Miet­min­de­rung rück­wir­kend: Das musst du wis­sen

Plötzlich funktioniert die Heizung nicht, die Fenster schließen nicht mehr richtig oder es gibt Schimmel an den Wänden. Solche Mängel in der Wohnung können die Wohnqualität erheblich beeinträchtigen und führen dazu, dass du als Mieter:in weniger Miete zahlen musst. Aber wie genau funktioniert das mit der Mietminderung? Und vor allem: Ist eine Mietminderung auch rückwirkend möglich?

Das Mietrecht ist in Deutschland ziemlich eindeutig, was Mängel an der Mietsache angeht. Ein Anspruch auf Mietminderung besteht, wenn ein erheblicher Mangel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. Ein „Mangel“ liegt vor, wenn die Wohnung nicht im vertragsgemäßen Zustand ist. Das bedeutet, dass sie entweder nicht die vereinbarte Ausstattung hat oder durch äußere Einflüsse beeinträchtigt wird.

Das sind häufige Beispiele für Mängel:
 

• Mietminderung bei Schimmel, Feuchtigkeit oder Wasserschaden
• Mietminderung wegen einer defekten Heizung, vor allem im Winter
• Mietminderung bei Ruhestörung, z.B. bei Baustellenlärm oder unerträchlichem Lärm aus der Nachbarschaft
• Mietminderung bei Schäden am Gebäude, wie defekten Türen, Fenstern oder Rolläden
• Mietminderung bei Legionellen, Stäbchenbakterien die in hoher Konzentration gefährlich sein können
• Mietminderung bei Ungezieferbefall, egal ob Ratten, Mäusen oder Kakerlaken

Die Frage, ob du die Miete rückwirkend mindern kannst, beschäftigt viele Mieter:innen, vor allem wenn sie den Mangel erst nach einiger Zeit bemerken oder der Vermieter nicht sofort reagiert. Die schlechte Nachricht gleich vorweg: Eine Mietminderung ist grundsätzlich nur ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige möglich. Wenn du einen Mangel also zu spät meldest, kannst du für den Zeitraum davor keine Minderung verlangen.

Warum das so ist? Der Vermieter muss die Chance haben, den Mangel zu beheben. Erst ab dem Moment, in dem du ihn informierst, kann er handeln. Deshalb ist es besonders wichtig, den Mangel sofort nach dem Auftreten schriftlich zu melden – und zwar idealerweise per Einschreiben oder zumindest per E-Mail mit Lesebestätigung. So hast du einen Nachweis, ab wann der Vermieter Bescheid wusste.

In Ausnahmefällen könnte eine rückwirkende Mietminderung möglich sein, wenn dein:e Vermieter:in schon vorher von dem Mangel wusste, aber nichts unternommen hat. Das musst du allerdings nachweisen können – was oft schwierig ist. Aber wenn du zum Beispiel mit anderen Mieter:innen im Haus sprechen kannst und sie den:die Vermieter:in bereits informiert haben, könnte das helfen. Ein solcher Fall wäre dann vor Gericht individuell zu prüfen.

Die Mietminderung kann damit unter Umständen zurückdatiert werden bis zum Entstehungszeitpunkt der Beeinträchtigung. Es gibt keine Regel ohne Ausnahme. Hier sind Situationen aufgelistet, in denen eine rückwirkende Mietminderung rechtens sein kann:  
 

• Wenn dein:e Vermieter:in eine unzulässige Vertragsklausel in den Mietvertrag aufgenommen hat, die ein Recht auf eine Mietzinsreduktion ausschließt.
   

• Der:die Vermieter:in kennt den Mangel bereits. Diese Ausnahme könnte vorliegen, wenn er:sie selbst Arbeiten – etwa Sanierungsarbeiten – in Auftrag gegeben hat, die ganz offensichtlich zu einer starken Beeinträchtigung der Wohnung führten.
  
  
• Der:die Vermieter:in hat eine falsche Quadratmeterangabe 
  gemacht: Bei mehr als zehn Prozent Flächenabweichung, hast du das Recht, die Miete zu kürzen und zu viel gezahltes Geld zurückzuverlangen.

Nun fragst du dich sicher, wie du konkret vorgehen solltest, wenn du die Miete mindern möchtest. Hier sind die wichtigsten Schritte, die du beachten solltest:

1. Mängelanzeige

Zuerst musst du den Mangel dem:der Vermieter:in melden. Am besten machst du das schriftlich und möglichst detailliert. Beschreibe den Mangel genau, füge Fotos hinzu und dokumentiere, wann der Mangel aufgetreten ist. Wichtig: Du kannst nur mindern, wenn der Mangel erheblich ist und die Wohnqualität beeinträchtigt. Kleine Mängel wie ein kaputter Lichtschalter rechtfertigen in der Regel keine Mietminderung.

2. Frist setzen

Du solltest deinem:deiner Vermieter:in eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Je nach Schwere des Mangels können das ein paar Tage oder auch mehrere Wochen sein. Bei dringenden Fällen, wie einem Heizungsausfall im Winter, ist eine kurze Frist von wenigen Tagen angemessen.

3. Höhe der Mietminderung berechnen

Wie viel du die Miete mindern kannst, hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab. Es gibt keine festen Prozentsätze im Gesetz, aber viele Gerichte orientieren sich an früheren Urteilen. Du kannst dich an der ImmoScout24-Mietminderungstabelle orientieren.

4. Mietminderung durchsetzen

Nachdem du den Mangel gemeldet und dem:der Vermieter:in eine Frist gesetzt hast, kannst du mit der Mietminderung beginnen, wenn der Mangel nicht behoben wird. Die Miete wird dann automatisch gemindert – du musst also nur den reduzierten Betrag überweisen.

5. Dokumentiere alles

Es ist extrem wichtig, jeden Schritt zu dokumentieren. Schreibe dir auf, wann der Mangel aufgetreten ist, wann du den Vermieter informiert hast und wie sich die Situation entwickelt hat. Bewahre alle Schreiben, E-Mails und Fotos auf, falls es später zu Streitigkeiten kommt.

4. Keine Mietminderung ohne rechtzeitige Mängelanzeige

Eine rückwirkende Mietminderung ist im Normalfall nicht möglich. Du kannst die Miete nur ab dem Zeitpunkt mindern, ab dem der Vermieter von dem Mangel weiß. Deshalb solltest du immer schnell handeln und den Mangel sofort melden. Wenn du diesen Prozess sauber dokumentierst und die richtigen Schritte einhältst, bist du auf der sicheren Seite. Und wenn der Vermieter sich querstellt, kannst du dir im Zweifel immer noch rechtliche Unterstützung holen.