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Im Einheitswertbescheid vom Finanzamt befindet sich der Einheitswert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Dieser Einheitswert dient unter anderem der Berechnung der Grundsteuer, allerdings nur noch bis zum 31.12.2024. Was ist dieser Einheitswert genau? Wie lässt er sich berechnen? Wo kann man ihn beantragen und zu welchem Anlass erhält man ihn? Diese Fragen klären wir in unserem Beitrag.
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Der Einheitswert stellt dar, wie viel ein Grundstück oder eine Immobilie rechnerisch wert ist. Mit diesem Wert ermittelt das Finanzamt die Grund- und Gewerbesteuer.
Die Einheitswerte basieren auf der Jahresrohmiete aus dem Jahr 1935 (neue Bundesländer) bzw. 1964 (alte Bundesländer).
Ab 2025 erfolgt die Berechnung der Grundsteuer ohne Einheitswert, dafür mit den bis 31.01.2023 erhobenen Daten von Grundbesitzern.
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- Was ist der Einheitswertbescheid?
- Warum erhalte ich einen Einheitswertbescheid?
- Besitzerwechsel und Einheitswert
- Was ist der Einheitswert?
- Einheitswert – Kritikpunkte
- Rechenwege: Wie wird der Einheitswert berechnet?
- Formeln zur Berechnung von Einheitswert und Grundsteuer
- Einheitswert hat ausgedient: neue Berechnung ab 2025
- FAQ: Häufige Fragen zum Einheitswertbescheid
Aus dem Einheitswertbescheid, der vom Finanzamt ausgestellt wird, entnimmst du den Einheitswert deiner Immobilie. Bei dem amtlichen Dokument handelt sich um einen Grundlagenbescheid mit gesetzlich bindenden Feststellungen.
Der Bescheid weist jedoch keine Steuer aus. Er dient lediglich als Grundlage für die spätere Berechnung u.a. der Grundsteuer.
Neben dem Einheitswert lassen sich aus dem Einheitswertbescheid folgende Angaben herauslesen:
- Informationen über das Bewertungsgrundstück
- Art der Nutzung
- Angaben zu Eigentumsverhältnissen
- Vorgehen bei eventuellem Eigentumswechsel
- Evtl. zugrunde liegende Berechnungsmethoden
Der Einheitswert dient der Berechnung der Grund- und Gewerbesteuer. Willst du ein Haus verkaufen, benötigst du hingegen den aktuellen Verkehrswert. Das ist der Wert, zu dem du das Objekt zu den aktuellen Bedingungen am Markt verkaufen kannst. Unsere Immobilienbewertung ermittelt den Verkehrswert für dich.
Wie viel ist deine Immobilie beim Verkauf wert?
Dieser Bescheid ergeht nur einmal nach Erwerb, es sei denn, es erfolgen danach bauliche Änderungen. Diese können einen neuen Einheitswertbescheid mit einer neuen Bewertung erforderlich machen. Dabei spricht von Nachfeststellung. Diese ist auch erforderlich bei:
- Entstehung von neu entstandenen wirtschaftlichen Einheiten, beispielsweise durch die Teilung von Grundstücken
- Gründung von Wohnungseigentum
- Einheiten, die erstmalig besteuert werden
Dann bist du berechtigt, Klage gegen den Bescheid zu führen. Bis zu vier Wochen nach Bekanntgabe des Bescheids hast du Zeit dafür. Dazu solltest du präzise darlegen können, warum deiner Meinung nach eine Wertminderung vorliegt. Zu diesem Anlass empfiehlt es sich, im Vorfeld eine professionelle Immobilienbewertung durchführen zu lassen.
Sollte dir der Einheitswertbescheid verloren gegangen sein, ist das kein Problem. Mit einem schriftlichen Antrag bittest du bei deiner Finanzbehörde um eine Kopie des Bescheids.
Der Einheitswert gibt den Wert des Grundstücks oder der Immobilie an einem Stichtag an. Dabei kann es sich um private, gewerbliche sowie land- und forstwirtschaftliche Immobilien und Grundstücke handeln.
Mithilfe des Einheitswerts berechnet das Finanzamt folgende Steuerarten:
- Grundsteuer
- Gewerbesteuer
- Zweitwohnsitzsteuer
- Erbschaftssteuer
Die Stichtage der Bewertung sind nach dem BewG (Bewertungsgesetz) festgelegt auf:
- 1. Januar 1935 in den neuen Bundesländern
- 1. Januar 1964 in den alten Bundesländern.
Ursprünglich vorgesehen waren regelmäßige Datenerhebungen, die aber wegen des hohen Aufwandes ausblieben.
Der Einheitswert wird vom Finanzamt ermittelt. Dabei handelt sich in um das Finanzamt, zu dessen Einzugsbereich die Immobilie oder das Grundstück gehört.
Die Lage einer Immobilie fließt in die Berechnung des Einheitswertes ein.Der Einheitswert eines Hauses oder Grundstücks wird unter anderem anhand der Werteverhältnisse aus den Jahren 1935 im Osten und 1964 im Westen Deutschlands berechnet. Die veralteten Werteverhältnisse sind ein großer Kritikpunkt an der bisherigen Ermittlung des Einheitswerts. Ein weiterer Kritikpunkt ist ein starkes Ost-West-Gefälle in der Kalkulation.
Ganz deutlich wird das auch bei der Berechnung der Grundsteuer:
Derzeit kombiniert das Finanzamt noch den Einheitswert des Grundstücks mit zwei weiteren Hilfswerten, der Grundsteuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz. Daraus ergibt sich nach der Verrechnung der Grundsteuersatz. Das bedeutet aber auch, je niedriger der Einheitswert, desto niedriger die Grundsteuer.
Und genau, weil der Einheitswert durchschnittlich zu niedrig ist und die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht mehr abbildet, beschloss der Bund Ende 2019 eine Grundsteuerreform. Die Grundsteuer soll künftig ohne Einheitswert berechnet werden, unter Zuhilfenahme neuer Werte. Diese wurden über eine Umfrage bei Grundbesitzenden bis zum 31.01.2023 als Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts eingeholt.
Die Grundsteuerberechnung soll bis zum Inkrafttreten der neuen Regelung im Jahr 2025 abgeschlossen sein. Man erwartet für Ballungszentren deutlich höhere Grundsteuern, die Mieter:innen über die Betriebskostenabrechnung tragen müssen. In ländlichen Regionen kann es dagegen zu Steuerentlastungen kommen.
Für die Berechnung des Einheitswertes wird immer der Wert genutzt, den das Haus am 1. Januar 1935 (neue Bundesländer) oder am 1. Januar 1964 (alte Bundesländer) hatte. Es hängt von der Art des Grundstücks ab, welche Berechnungsmethode zur Anwendung kommt.
Bei einem unbebauten Grundstück wird ganz einfach die Fläche mit dem Bodenwert zum Stichtag multipliziert, um den Einheitswert zu erhalten. Maßgeblich ist dabei der Bodenrichtwert, aus dem der Bodenwert berechnet wird.
Quadratmeterzahl × Bodenwert zum Stichtag = Einheitswert
Bei bebauten Grundstücken handelt es sich um Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke sowie um gemischt genutzte Grundstücke oder Betriebsgrundstücke
Bei der Berechnung des Einheitswerts eines bebauten Grundstücks werden folgenden Verfahren genutzt:
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Einfamilienhäuser werden mit dem Ertragswertverfahren bewertet.- Die Jahresrohmiete wird festgestellt (1964 oder 1935.)
- Diese wird mit einem im Bewertungsgesetz (BewG) festgeschriebenen Vervielfältiger multipliziert.
- Zusätzlich werden wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren wie Lage oder Bauweise berücksichtigt.
Kann keine Jahresrohmiete ermittelt werden zu den zeitlichen Bezugspunkten 1935 oder 1964, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Bei diesem werden die Werte des Gebäudes, des Bodens und der Außenanlagen addiert.
Wenn das Finanzamt keine Unterlagen zum Grundstück einsehen kann, behilft es sich der Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- und Nutzfläche orientiert.
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Es kann nicht schaden, den Einheitswert im Einheitswertbescheid überprüfen zu können. Dazu solltest du die Jahresrohmiete von 1935 (neue Bundesländer) oder 1964 (alte Bundesländer) kennen. Dann suchst du dir den passenden Multiplikator aus dem Bewertungsgesetz heraus. Diese werden differenziert nach Alter, Art des Hauses und Gemeindegröße.
Einheitswert eines Grundstücks = Jahresrohmiete × Multiplikator
Hier siehst du einige Beispiele von Vervielfältiger-Faktoren (Multiplikatoren), die du einfach mit der entsprechenden Jahresrohmiete multiplizierst, um den Einheitswert zu erhalten:
| Beispiele für Einfamilienhäuser | Multiplikator |
Altbau in Massivbauweise aus den Jahren 1900 bis 1904, in einer Gemeinde mit über 500.000 Einwohner:innen |
8,2 |
Nachkriegsbau nach dem 30.60.1948 in Holzfachwerkbauweise mit Ziegelsteinausmauerung, in einer Gemeinde mit maximal 2.000 Einwohner:innen |
12,5 |
Holzbau nach dem 1.4.1924, in einer Gemeinde mit 50.000 bis 100.000 Einwohner:innen |
8,0 bis 10,6 (abhängig vom Baujahr) |
Die Formeln zur Ermittlung der Grundsteuer bauen auf dem Einheitswert auf.
Grundsteuermessbetrag = Einheitswert × Grundsteuermesszahl
Die Grundsteuermesszahl bezeichnet den steuerpflichtigen Teil des Einheitswertes. Der Grundsteuerhebesatz wird von den Städten und Gemeinden festgelegt und fällt dementsprechend unterschiedlich aus.
Grundsteuer = Einheitswert × Grundsteuermesszahl × Grundsteuerhebesatz
Ab 2025 soll die Berechnung ohne Einheitswert auskommen. Der Einheitswert wird durch den realen Immobilienwert ersetzt.
Grundsteuer = Immobilienwert × Grundsteuermesszahl × Grundsteuerhebesatz
Zudem soll die Berechnung transparenter und einfacher werden. Deshalb werden nur noch wenige Einflussfaktoren berücksichtigt, um den Einheitswert zu ermitteln:
- Größe des Grundstücks
- Art der Immobilie
- Alter der Immobilie
- Bodenrichtwert
- Höhe der statistisch kalkulierten Nettokaltmiete
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Um Veränderungen am Immobilienmarkt zu berücksichtigen, soll alle sieben Jahre eine Neubewertung erfolgen. Damit das möglich ist, prüft das Bundesfinanzministerium das Gesetz zur „Unverletzlichkeit der Wohnung“ (§ 13 GG) anzupassen bzw. die bisher damit verbundenen Rechte einzuschränken.
Ganz konkret soll es Beamten zur Wertfeststellung gesetzlich ermöglicht werden, eine Immobilie zu betreten. Anzunehmen ist, dass diese Vorgehensweise nur in Ausnahmefällen nötig sein wird. Trotzdem stellt die Anpassung des gesetzlichen Rahmens eine bedeutende Veränderung dar.
FAQ: Häufige Fragen zum Einheitswertbescheid
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Wie bekomme ich den Einheitswertbescheid?
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Der Einheitswertbescheid wird durch das Finanzamt zugestellt ca. ein Jahr nach dem Erwerb einer Immobilie durch Kauf, Erbe oder Schenkung. Alle Besitzer:innen erhalten einen solchen Einheitswertbescheid.
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Ist Einheitswertbescheid gleich Grundsteuerbescheid?
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Der Einheitswert im Einheitswertbescheid ist lediglich eine Bemessungsgröße. Mit ihrer Hilfe lässt sich beispielsweise die Grundsteuer errechnen. Er wird daher auch als Grundlagenwert bezeichnet.
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Wie oft bekommt man einen Einheitswertbescheid?
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Man erhält ihn nur einmal nach dem Erwerb. Der Einheitswert hat dann die gleiche Höhe wie bei dem:der Vorbesitzer:in. Allerdings kann eine bauliche Veränderung oder Sanierung eine Neuberechnung des Einheitswerts nach sich ziehen.
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Wofür braucht man den Einheitswertbescheid?
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Er ist die Berechnungsgrundlage für die spätere Festsetzung, beispielsweise der Grundsteuer. Als Indikator für den Wert einer Immobilie ist der Einheitswert ungeeignet, da er sich auf die Stichjahre 1935 bzw. 1964 bezieht.
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Wie berechne ich den Einheitswert?
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Der Einheitswert kann ganz leicht errechnet werden, indem man die Rohmiete (Gesamtmiete) der Jahre 1935 bzw. 1964 mit dem passenden Multiplikator aus dem Bewertungsgesetz multipliziert.
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