste Szenarien theoretisch durchlaufen. Dazu gibst du zunächst den jeweiligen Kaufpreis an. Durch einen graphischen Schieberegler kannst du nun auch das Eigenkapital angeben, ohne dies mühsam per Hand eintippen zu müssen.

An diesem Punkt solltest du nicht nur an Guthaben auf dem Girokonto denken, sondern zum Beispiel auch an Bausparguthaben sowie Spar- und Festgeldkonten. Im nächsten Schritt kann spezifiziert werden, um welches Vorhaben es sich handelt:

• Hausbau

• Immobilienkauf

• Anschlussfinanzierung

Als Ergebnis erhältst du die Konditionen für eine Finanzierung bei dem jeweiligen Anteil an Eigenkapital. Hier solltest du auch prüfen, wie sich die Konditionen verändern, wenn im Baufinanzierungsrechner das Eigenkapital erhöht wird. So kannst du bereits frühzeitig planen, wie viel Geld du für dein Vorhaben selbst ansparen sollst.

Um dein Bauvorhaben möglichst realistisch planen zu können, sollten neben dem Eigenkapitalrechner auch Tilgungs-, Haushalts- und Zinsrechner genutzt werden. So kannst du beispielsweise mit dem Tilgungsrechner herausfinden, wie lange die Rückzahlung bei verschiedenen Ratenhöhen dauern wird.

Zudem wird deutlich, welche Summe bis zur jeweiligen Zinsbindungsfrist bereits zurückgezahlt werden kann. Auch der Zinsrechner sollte genutzt werden – schließlich besteht die Tilgungsrate nicht nur aus der Rückzahlung des Darlehens, sondern zu einem beträchtlichen Teil auch aus Zinszahlungen.

Im Zusammenhang mit der Tilgungsrate kann auch der Haushaltsrechner von Vorteil sein. Hier werden sämtliche Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt, um den monatlichen finanziellen Spielraum herauszufiltern. So kannst du feststellen, welche monatliche Rate du überhaupt stemmen kannst, ohne in finanzielle Engpässe zu geraten und ohne deinen Lebensstandard erheblich einschränken zu müssen.

Für einen umfassenden Überblich bietet sich der Darlehensrechner an. Anhand der Tilgungsrate sowie des verfügbaren Eigenkapitals findest du heraus, welchen Immobilienpreis und somit auch welchen Darlehensbetrag du dir leisten kannst. Für Hypothekendarlehen sollte in diesem Zusammenhang der entsprechende Hypothekenrechner genutzt werden.

Kombiniere die unterschiedlichen Rechner und es ergibt sich ein genauer Überblick über Kosten und Möglichkeiten - Ein solides Fundament für deine Finanzierung!

Du bist handwerklich begabt und verstehst etwas von Bauleistungen? Oder du möchtest nach dem Hauskauf selbst bei den Renovierungsarbeiten Hand anlegen? Dann hast du gute Chancen, dass diese Arbeit als Eigenleistung berücksichtigt wird. Die im Fachjargon auch als "Muskelhypothek" bezeichneten Eigenleistungen lassen sich zum Eigenkapital hinzurechnen.

Selbst für diese einfacheren Arbeiten sind unter dem Strich einige Tausend Euro an Eigenleistungen möglich:

• Malerarbeiten

• Tapezieren 

• Türen einbauen oder erneuern

• Bodenbeläge erneuern oder anlegen

• Wärmedämmungen innen oder am Dach

• Gartenanlage oder Terrassenbau 

Aber: Du solltest diesen Posten des Eigenkapitals nicht überbewerten. Banken prüfen hier kritisch, was realistisch und praktikabel ist. Oft wird privaten Bauherr:innen nur zwischen fünf bis zehn Prozent von den Baukosten als Eigenleistungen anerkannt. Bist du hingegen hauptberuflich Handwerker:in, können dir bis zu 15 Prozent angerechnet werden.

Vorsicht bei der Kalkulation von Eigenleistungen, die ein zusätzlicher Bestandteil des Eigenkapitals sein können: Lai:innen überschätzen ihre Kräfte und Fähigkeiten. Sie schätzen den Aufwand, den sie für den Bau oder die Renovierung einer Immobilie einsetzen müssen, zu niedrig ein und bringen sich damit womöglich in Schwierigkeiten. Deswegen sollte diese Position des Eigenkapitals sehr zurückhaltend berücksichtigt werden.

Wie du dein Eigenkapital am besten in dein Bauvorhaben integrierst, zeigt dir der Eigenkapitalrechner. In diesem kannst du einen Überblick über sämtliche Vermögenswerte aus Konten oder Bausparguthaben erhalten. Spiele jetzt durch, wie sich die Finanzierung mit bestimmten Summen an Eigenkapital gestalten würde: Persönliches Eigenkapital berechnen!

Es macht einen erheblichen Unterschied, ob der:die Käufer:in einer Immobilie die Finanzierung selbst bereitstellen kann oder 70, 80 oder mehr Prozent des Kaufpreises fremdfinanziert.

Je weniger Eigenkapital für den Hauskauf vorhanden ist und umso mehr Kosten die Bank beim Kauf übernehmen muss, desto höher sind deine Kosten für die Immobilienfinanzierung.

Bei nur wenig Eigenkapital für den Hauskauf solltest du mit diesen Nachteilen rechnen: 

• höhere Zinszahlungen inklusive Zinsaufschläge

• größe Tilgungsraten

• höhere anfängliche Tilgung

• kürzere Tilgungszeit 

• größere Anzahl sowie der Umfang der Kreditsicherheiten

Besonders deutlich wird das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Kreditkosten an diesem Rechenbeispiel aus Kaufpreis, Darlehensbetrag, Eigenkapital (EK) und monatlicher Kreditrate*:

*) bei einem fiktiven Sollzinssatz von 1,98 Prozent p.a., einem Effektiven Jahreszins von 2,00 Prozent p.a., einer Tilgungsrate von 3,00 Prozent und einer Zinsbindung von 10 Jahren. 

Der Erfolg der Baufinanzierung hängt maßgeblich von der Höhe deines Eigenkapitals ab. Sowohl Institutionen für Verbraucher:inschutz als auch Finanzierungsexpert:innen empfehlen eine Höhe von mindestens 20 bis 30 Prozent der Kosten beim Hausbau oder –kauf. Ab dieser Grenze können bereits deutlich günstigere Zinsen erwartet werden. Möchtest du also ein Haus für 250.000 Euro kaufen, ist es ratsam, mindestens 50.000, besser aber 75.000 Euro selbst einzubringen.

Damit sinkt für die Kreditgeber:innen das eigene Risiko. Viel eingebrachtes Eigenkapital bedeutet für die Bank ein Plus an Sicherheit und mindert die Gefahr von Zahlungsausfällen. Die günstigeren Zinsen und geringeren Kosten des Kredits sind also für den:die Käufer:in oder Bauherr:in ein Anreiz, möglichst viel an eigenen Mitteln aufzubringen.

Zu beachten: Das Eigenkapital im Rahmen einer Immobilienfinanzierung sollte nie dein gesamtes Vermögen ausschöpfen. Andernfalls könnten unerwartete Ausgaben finanzielle Schwierigkeiten bereiten – wie etwa bei umfangreicheren Reparaturmaßnahmen. So sollten stets einige tausend Euro als Sicherheitspuffer eingeplant werden.

Hinzu kommen auch die Nebenkosten wie zum Beispiel Gebühren für Notar:in, Grundbuchamt und Makler:in. Diese summieren sich für gewöhnlich auf zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises und müssen je nach Finanzierung aus eigener Tasche gezahlt werden. Hier haben wir eine Beispielrechnung für dich: 

Das Wissen und die Übersicht über dein Eigenkapital allein genügen noch nicht. Beim Hauskauf sollte es auch gegenüber der finanzierenden Bank rechtzeitig nachgewiesen werden können. Schließlich ist der:die Kreditgeber:in auch aus gesetzlichen Gründen dazu verpflichtet.

Er:sie muss sich durch entsprechende Nachweise davon überzeugen können, dass der:die Kreditnehmer:in tatsächlich über das Eigenkapital verfügt. Das geschieht schon frühzeitig, wenn die Finanzierungsanfrage gestellt und ein Darlehensvertrag vorbereitet wird.

• aktuelle Auszüge (Konto, Depot, Sparbücher etc.)

• notariell beglaubigte Urkunden

• Zertifikate

• Wertgutachten

• Vertragskopien (beglaubigt oder nicht beglaubigt)

• Policen

Vor allem in Zeiten enorm niedriger Zinsen erscheint die Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital eine Möglichkeit zu sein, den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Bei dieser sogenannten Vollfinanzierung wird der Kredit über den gesamten Kauf- oder Baupreis aufgenommen.

Je nach Art der Finanzierung müssen dann die Nebenkosten, wie zum Beispiel Notar:in- und Makler:ingebühren, selbst getragen werden. Werden auch sie finanziert, beträgt das Darlehen sogar bis zu 110 bis 115 Prozent des Kaufpreises.

Während das Konzept Hauskauf ohne Eigenkapital auf den ersten Blick verlockend erscheint, kommen bei genauerer Betrachtung jedoch einige Nachteile zum Vorschein. So erschwert dies die Kreditvergabe deutlich, da meist anderweitige Sicherheiten erbracht werden müssen. Oft ist auch der Nachweis über sichere Einkommensverhältnisse notwendig.

Kommt es dann zur Kreditvergabe, muss mit höheren Zinssätzen gerechnet werden. So verbuchen Banken das gesteigerte Risiko auf Zahlungsausfälle bei Vollfinanzierungen. Dies schägt sich wiederum in höheren monatlichen Raten für Kreditnehmer:innen nieder.

Um nicht in die Schuldenfalle zu tappen, sollte diese Kreditform nur von Personen mit regelmäßigem und hohem Einkommen in Betracht gezogen werden. Andernfalls empfiehlt es sich, mit der Finanzierung noch einige Jahre zu warten und sich genügend Zeit für die Sparphase zu nehmen.

Zudem werden Banken in diesen Fällen zusätzliche Sicherheiten wie Bürgschaften, eine SCHUFA-Bonität (1A-Bewertung) oder Nachweis über ein überdurchschnittlich gutes und sicheres Einkommen von dir fordern. Der Hauskauf trotz negativer Schufa ohne Eigenkapital ist normalerweise nicht möglich.  

1. Bei hohen Mieten kann der Hauskauf ohne oder mit wenig Eigenkapital eine Alternative sein. In diesem Fall finanziert die Bank den kompletten Kaufpreis, damit Käufer:innen in den eigenen vier Wänden auch ohne größere Eigenmittel wohnen kann. Du erspart dir dadurch die bisher hohen Mietzahlungen und bringst diese „Ersparnis“ in die Kreditratenzahlung ein. 
   Allerdings ist die monatliche Belastung durch die hohe Tilgung oft deutlich größer als vor dem Kauf. Dafür baust du dir nach und nach einen wachsenden Vermögensanteil an der Immobilie auf. Ist das Haus abbezahlt, besitzt du eine wertvolle Immobilie und ersparst dir auch danach weitere Mietzahlungen. Natürlich werden Banken hier ebenso strenge Kriterien bei der Bonität, den Sicherheiten, der Beurteilung der Einkommensentwicklung sowie mit Blick auf die Lage und den Wert der Immobilie anlegen.

2. Die Investition in vermietete Objekte kann gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase insbesondere für Käufer:innen von Interesse sein, die mit dem Erwerb eine Rendite erzielen wollen. Das Haus, die Eigentumswohnung oder die Wohnung soll dann oft nach einer aufwertenden Renovierung weiter vermietet werden. Die hohen Kreditkosten bei einer möglichst vollständigen Fremdfinanzierung ohne Eigenkapital können von der Steuer abgesetzt werden. Diese Käufer:innen haben allerdings deutlich mehr Sicherheiten und entsprechende Einkommensnachweise zu stellen. Es liegt nahe, dass Banken bevorzugt besserverdienenden oder verbeamteten Käufer:innen mit hohem Jahreseinkommen diese Vollfinanzierungen gewähren.

Wer kein Eigenkapital einbringen kann, muss der Bank glaubhaft machen, dass er oder sie die Zahlungsverpflichtungen langfristig erfüllen kann. Das geht mit einem gut dotierten Job, einem Beamtenstatus oder der Aussicht auf ein üppiges Erbe. Wie bei jedem Bankgeschäft wird natürlich auch hier die Bonität der kreditnehmenden Person genau durchleuchtet. Wer hier solide Werte vorweisen kann, hat meist die wichtigste Zugangshürde bereits überwunden. 

Die Chancen auf eine Vollfinanzierung steigerst du, wenn du zumindest die Kaufnebenkosten für Makler:in, Notar:in und Grunderwerbsteuer aus eigener Tasche bezahlst.

Die Kosten können je nach Bundesland zwischen neun und 16 Prozent des Kaufpreises ausmachen und kommen zusätzlich zum Kaufpreis hinzu. Da diese Kosten aber nicht direkt in das Haus fließen, steht ihnen kein in Beton gegossener Gegenwert gegenüber. Soll die Bank diese Kosten aber mitfinanzieren, steigt das Risiko für sie. Gleichwohl gibt es Banken, die eine solche "110-Prozent-Finanzierung" übernehmen.

Eine gute Lage war immer schon das Top-Kriterium für eine Immobilie. Kannst du diese vorweisen und kaufst keine Rumpelbude, sondern eine gepflegte Immobilie bzw. baust sie neu, ist das ein wichtiges Argument für die Bank. Potenziell steigende Werte in guter Lage sind eine wichtige Sicherheit, die deine Chancen auf eine Vollfinanzierung steigern.

Wer ohne Eigenkapital baut oder kauft, benötigt eine längere Zeit, zahlt mehr Zinsen und steigert das Risiko, in bestimmten Lebenssituationen wie beispielsweise Arbeitslosigkeit oder Tod des Partners oder der Partnerin die Kredite nicht mehr bedienen zu können. Restschuldversicherung, Risikolebensversicherung und Berufsunfähigkeitsschutz kosten zwar auch Geld, reduzieren aber das Riskio gewaltig, in die Zwangsversteigerung zu rutschen.

Wenn du gebundenes Kapital hast, kann es deine Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital steigern. Du willst diese Reserven vielleicht jetzt nicht antasten, im Notfall werden sie dir aber gute Dienste leisten. Zum Beispiel: Bausparverträge, die noch nicht zuteilungsreif sind, Rückkaufswerte von Versicherungen, Sparbriefe, Aktien, Fonds oder gar vermietete Immobilien. 

Wenn du handwerklich geschickt bist (und ebenso versierte Freund:innen oder Familienangehörige hast), kannst du Teile der Arbeiten am eigenen Haus selbst erledigen und zum Beispiel bei einem Ausbauhaus viel Geld sparen. Viele Banken werten diese "Muskelhypothek" als Eigenkapital. 

Kreditinstitute wie Bausparkassen, Sparkassen und Volks- oder Raiffeisenbanken berechnen vor Vergabe eines Darlehens den Verkaufswert einer Immobilie. Von diesem Verkaufswert werden häufig bis zu 20 Prozent als Risikoabschlag abgezogen. Daraus ergibt sich der Beleihungswert. Aus der Differenz zwischen dem Risikoabschlag und dem Beleihungswert entsteht schließlich die Beleihungsgrenze.

In diesem Zusammenhang sollten sich zukünftige Immobilienkäufer:innen oder Bauherr:innen auch mit dem Begriff "Beleihungsauslauf" auseinandersetzen. Der Beleihungsauslauf ist eine Prozentzahl, die den Beleihungswert in Verhältnis uzu dem benötigten Fremdkapital setzt. Dabei gilt: Je mehr Eigenkapitaleinsatz, desto geringer der der Beleihungsauslauf und desto besser die Kreditkonditionen.

Die Kreditinstitute ermitteln durch die Beleihungsgrenze die maximale Darlehenshöhe, die sie bereit sind zu vergeben. Diese Beleihungsgrenze ist für den Eigenanteil von signifikanter Bedeutung. Aus der daraus resultierenden eingeschränkten Beleihung des:der Kreditgeber:in ergibt sich nämlich, dass der:die Käufer:in einer Immobilie einen erheblichen Anteil an Eigenkapital mitbringen muss, bevor er:sie ein Darlehen aufnimmt.

Dazu folgendes Rechenbeispiel für eine Volks- oder Raiffeisenbank:

Hierbei liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent, wodurch der Eigenkapitalanteil allein für die Kosten des Hauses 20 Prozent beträgt. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, die unter anderem die Grunderwerbsteuer sowie Gebühren für Notar:in und Makler:in enthalten.

Bei Hypothekenbanken liegt die Beleihungsgrenze mit etwa 60 Prozent meist niedriger, wodurch sich für eine Immobilienfinanzierung der Eigenkapitalanteil dementsprechend erhöht. Für unser Beispiel würde dies bedeuten: Es würde nur ein Darlehensbetrag von 96.000 Euro ausgezahlt. Mithin müssen dann sogar 104.000 Euro an Eigenkapital eingebracht oder über weitere Fremdmittel finanziert werden.

Die besten Zinsangebote bieten Banken regulär nur bei einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent. Ansonsten sind Zinsaufschläge einzukalkulieren, um die zusätzlichen Risiken der Bank abzudecken. Solltest du ein Darlehen mit einer höheren Beleihungsgrenze benötigen und diesen solide gegenfinanzieren können, so ist es sinnvoll, ein günstiges Zinsangebot auch für einen höheren Kredit auszuhandeln und die Top-Konditionen auch für einen höheren Beleihungswert zu bekommen.

In der nächsten Tabelle ist der Eigenkapitaleinsatz aufgeführt, der notwendig ist, um die unterschiedlichen Beleihungsgrenzen der Banken auszugleichen. Wem zum Beispiel von der Bank eine Beleihungsgrenze von 60 Prozent zugeordnet wurde, der muss etwa 49 bis 57 Prozent Eigenkapital einbringen.

Die Bank ermittelt in diesem Beispiel eine Beleihungsgrenze von 70 Prozent. Dann müsste dem:der Kreditnehmer:in ein Kreditrahmen von 53 bis 63 Prozent des Kaufpreises ermöglicht werden. Die benötigte Eigenkapitalquote wird also etwa 40 bis 50 Prozent betragen.

Bevor die Bank dein Darlehen zur Zahlung des Kaufpreises auszahlt, musst du dem Kreditinstitut dein Eigenkapital überweisen. Das gilt auch, wenn der Bau des Hauses noch nicht begonnen hat. 

Nachdem der:die Notar:in alle Vorarbeit geleistet hat, schickt er:sie dir die Zahlungsaufforderung für den Kaufpreis. Damit deine Bank das bewilligte Darlehen zum Bezahlen der Immobilie freigibt, musst du zunächst dein Eigenkapital zur Verfügung stellen. Falls sich das Geld noch auf einem Sparkonto oder einem Konto bei einer anderen Bank befindet, überweist du es jetzt an die Darlehensbank.

Außerdem braucht die Bank noch folgende Unterlagen von dir:

• Nachweis über deine Vormerkung als Eigentümer:in im Grundbuch 

• Nachweis, dass eine Grundschuld zugunsten der Bank bestellt wurde

• die Zahlungsaufforderung von dem:der Notar:in

Wenn du von dem:der Bauträger:in eine Immobilie kaufst, deren Bau noch nicht begonnen hat, wirst du voraussichtlich erst bei Beginn der Erdarbeiten die erste Rate des Kaufpreises zahlen. Aber auch dann musst du dein Eigenkapital nach der ersten Zahlungsaufforderung an die Bank überweisen.

Es gilt der Grundsatz „Eigenkapital vor Fremdkapital“. Deine Raten werden zunächst so lange aus den Eigenmitteln bezahlt, bis diese aufgebraucht sind. Dann erst zahlt die Bank aus dem Darlehensbetrag. Sorge also rechtzeitig dafür, dass dein Eigenkapital zum voraussichtlichen Zahlungszeitpunkt verfügbar ist.

Nachdem die Bank dein Eigenkapital und die notwendigen Nachweise erhalten hat, wird sie dein Darlehen freigeben und du kannst im nächsten Schritt den Kaufpreis bezahlen.