Wohn­Ba­ro­me­ter

Das „ImmoScout24 WohnBarometer“ für Kaufimmobilien gibt eine Übersicht der Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Bestand und Neubau in den Top-5-Metropolen Deutschlands. Ergänzt werden die Marktdaten durch Angaben zur Nachfrage im Verhältnis zum Angebot sowie Preisprognosen für die nächsten 12 Monate.

• Eigentumswohnungen im Bestand bundesweit im 1. Halbjahr 2021 um 9 Prozent teurer als im 2. Halbjahr 2020.
• Ausnahme München: Der Wohnimmobilienmarkt in der bayerischen Metropole stagniert auf hohem Niveau.

Eigentumswohnungen im Bestand waren bundesweit im ersten Halbjahr 2021 um 9 Prozent teurer als im zweiten Halbjahr 2020. Anbieter:innen boten die Wohnungen zum Kauf im Juni für durchschnittlich 2.492 Euro pro Quadratmeter an. Auf Quartalsebene zogen die Angebotspreise im zweiten Quartal 2021 um 4,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal an. Das WohnBarometer von ImmoScout24 zeigt, dass die Preise für neugebaute Eigentumswohnungen etwas schwächer stiegen: Im Halbjahresvergleich inserierten Anbieter:innen um 7,9 Prozent teurer, auf Quartalsebene beträgt das Plus 4,0 Prozent. Der Angebotspreis für Neubauwohnungen lag im Juni im gesamtdeutschen Mittel bei 3.660 Euro pro Quadratmeter.

Die Nachfrage ist für beide Wohnungstypen stabil: Wie im Vorquartal kontaktierten rund fünf Interessent:innen pro Woche eine inserierte Eigentumswohnung im Bestand, während Neubau-Eigentumswohnungen eine Anfrage pro Woche erhielten. In den städtischen Ballungszentren fallen diese Werte teils deutlich höher aus.

ImmoScout24 prognostiziert bei Eigentumswohnungen im Bestand einen Anstieg der Angebotspreise von 11,5 Prozent innerhalb der nächsten 12 Monate, bei Neubauwohnungen +8,7 Prozent. Für die Preisprognose fließen aktuelle Einwohnersalden sowie der verfügbare und geplante Wohngebäudebestand in die Berechnung ein.

Der Angebotspreis eines Hauses im Bestand stieg im ersten Halbjahr 2021 im bundesdeutschen Durchschnitt gegenüber dem zweiten Halbjahr 2020 um 7,4 Prozent auf 2.701 Euro pro Quadratmeter. Neubauhäuser wurden 5,0 Prozent teurer angeboten und kosteten im Mittel 3.209 Euro pro Quadratmeter. Auf Quartalsebene stiegen die Preise für Bestandshäuser um 3,8 Prozent, Neubauhäuser waren 1,7 Prozent teurer als im ersten Quartal des Jahres.

Die Nachfrage liegt bei wöchentlich vier Anfragen pro Inserat eines Hauses im Bestand und durchschnittlich einer Anfrage pro Woche auf inserierte Neubauhäuser. Dabei zeigen regionale Daten einen steigenden Trend in der Häusernachfrage.

Die ImmoScout24-Prognose sieht die Preise für Bestandshäuser in den nächsten 12 Monaten um weitere 6,4 Prozent ansteigen und Neubauhäuser um 5,8 Prozent.

Laut Statistischem Bundesamt waren die Baukosten für Wohngebäude im Mai 2021 um 6,4 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum.

Die höchste Preisdynamik bei Bestands-Eigentumswohnungen zeigte im zweiten Quartal die Stadt Köln mit einem Plus von 6,6 Prozent auf 4.078 Euro pro Quadratmeter. Auch die Nachfrage war in der Domstadt mit durchschnittlich zehn Anfragen pro Inserat und Woche am höchsten. In der Preisentwicklung folgen Berlin und Hamburg mit einer Zunahme von 4,8 Prozent auf 4.701 Euro pro Quadratmeter in Berlin und 5.084 Euro in Hamburg. In München liegen die Preise mit 7.607 Euro für Eigentumswohnungen im Bestand am höchsten, der Preisanstieg belief sich im zweiten Quartal 2021 auf nur 1,7 Prozent. Die Nachfrage ist mit durchschnittlich sieben Anfragen pro Inserat und Woche hoch. In Frankfurt am Main stiegen die Preise auf Quartalsebene um 4,3 Prozent auf 5.491 Euro pro Quadratmeter. Damit zählt die Mainmetropole zu den preisintensiven Märkten.

ImmoScout24 erwartet für Berlin mit einem Preiswachstum von 13,5 Prozent innerhalb der nächsten 12 Monate den höchsten Preisanstieg für Bestands-Eigentumswohnungen – ausgehend von dem im Metropolenvergleich noch relativ moderaten Preisniveau. Auch für Köln erwartet ImmoScout24 aus diesem Grund und aufgrund der hohen Nachfrage ein Plus von 9,2 Prozent. Die geringste Steigerung prognostiziert ImmoScout24 für Frankfurt am Main mit 4,8 Prozent.

Um 1,4 Prozent kletterten die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2021 in München auf 8.673 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt. Im Segment der Neubauhäuser ist der Münchner Markt sogar leicht rückläufig mit einem Minus von 0,5 Prozent auf 9.016 Euro pro Quadratmeter, die Preise für Häuser im Bestand wachsen lediglich um 0,5 Prozent auf 8.648 Euro pro Quadratmeter. Demgegenüber steht eine vergleichsweise hohe Nachfrage: mit sechs Anfragen pro Inserat und Woche sind Neubauhäuser in München im Metropolenvergleich am stärksten nachgefragt. Bestandshäuser erreichen mit 13 wöchentlichen Anfragen den zweithöchsten Wert hinter Köln mit 16 Anfragen. Der Kölner Häusermarkt zeigt mit einem Plus von lediglich 0,9 Prozent bei Bestandshäusern und 1,8 Prozent bei Neubauhäusern ebenfalls Stagnation.

Neugebaute Einfamilienhäuser werden in der Hauptstadt im zweiten Quartal 2021 um 4,7 Prozent teurer angeboten als im ersten Quartal. Die Preise sind mit 4.685 Euro pro Quadratmeter dabei die preiswertesten im Metropolenvergleich. Auch Einfamilienhäuser im Bestand sind in Berlin mit 4.320 Euro pro Quadratmeter im Vergleich der Top-5-Metropolen am günstigsten. Ausgehend von ihrem relativ niedrigen Preislevel zeigten sie mit 3,5 Prozent den höchsten Preisanstieg.

ImmoScout24 prognostiziert für Berliner Häuser die größten Preiszuwächse auf 12-Monats-Sicht, mit 9,8 Prozent im Bestand und 10,0 Prozent im Neubau. Demgegenüber wird für München im Neubau nur 1,8 Prozent Preiswachstum in den nächsten 12 Monaten erwartet sowie 4,2 Prozent im Bestand.

Methodik

Für das Jahr 2020 hat ImmoScout24 ausgewertet, wie viel Quadratmeter Wohnfläche sich Suchende in Deutschland zur Miete bzw. zum Kauf leisten können. Anhand der Daten des Statistischen Bundesamts wurde auf Basis des durchschnittlich ausgabefähigen Einkommens von Haushalten in Deutschland im Jahr 2019 und dem Anteil der Wohnkosten eine Nettokaltmiete zwischen 800 und 1.000 Euro ermittelt. Es folgte für die Analyse die Annahme, dass die monatliche Kreditrate sich auf die Höhe der Nettokaltmiete beläuft. Weiterhin wurde angenommen, dass sich die Kaufnebenkosten mit dem Eigenkapital decken. Bei einer Tilgung von 2,5% und einer Sollzinsbildung von 30 Jahren verbleibt somit keine Restschuld. Über den ImmoScout24-Finanzierungsrechner wurde auf Basis dieser Angaben und aus dem Mittelwert über die Top5-Städte Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln sowie Freiburg im Breisgau, Leipzig, Münster, Potsdam und Göttingen eine Kaufpreisspanne zwischen 217.000 Euro und 272.000 Euro ermittelt. Datenbasis für die Berechnung der Wohnfläche in 40 ausgewählten deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner:innen waren rund 465.000 bei ImmoScout24 im Jahr 2020 inserierte Angebote. Die Werte für die Wohnfläche der Miet- bzw. Eigentumswohnungen stellen den Durchschnitt über alle Angebote dar, die im jeweiligen Finanzierungsrahmen lagen.