Maklervertrag: In­halt, Pro­vi­si­on, Kün­di­gung und Vertragsarten

Wer einen Profi mit der Vermietung oder dem Verkauf einer Immobilie beauftragt, wählt am besten einen Maklervertrag in Schriftform. Welche Arten von Maklerverträgen es gibt und worauf du achten solltest, liest du in diesem Beitrag.

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag, der zwischen Auftraggeber:innen und Immobilienmakler:innen geschlossen wird.

Auftraggeber:in kann dabei jemand sein, der:die eine Immobilie vermieten oder verkaufen möchte. Genauso kann aber auch jemand, der:die nach einer Immobilie sucht, Makler:innen beauftragen. Die jeweils abgeschlossenen Maklerverträge können dabei sehr unterschiedlich ausfallen, da die Leistungen von Makler:innen nicht gesetzlich geregelt sind.

Nur die Makler-Vergütung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch § 652 BGB, Absatz 1 (BGB) verankert. Grundsätzlich gilt nach diesem Gesetz: Sobald ein:e Makler:in einen Kaufvertrags- oder Mietvertragsabschluss als Ergebnis eigener Anstrengungen nachweisen kann, darf er:sie eine Vergütung in Form der vereinbarten Maklerprovision verlangen. 

Für jeden rechtsgültigen Maklervertrag ist die Text- oder Schriftform zwingend erforderlich. Dabei ist es unerheblich, ob der Vertrag als Mail, Fax oder in Papierform zustande kommt. 

Vor dem 23.12.2020 war ein mündlicher Maklervertrag möglich und rechtswirksam, genauso wie konkludentes, also schlüssiges Verhalten, aus dem man auf einen Rechtsbindungswillen schließen konnte. Mit der Gesetzesänderung ist die Textform vorgeschrieben und auch empfehlenswert, weil damit Maklerleistungen und besondere Bedingungen individuell vereinbart und fixiert werden können. 

Die Textform ist bei der Vermietung bereits seit 2015 durch das Wohnungsvermittlungsgesetz § 2 Absatz 1 vorgeschrieben. 

Schließt du mit einem:einer Immobilienmakler:in einen Vertrag ab, besteht grundsätzlich die Wahl zwischen drei verschiedenen Arten des Maklervertrags:

• Einfacher Maklerauftrag
• Einfacher Alleinauftrag
• Qualifizierter Alleinauftrag

Alle drei Varianten bieten dir gewisse Vorteile und Nachteile, die du im Vorfeld bedenken solltest.

Bei einem einfachen Maklerauftrag liegt der Vorteil für den:die Auftraggeber:in darin, dass keinerlei Verpflichtungen oder Bindungen an den Immobilienprofi bestehen. Dieser Vertrag lässt Ihnen den Spielraum, die Immobilie selbst anzubieten oder auch weitere Makler:innen zu beauftragen. Gelingt dir der Verkauf, zahlst du keine Provision an ein Maklerbüro.

Nachteile: Der:die Makler:in hat nur eine geringe Chance, die Immobilie zu verkaufen und damit eine Provision zu erlangen. Entsprechend wenig Motivation und Leistung kannst du erwarten. Oft nachteilig für den Verkaufserfolg ist es auch, wenn mehrere Makler:innen dieselbe Immobilie anbieten und Interessent:innen damit verunsichern.

Wer nur eine:n Makler:in beauftragen und dennoch die Möglichkeit erhalten möchte, die Immobilie selbst zu verkaufen, liegt beim einfachen Alleinauftrag richtig. Es handelt sich hier um einen exklusiven Maklerauftrag mit der Option deiner Mitwirkung. Bei Verkauf in Eigenregie wird zudem keine Maklerprovision fällig. Gleichzeitig hält der Vertrag fest, dass der:die Makler:in zum Erreichen des Auftragszwecks tätig werden muss, ohne dass damit für dich eine Verkaufsverpflichtung verbunden ist.

Für Makler:innen ist ein einfacher Makleralleinauftrag nicht besonders attraktiv, weil am Ende ihrer Bemühungen nicht zwangsläufig eine Maklerprovision ausgezahlt wird. Dementsprechend wird auch das Engagement ausfallen oder die Bereitwilligkeit für Anzeigen, Energieausweise etc. in Vorkasse zu gehen, wie es bei qualifizierten Alleinaufträgen oft gehandhabt wird.

Bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass Eigentümer:innen selbst die Immobilie verkaufen. Solltest du den Verkauf dennoch in Eigenregie durchführen, haben beauftragte Makler:innen Anspruch auf Schadensersatz. Generell sind Makler:innen bei dieser Vertragsart durch die Aussicht auf die Provision besonders motiviert im Hinblick auf eine erfolgreiche, möglichst zügige Vermittlung und einen guten Verkaufspreis. 

Alle Maßnahmen der Vermarktung, die den Verkaufenden wichtig sind, sollten bei einem qualifizierten Alleinauftrag detailliert im Vertrag aufgeschlüsselt werden.

Sollte der:die Immobilienmakler:in sich nicht vertragsgerecht verhalten, indem er:sie etwa keine Werbemaßnahmen für das Objekt ergreift, kannst du als Verkäufer:in den Maklervertrag vorzeitig beenden und andere Makler:innen beauftragen, um passende Käufer:innen für die Immobilie zu finden.

Für die Berechnung der Maklerprovision gelten bei Vermietung und Verkauf unterschiedliche Regeln:

• Vermietung: Für den erfolgreichen Abschluss eines Mietvertrages können Makler:innen maximal zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten plus Mehrwertsteuer in Rechnung stellen. Nach dem Bestellerprinzip bezahlt die Person, die den:die Makler:in auch bestellt hat. Mieter:innen zahlen dabei den Regelsatz, während Vermieter:innen die Höhe des tatsächlich fälligen Honorars verhandeln können.  

• Kauf und Verkauf: Durch die gesetzliche Neuregelung der Maklerprovision bei Immobilienkäufen müssen Eigentümer:innen seit Dezember 2020 mindestens 50 Prozent dieser Provision zahlen, den Rest übernehmen die Käufer:innen. Vereinbaren Makler:in und Verkäufer:in eine Provision von drei Prozent des Kaufpreises, muss der:die Käufer:in auch maximal drei Prozent zahlen. Die Provision kann im Rahmen der marktüblichen Werte grundsätzlich frei verhandelt werden.

Der verhandelte Provisionssatz muss auch im Vertrag schriftlich fixiert werden, um Unstimmigkeiten zu vermeiden. Ohnehin ist die Schriftform des Maklervertrags seit Dezember 2020 gesetzlich vorgeschrieben, genauso wie die Aufteilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer:in und Käufer:in.

Dabei lässt der Gesetzgeber einen gewissen Spielraum bei der genauen Ausgestaltung der Provisionsregelung:

• Doppelprovision: 
  Der:die Makler:in schließt sowohl mit Käufer:in als auch mit Verkäufer:in einen Vertrag für dieselbe Immobilie ab. Dementsprechend ist er:sie Auftragnehmer:in für beide Parteien und erhält von beiden Parteien einen Anteil der Provision. In der Regel wird die Maklerprovision hälftig aufgeteilt. Beträgt sie 7,14 Prozent, so zahlen beide Parteien jeweils 3,57 Prozent. 
• Abwälzung:
  In diesem Fall sind Verkäufer:innen alleinige Vertragspartner:innen. Über den Vertragsabschluss verpflichten sie sich den Makler:innen gegenüber zur vollen Provisionsübernahme, allerdings unter der Voraussetzung, dass sie sich einen Anteil der Provision von der Käuferpartei nach § 656d BGB zurückholen können. Zur anteiligen Übernahme der gesetzlich festgelegten Provision von höchstens 50 Prozent verpflichten sich die Käufer:innen über den Kaufvertrag. Verkäufer:innen könnten dementsprechend auch mehr als 50 Prozent übernehmen.
• Einseitige Interessenvertretung von Verkäufer:in oder Käufer:in:
  Neben der Doppelprovision und nachträglichen Abwälzung ist es auch möglich, dass nur eine der beiden Vertragsparteien die Provision bezahlt:
  • Innenprovision: Wenn allein der:die Verkäufer:in die Provision übernimmt, spricht man von einer Innenprovision. Diese muss von Makler:in und Verkäufer:in vertraglich vereinbart werden. In der Regel beläuft sich die gesamte Maklerprovision auf 7,14 Prozent plus Mehrwertsteuer, es sei denn, es wurde eine niedrigere Provision ausgehandelt. 
  • Außenprovision: So wird das Gegenstück zur Innenprovision bezeichnet. In diesem Fall erteilt der:die Käufer:in einen provisionspflichtigen Suchauftrag und zahlt die Maklerprovision vollumfänglich. Da Käufer:innen nach dem Gesetz maximal zu 50 Prozent an der Maklerprovision beteiligt werden dürfen, gilt diese Regelung nur, wenn das Kaufobjekt zum Zeitpunkt der Vertragszeichnung noch nicht akquiriert war.

Der Maklervertrag sollte folgende Punkte enthalten:
 

• Vertragsart: einfacher Maklervertrag, Makleralleinauftrag oder qualifizierter Makleralleinauftrag
• Objekt und Preis: Korrekte Angaben zum Objekt und marktgerechter Angebotspreis
• Vertragspartner: Daten Besteller:in, Daten Makler:in
• Zeiten und Fristen: Laufzeit des Vertrags (in der Regel 3 bis 6 Monate) sowie Kündigungsfrist. Unter Umständen Klausel zur automatischen Verlängerung des Maklervertrags (Vorsicht!)
• Höhe der Maklerprovision für Käufer:in oder Verkäufer:in 
• Vereinbarung, dass eine Provision nur nach Abschluss eines notariell beglaubigten Kaufvertrages anfällt  
• Sieht der Vertrag eine Aufwandsentschädigung vor? (Vorsicht!)
• Ist eine Reservierungsvereinbarung enthalten oder eine Überpreisvereinbarung? (Vorsicht!)
• Vollmacht für den:die Makler:in für Behördengänge
• Pflichten der Vertragsparteien (z. B. konkrete Tätigkeiten der Makler:innen oder Bereitstellung von Unterlagen durch Besteller:innen)
• Maklerzusage, regelmäßig über den Vermarktungsstand zu berichten
• Allgemeine Geschäftsbedingungen

• Vergewissere dich, ab wann der Anspruch auf Provision besteht und wer diese in welcher Höhe bezahlt.
  
• Achte auf eine überschaubare Vertragslaufzeit – wichtig für einen Wechsel bei schlechtem Service. Versuche, die Klausel für eine automatische Verlängerung zu vermeiden. Falls vorhanden, darf sie nur die Hälfte der ursprünglich vereinbarten Laufzeit betragen und ist ungültig, wenn sie sich lediglich im Anhang der Vertragsunterlagen befindet.
• Überlege genau, welche Maklerleistungen du erwartest: Verkaufsberatung und marktgerechte Verkehrswertermittlung, Erstellung eines Exposés, Bewerbung der Immobilie, Durchführung von Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen, Erstellung eines Kaufvertrags etc. Sie gehören in den Maklervertrag und dienen bei Nichterfüllung als Begründung für außerordentliche Kündigungen.
• Manche Verträge sehen eine Aufwandsentschädigung vor. Sollte ein Vertrag platzen, hat der:die Makler:in dennoch Anrecht auf ein gewisses Entgelt.
• Eine Überpreisvereinbarung sollte vermieden werden. In diesem Fall erhält der:die Makler:in die Differenz zwischen dem tatsächlichen und dem ursprünglich vereinbarten Verkaufspreis. 
• Zum Maklervertrag kann auch eine Reservierungsgebühr gehören, die Interessierte zahlen und die später mit der Maklergebühr verrechnet wird. Eine solche Regelung im Maklervertrag solltest du vermeiden.

Angenommen, du möchtest die Dienstleistung des:der Makler:in nicht weiter beanspruchen – welche Möglichkeiten hast du, aus dem Vertrag herauszukommen? 

Du kannst den Vertrag einfach auslaufen lassen und nicht verlängern. Handelt es sich um eine kurze Vertragslaufzeit von drei bis sechs Monaten, die automatisch endet, ist das eine gute Möglichkeit für einen Wechsel des Dienstleisters. Unbefristete Maklerverträge wie der einfache Maklerauftrag können jederzeit gekündigt werden. Häufiger Anlass dafür: Maklervertrag kündigen, wenn man selbst einen Käufer gefunden hat.

Wie du deinen Maklervertrag kündigen kannst, entnimmst du dem Vertragsdokument. In der Regel werden zeitlich befristete Verträge fristgerecht zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit gekündigt. Darüber hinaus ist eine außerordentliche Kündigung immer dann möglich, wenn der:die Makler:in seinen Verpflichtungen nicht nachkommt und die vertraglich vereinbarten Maklerleistungen nicht erfüllt. Finden beispielsweise keine Vermarktungsaktivitäten statt oder werden Interessenten nicht zur Besichtigung eingeladen, ist die Voraussetzung für die außerordentliche Kündigung erfüllt.

Du kannst einen Maklervertrag widerrufen, wenn er als „Fernabsatzvertrag“ gemäß § 312c BGB geschlossen wurde. Damit ist gemeint, dass du und der:die Makler:in für die Vertragsverhandlung und den Vertragsabschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel benutzt haben, also E-Mail, Fax, Telefon, SMS oder Brief. 

Stimmen die Voraussetzungen, kann der Vertrag innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrags widerrufen werden. So hat es der Gesetzgeber mit Einführung der EU-Verbraucherrichtlinie vom 13. Juni 2014 verfügt. Der:die Makler:in hat die Pflicht, den Kaufinteressierten über sein:ihr Widerrufsrecht bei Vertragsabschluss aufzuklären, um den Anspruch auf Provisionszahlung nicht zu verlieren. Daher hat sich die Praxis etabliert, dass Makler:innen bereits mit dem Versand des Exposés eine Widerrufsaufklärung mitschicken oder auch über vertragliche Regelungen wie Wertersatzklauseln sicherstellen, dass sie trotz Widerrufs Anrecht auf eine Provisionszahlung behalten. 

Hinweis: ImmoScout24 leistet keine Rechtsberatung. Es handelt sich hierbei um eine unverbindliche Vorlage. 

Dreh- und Angelpunkt deines Vertragsverhältnisses ist der Maklervertrag, der schriftlich vorliegen muss. In diesem Dokument kannst du Vereinbarungen einschließen oder ausschließen. Von dir geforderte Leistungen sollten unbedingt im Dokument erfasst sein, damit du bei Pflichtverletzung des:der Makler:in den Vertrag vorzeitig kündigen kannst. Du kannst in ihm beispielsweise auch eine individuell vereinbarte Provision sowie die Modalitäten der Provisionszahlung festschreiben lassen.

Genauso kannst du den Vertrag auf Inhalte prüfen, die du lieber ausschließen solltest: zu lange Laufzeiten, automatische Verlängerung, Aufwandsentschädigung, Überpreisvereinbarung und Reservierungsgebühr.

Auch Kündigungsbestimmungen, Widerruf und Bindungsfrist sind in der Regel Bestandteil des Vertrags.

Der Vertrag wird individuell vereinbart. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. Das bedeutet, dass du über die Inhalte verhandeln kannst. Wenn du eine:n Makler:in beauftragst, dann solltest du dir deiner Gestaltungsspielräume bewusst sein.

Teil des Dokuments ist auch die Art des Maklervertrags. Nur bei einem qualifizierten Alleinauftrag erhältst du exklusive Betreuung von einem:einer Makler:in, weil die Provision bei dieser Variante an die eine beauftragte makelnde Person fällt und es keine Konkurrenz gibt.