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Wer sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen will, muss zunächst für eine ausreichend hohe Immobilienfinanzierung sorgen. Was gibt mir die Bank, wenn ich mein Haus als Sicherheit hinterlege? Der Schlüsselbegriff dafür ist die Beleihungsgrenze.
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Die Beleihungsgrenze ist der maximale Betrag, den du als Darlehen erhalten kannst, und wird vom Beleihungswert der Immobilie abgezogen.
Der Beleihungswert ist der Wert der Immobilie, der tatsächlich beliehen werden kann und unterhalb des Verkehrswertes liegt.
Eine niedrige Beleihungsgrenze von bis zu 60 Prozent belohnt die Bank mit besonders günstigen Zinskonditionen.
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Die Beleihungsgrenze zeigt die maximal mögliche Darlehenssumme an. Sie ist ein bestimmter Prozentsatz des Beleihungswertes einer Immobilie, auch ein Risikoabschlag wird berücksichtigt. Die Beleihungsgrenze entscheidet mit darüber, zu welchen Konditionen die Bank eine Finanzierung vermutlich gewährt.
Eine Immobilie zu beleihen, bedeutet, dass eine Immobilie als Sicherheit für die Bank hinterlegt wird. Voraussetzung ist hier, dass Haus oder Wohnung vollständig oder annähernd abbezahlt sind. Mit der Kreditzusage wird diese Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eingetragen.
Der Beleihungswert gibt Auskunft darüber, wie hoch eine Immobilienfinanzierung von der Bank ausfällt. Er liegt niedriger als der Verkehrswert, um bei einer Zwangsversteigerung auch in einigen Jahren noch auf der sicheren Seite zu sein. Auf jeden Fall darf er laut Pfandbriefgesetz § 16 Abs. 2 PfandBG nicht höher liegen und muss nach anerkannten Bewertungsverfahren auf transparente Art und Weise und ohne Spekulationen ermittelt worden sein.
Vom Beleihungswert wird zusätzlich ein gewisser Prozentsatz zur Risikominderung wegen Wertschwankungen der Immobilie abgezogen. Das Ergebnis ist die Beleihungsgrenze, die maximal mögliche Darlehenshöhe.
Der Beleihungswert liegt ungefähr zwischen 70 und 90 Prozent des Kaufpreises. Die genaue Ermittlung findet statt über die anerkannten Bewertungsverfahren – Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren –, die häufig miteinander kombiniert werden.
Beispiel:
Hat eine Immobilie einen Verkehrswert von 500.000 Euro, so bewegt sich der Beleihungswert bei einem Anteil zwischen 70 und 90 Prozent zwischen 350.000 und 450.000 Euro.
Der Beleihungswert ist normalerweise nicht gleichzusetzen mit der Darlehenssumme, die du erhältst. Die Banken bestimmen zusätzlich einen Abschlag, um ihr Risiko zu minimieren, sollten die Immobilienpreise auf dem Markt sinken. In der Regel sind dies 40 bis 80 Prozent des Beleihungswertes. Der sich daraus ergebende Wert ist die Beleihungsgrenze und diese ist auch wortwörtlich als Grenze zu verstehen, es handelt sich um den maximal möglichen Darlehensbetrag, den eine Bank für eine bestimmte Immobilie auszuzahlen bereit ist.
Ausnahme:
Verfügt ein:e Darlehensnehmer:in über ein besonders hohes Einkommen und weitere Sicherheiten wie eine abbezahlte Immobilie, ist auch ein Darlehen in der Höhe des Beleihungswertes oder darüber hinaus möglich.
In den meisten Fällen muss jedoch von einer Beleihungsgrenze und damit von einem Abschlag zur Risikominderung ausgegangen werden. Diese unterscheiden sich in der Höhe je nach Bank.
- bei Lebensversicherungen: 40–60 %
- bei Hypothekenbanken: 60–65 %
- bei Sparkassen, Volks-, Raiffeisen- oder Geschäftsbanken: 80 %
Die Beleihungsgrenze gibt Auskunft darüber, bis zu welcher Grenze eine Immobilie vom Kreditgeber beliehen werden darf. Bei Pfandbriefbanken liegt die Maximalgrenze bei 60 Prozent, man spricht von einer 60-Prozent-Finanzierung. Bei anderen Kreditinstituten, die das Pfandbriefprivileg nicht besitzen, kann bei entsprechendem Liquiditätsnachweis die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent oder mehr liegen.
Angesetzt auf den Beleihungswert, mindert die Beleihungsgrenze den Darlehensbetrag entsprechend. Die Differenz muss in diesen Fällen aus Eigenkapital ergänzt werden.
Beispiel:
| Verkehrswert | 500.000 Euro |
| Beleihungswert | 400.000 Euro (80 % vom Verkehrswert) |
| Beleihungsgrenze | 280.000 € (70 % vom Beleihungswert) |
Die Beleihungsgrenze definiert die Art der Hypothek und bestimmt auch über die Höhe der Zinsen. Wenn die Hypothek die Beleihungsgrenze überschreitet, handelt es sich um ein 1b-Hypothekendarlehen, bleibt sie darunter von einem 1a-Hypothekendarlehen. Letzteres bedeutet für die Bank mehr Sicherheit: Sie steht im Grundbuch an erster Stelle und wird bei einer Zwangsversteigerung als erstes bedient. Entsprechend günstiger fallen die Zinsen aus.
Doch wie ermittelt die Bank die genaue Zinshöhe? Auch hier gibt eine Prozentzahl den Ton an. Sie resultiert aus dem Verhältnis zwischen dem aufgenommenen Darlehen und dem Beleihungswert. Es handelt sich hierbei um den sogenannten Beleihungsauslauf. Genaueres zur Berechnung erfährst du in unserem Ratgeber zum Beleihungsauslauf.
Grundsätzlich gilt: Je höher die Beleihungsgrenze liegt, desto anspruchsvoller sind die finanziellen Anforderungen und Bedingungen an den:die Kreditnehmer:in.
Eine Vollfinanzierung ist nur möglich, wenn ein solides Einkommen und eine abbezahlte Immobilie vorhanden sind. Allerdings wird von der Vollfinanzierung wegen der hohen Risiken und hohen Zinsen regelmäßig abgeraten. Mindestens die Kaufnebenkosten von 15 Prozent des Kaufpreises sowie weitere 15 Prozent sollten aus Eigenkapital bestritten werden.
FAQ: Häufige Fragen zur Beleihungsgrenze
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Was versteht man unter Beleihungsgrenze?
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Die Beleihungsgrenze ist die maximal mögliche Darlehenssumme, die von der Bank ausgezahlt wird und beinhaltet einen Risikoabschlag. Sie beläuft sich auf 40 bis 80 Prozent des Beleihungswerts. Dieser wiederum ist die Summe, mit der die Bank im Falle einer Versteigerung mit großer Wahrscheinlichkeit rechnen kann.
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Wie kommt die Bank vom Beleihungswert zur Beleihungsgrenze?
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Der Beleihungswert entspricht 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie. Über Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren wird diese Ermittlung durchgeführt. Vom ermittelten Wert werden je nach Bank 40 bis 80 Prozent zugrunde gelegt für die Beleihungsgrenze.
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Kreditrahmen oberhalb der Beleihungsgrenze möglich?
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Theoretisch ist auch eine Beleihung oberhalb der Beleihungsgrenze möglich. Allerdings werden sowohl die Voraussetzungen an den:die Kreditnehmer:in strenger und die Zinsen höher. Wer eine Immobilie vollfinanziert erstehen möchte, muss ein ungewöhnlich hohes Einkommen und eine Sicherheit wie eine abbezahlte Immobilie vorweisen können.
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Welche Höhe der Beleihungsgrenze ist empfehlenswert?
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Die Beleihungsgrenze entscheidet auch über Zinskonditionen. Je niedriger die Beleihungsgrenze und damit höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger kann der Kredit sein. Banken ziehen Beleihungsgrenzen bis 60 Prozent vor, denn dann stehen sie im ersten Rang im Grundbuch mit ihrer Grundschuld und werden im Falle einer Zwangsversteigerung als erstes bedient. Man spricht hier von Beleihung 60.
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Was bedeutet Beleihung 60 oder 80?
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Beleihung von 60 oder 80 bezieht sich auf die Beleihungsgrenze im Verhältnis Beleihungswert. Bei 60 Prozent muss wesentlich mehr Eigenkapital eingebracht werden als bei 80 Prozent. Ein höherer Anteil von Eigenkapital mindert das Risiko der Banken, sie honorieren dies mit besseren Zinskonditionen.
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