Wie setzt sich die Warm­mie­te zu­sam­men?

Die Warmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete und den umlegbaren Nebenkosten zusammen.  Um die Höhe der Warmmiete zu berechnen, reicht eine einfache Formel: Kaltmiete plus umlegbare Nebenkosten gleich Warmmiete. Doch woraus bestehen diese Nebenkosten? Und was sind die kalten Nebenkosten. In diesem Beitrag erfährst du, aus welchen konkreten Kosten sich die Warmmiete zusammensetzt.  

"Warmmiete" ist ein Begriff aus dem deutschen Mietrecht und bezeichnet die Gesamtmiete, die ein Mieter für eine Wohnung oder ein Haus zahlt. Diese Miete setzt sich aus zwei Hauptkomponenten zusammen:  

• Kaltmiete (Grundmiete): Dies ist der Betrag, den der Mieter für die Nutzung der Wohnräume zahlt, ohne Berücksichtigung der Nebenkosten.  
• Nebenkosten (Betriebskosten): Dies sind zusätzliche Kosten, die für den Betrieb und die Unterhaltung des Gebäudes anfallen. 

Mit der Kaltmiete bezahlst du den:die Vermieter:in dafür, dir den Wohnraum zu überlassen. Die Betriebskosten entstehen eigentlich für den:die Vermieter:in. Es ist aber üblich, dass die Betriebskosten auf die Mieter:innen umgelegt werden. Die Umlage der Nebenkosten muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Ohne eine entsprechende Klausel im Mietvertrag kann der:die Vermieter:in diese Kosten nicht auf die Mieter:innen umlegen. Die Nebenkosten müssen nach einem vereinbarten Verteilerschlüssel auf die Mieter umgelegt werden. Übliche Verteilerschlüssel sind die Wohnfläche, die Anzahl der Personen im Haushalt oder der Verbrauch (z.B. bei Heizkosten).  

Grundsätzlich ist in der Warmmiete immer die Nettokaltmiete inbegriffen. Dazu kommen Betriebs- bzw. Nebenkosten. Diese können nochmals unterteilt werden in:  

• warme Betriebskosten  
• kalte Betriebskosten   

Zu ersterem zählen insbesondere die Kosten für Heizung und Warmwasser. Zu letzterem zählen alle weiteren, umlegbaren Nebenkosten. In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist detailliert festgelegt, welche Kosten auf den:die Mieter:in umgelegt werden dürfen (§ 2 Aufstellung der Betriebskosten BetrKV). Zu den umlegbaren Betriebskosten zählen: 

Heizkosten:

• Kosten für Brennstoffe (z.B. Gas, Öl) und deren Lieferung.
• Kosten für den Betrieb und die Wartung der Heizungsanlage. 

Warmwasserkosten: 

• Kosten für die Erwärmung und Lieferung von Warmwasser. 
• Wartung und Betrieb der Warmwasseraufbereitungsanlage. 

Wasserkosten: 

• Kosten für die Wasserversorgung (Frischwasser). 
• Kosten für die Entwässerung (Abwassergebühren). 

Müllabfuhr: 

• Kosten für die Müllentsorgung, einschließlich Bereitstellung und Wartung der Mülltonnen. 

Hausreinigung: 

• Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Bereiche (z.B. Treppenhaus, Flure). 

Gartenpflege: 

• Kosten für die Pflege und Instandhaltung von gemeinschaftlich genutzten Gartenanlagen. 

Beleuchtung: 

• Stromkosten für die Beleuchtung von gemeinschaftlich genutzten Bereichen (z.B. Treppenhaus, Keller). 

Hausmeisterkosten: 

• Kosten für einen Hausmeister, einschließlich seiner Vergütung und Arbeitsmaterialien. 

Gebäudeversicherung: 

• Kosten für Versicherungen, die das Gebäude betreffen (z.B. Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung). 

Schornsteinfeger: 

• Kosten für die Reinigung und Überprüfung der Schornsteine. 

Fahrstuhlkosten: 

• Kosten für den Betrieb, die Wartung und die Prüfung von Aufzügen. 

Straßenreinigung und Winterdienst: 

• Kosten für die Reinigung von Zugangswegen und Straßen sowie für den Winterdienst (Schneeräumung, Streuen). 

Gemeinschaftsantenne/Kabel-TV: 

• Kosten für die Bereitstellung und Wartung von Gemeinschaftsantennenanlagen oder Kabelanschlüssen. 

Betrieb der Waschküche: 

• Kosten für den Betrieb und die Wartung von Gemeinschaftswaschräumen und -maschinen. 

Sonstige Betriebskosten: 

• Weitere Kosten, die im Mietvertrag ausdrücklich als umlagefähig benannt sind und dem regelmäßigen Gebrauch des Gebäudes dienen. 
  

Aus welchen Kostenpunkten sich die Warmmiete letztlich zusammensetzt, kann von Vermieter:in zu Vermieter:in unterschiedlich sein. 

Hier sind die Unterschiede zwischen Warmmiete vs. Kaltmiete tabellarisch skizziert:  

Nein, die Stromkosten für den individuellen Verbrauch der Mieter:innen innerhalb ihrer Wohnung sind in der Regel nicht Teil der Warmmiete. Die Warmmiete umfasst die Kaltmiete und die Nebenkosten, zu denen unter anderem Heizkosten, Wasserkosten, Müllabfuhr und ähnliche Betriebskosten gehören.  

Der individuelle Stromverbrauch wird normalerweise direkt zwischen den Mieter:innen und dem Stromanbieter abgerechnet und ist nicht in der Warmmiete enthalten. Du musst also einen separaten Vertrag mit einem Stromversorger abschließen und die Kosten selbst tragen. Gleiches gilt ebenfalls für Internet, Telefon sowie einen Kabelanschluss für das Fernsehgerät. Jedoch können Vermieter:in und Mieter:in im Mietervertrag eine feste monatliche Miete vereinbaren, in der Kaltmiete, Nebenkosten sowie Kosten für Strom, Internet, Telefonie und Kabelanschluss (TV) enthalten sind.  

Die jährliche Betriebskostenabrechnung wird jeweils sowohl für die kalten als auch für die warmen Betriebskosten erstellt. Das Umlegen auf den:die einzelnen Mieter:innen erfolgt mithilfe eines (oder mehreren) Verteilerschlüssels:  

• Warme Nebenkosten:
  Die Kosten für Warmwasser und Heizung muss der:die Vermieter:in zu mindestens 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent verbrauchsabhängig berechnen. Die jeweilige Restsumme wird gemäß der individuellen Wohnfläche einer Mieteinheit im Objekt berechnet. 
• Kalte Nebenkosten:
  Alle weiteren Betriebskosten werden separat und nach einem festen Verteilerschlüssel (z. B. Anzahl der Personen in einem Haushalt oder im Verhältnis zu den Quadratmetern einer Wohneinheit) auf alle Mieter:innen umgelegt.  

Wenn es um die Betriebskostenabrechnung und die Warmmiete geht, gibt es einige wichtige Aspekte, die du beachten solltest: 

Erstellung der Abrechnung: Vermieter:innen müssen die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen. Wird diese Frist überschritten, können Vermieter:innen keine Nachforderungen mehr geltend machen. 

Widerspruch: Als Mieter:in hast du nach Erhalt der Abrechnung zwölf Monate Zeit, um Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben. 

• Übersichtlichkeit: Die Abrechnung sollte eine klare und nachvollziehbare Aufstellung der Kosten enthalten. 
• Gesamtkosten und Verteilerschlüssel: Die Gesamtkosten für das Gebäude sollten aufgeführt sein sowie der Verteilerschlüssel, nach dem die Kosten auf die einzelnen Mieter:innen umgelegt werden. 
• Individuelle Anteile: Die auf dich entfallenden Kosten sollten separat ausgewiesen sein. 
  

Belegeinsicht: Du hast das Recht, die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege einzusehen. 

Abgleich: Die Betriebskostenabrechnung sollte die vorausgezahlten Beträge und die tatsächlichen Kosten gegenüberstellen. Eine Differenz kann zu einer Nachzahlung oder einer Rückerstattung führen. 

Vertragliche Regelung: Prüfe, welche Nebenkosten laut Mietvertrag umgelegt werden dürfen. Nicht alle Betriebskosten können automatisch auf Mieter:innen umgelegt werden. 

Kontrolle: Prüfe die Abrechnung sorgfältig auf Fehler. Häufige Fehlerquellen sind falsche Verteilerschlüssel, nicht umlagefähige Kosten oder Rechenfehler. 

Es gibt mehrere Möglichkeiten, bei der Warmmiete zu sparen, sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen. 

Hier sind einige praktische Tipps für beide Parteien: 

1. Energieeffizientes Verhalten 

• Heizkosten sparen: Reduziere die Raumtemperatur, insbesondere wenn du nicht zu Hause bist. Jedes Grad weniger kann die Heizkosten um etwa sechs Prozent senken. 
• Richtig Lüften: Statt Fenster dauerhaft gekippt zu lassen, lieber mehrmals täglich kurz stoßlüften. Dadurch geht weniger Wärme verloren. 
• Wärmedämmung nutzen: Schließe nachts Vorhänge oder Rollläden, um Wärmeverlust zu minimieren. Vermeide das Verstellen von Heizkörpern mit Möbeln.

2. Wasserverbrauch reduzieren 

• Sparsame Duschköpfe und Wasserhähne: Verwende wassersparende Duschköpfe und Perlatoren. 
• Kurz duschen statt baden: Duschen verbraucht weniger Wasser und Energie als ein Vollbad. 

3. Stromverbrauch optimieren 

• Energieeffiziente Geräte: Nutze energieeffiziente Elektrogeräte und schalte Geräte bei Nichtgebrauch komplett aus. 
• LED-Beleuchtung: Tausche herkömmliche Glühbirnen gegen LED-Lampen aus. 

4. Nebenkostenabrechnung überprüfen 

• Richtigkeit prüfen: Überprüfe die jährliche Nebenkostenabrechnung genau auf Fehler oder unzulässige Kostenpositionen. 
• Belegeinsicht: Fordere bei Unklarheiten die Einsicht in die Belege an. 

5. Wohnungssuche 

• Vergleich der Warmmieten: Vergleiche vor dem Abschluss eines Mietvertrags verschiedene Angebote und achte nicht nur auf die Kaltmiete, sondern auch auf die Höhe der Nebenkosten. 
• Energieausweis prüfen: Achte auf den Energieausweis der Wohnung, um den Energieverbrauch besser einschätzen zu können. 
  

1. Energieeffiziente Modernisierungen 

• Dämmung und Fenster: Investiere in die Dämmung des Gebäudes und den Austausch alter Fenster, um den Energieverbrauch zu senken. 
• Effiziente Heizungssysteme: Modernisiere alte Heizungsanlagen, um den Energieverbrauch zu reduzieren. 

2. Regelmäßige Wartung 

• Heizungswartung: Lasse die Heizung regelmäßig warten, um einen effizienten Betrieb sicherzustellen. 
• Dichtungen überprüfen: Prüfe regelmäßig die Dichtungen an Fenstern und Türen. 

3. Kostenbewusste Verwaltung 

• Anbieter vergleichen: Vergleiche regelmäßig die Preise für Versorger wie Gas, Wasser und Müllabfuhr und wechsle bei Bedarf zu günstigeren Anbietern. 
• Nebenkosten optimieren: Achte darauf, dass nur umlagefähige Kosten in der Nebenkostenabrechnung enthalten sind und prüfe diese regelmäßig auf Einsparmöglichkeiten.