Grundstücke pachten oder mieten in Deutschland

Wer mit dem Gedanken spielt, sich ein eigenes Haus zu bauen oder Liegenschaften als Gewerbefläche für sein Unternehmen benötigt, braucht hierfür das passende Grundstück. Neben der Auswahl der richtigen Fläche für die individuellen Ansprüche stellt sich die Frage, ob das Grundstück gemietet, gepachtet oder gekauft werden soll. Alle drei Möglichkeiten haben Ihre Vor- und Nachteile. Im Folgenden sollen diese näher erläutert werden, um die Entscheidungsfindung ein wenig zu erleichtern.

Unter Mietwohngrundstücke sind Grundstücke zu verstehen, welche nicht unter die Kategorie der Ein- und Zweifamilienhäuser fallen und zu mehr als 80% einem Wohnzweck dienen.

Bei Geschäftsgrundstücken handelt es sich um solche Grundstücke, die zu mehr als 80% einem geschäftlichen Zweck dienen.

Gemischt genutzte Grundstücke zeichnen sich dadurch aus, dass sie teils zum Wohnen und zum anderen Teil zu gewerblichen Zwecken genutzt werden.

Von Grundstücken mit Ein- und Zweifamilienhäusern wird gesprochen, wenn das Grundstück mit ein oder zwei Wohnungen versehen ist und es sich dabei nicht um Wohnungseigentum handelt.

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Bevor über eine Variante für die individuellen Ansprüche entschieden werden kann, sollte zunächst einmal geklärt sein, worin sich Miete, Pacht und Kauf eines Grundstückes unterscheiden. Der Unterschied zwischen dem Kauf eines Grundstückes und den beiden Gebrauchsüberlassungen sollte den meisten geläufig sein. Leider werden aber die beiden Begriffe Pacht und Miete fälschlicherweise oft als Synonyme verstanden:

Von einer Grundstücksmiete wird gesprochen, wenn eine Partei einer anderen Partei ein Grundstück zum zeitweisen Gebrauch überlässt und im Gegenzug hierfür ein vorher festgelegtes Entgelt (Miete) erhält. Unterschiede werden im Mietrecht zwischen der privaten sowie der gewerblichen Nutzung des Mietgegenstandes (Grundstück) gemacht.

Auch bei der Grundstückspacht handelt es sich um eine Gebrauchsüberlassung eines Grundstückes zur Nutzung an einen Pächter durch den Verpächter. Dies geschieht gegen ein vorher vertraglich festgelegtes Entgelt. Der grundlegende Unterschied zwischen Pacht und Miete besteht im Ausmaß der jeweiligen Nutzungsrechte. Bei der Pacht enthalten die Nutzungsrechte neben dem Gebrauch auch noch die Möglichkeit der Fruchtziehung. Der Pächter erhält vom Verpächter die Erlaubnis, den Ertrag der Fläche zum Eigenwohl gewinnbringend zu vermarkten. 

Neben den beiden Formen der Gebrauchsüberlassung gibt es natürlich noch den Kauf. Unter dem Kauf eines Grundstücks wird der vollständige Eigentumswechsel des Grundstückes vom Verkäufer an den Käufer verstanden. Der Käufer tätigt im Gegenzug eine Zahlung eines im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreises für die Übernahme. Anschließend geht das Grundstück in den Besitz des Käufers über, der jetzt alle Rechte und Pflichten für dieses übernimmt.

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Je nach Nutzung (gewerblich oder privat) werden bei der Miete eines Grundstückes unterschiedliche Rechtsvorschriften bindend. Dies gilt es im Vorhinein zu beachten, um eine richtige Entscheidung treffen zu können. Das Mieten von Grundstücken durch Privatpersonen zum Hausbau ist höchst ungewöhnlich, da das Mietrecht die Möglichkeit zur Anmeldung eines Eigenbedarfs durch den Vermieter vorsieht. Umbauten und Veränderungen des Grundstückes müssen außerdem vertraglich festgehalten werden. Des weiteren verpflichtet sich der Mieter eines Grundstückes, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses im selben Zustand zu übergeben, wie er es vorgefunden hat. Diese Verpflichtung dürfte die Grundstücksmiete in den meisten Fällen für Privatpersonen ausschließen. Anders verhält es sich bei bereits bebauten Flächen wie beispielsweise Schrebergärten oder ähnlichem, bei dem auch der Mieter von der zeitlichen Flexibilität eines Mietvertrages profitiert.

Beim so genannten Mietkauf geht das Grundstück nach Ablauf einer vertraglich festgelegten Frist in den Besitz des Mieters über. Hierdurch haben auch Käufer mit geringerem finanziellen Budget die Möglichkeit, ein eigenes Haus und Grundstück zu erwerben.  

Eine weitere Ausnahme bilden gewerblich genutzte Flächen. So besteht beispielsweise für Unternehmen die Option, bereits bebaute und erschlossene Flächen zu mieten um somit flexibler im Wettbewerb reagieren zu können. Bei einem auf längere Zeit geschlossenem Pachtvertrag wäre dies so nicht möglich. Hierbei ist es üblich, dass sich ein Bauträger zwischen Vermieter und Mieter schaltet. Der Bauträger fungiert dann als Vermieter für den Endmieter. Dieses Arrangement bietet zum einen Sicherheiten für den Vermieter und Flexibilität für den Mieter, der so nicht für das Gebäude selbst und somit auch nicht für einen möglichen Rückbau bei Auflösung des Mietvertrages zuständig ist. Es bleibt festzuhalten, dass eine Grundstücksmiete in den meisten Fällen nur für Unternehmen ratsam ist. 

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Private Bauherren, bei denen zur Zeit des geplanten Hausbaus nicht das notwendige Kapital vorhanden ist, sollten eventuell auch eine Grundstückspacht in Betracht ziehen. Diese bietet den Vorteil, dass sie im Gegensatz zu einem kreditfinanzierten Kauf nicht auch noch eine Zinslast beinhaltet. Mit dem richtigen Verpächter lassen sich evtl. auch bestimmte Abmachungen treffen, wie beispielsweise ein Vorkaufsrecht oder die Verrechnung der bereits bezahlten Pacht bei einem evtl. Kauf. Andererseits sind Pachtverträge rechtlich bindend und wenig flexibel. Das heißt, dass eine Vertragsauflösung Schwierigkeiten bereiten kann. Und dies insbesondere, da Pachtlaufzeiten von bis zu 100 Jahren möglich sind. Es gilt also auch bei einem Pachtvertrag ganz genau auf die Konditionen zu achten und die gewünschte Pachtlaufzeit frühzeitig zu planen. 

Pachtverträge lohnen sich für Unternehmen natürlich besonders, wenn diese planen, den Boden profitabel zu bestellen. So finden sich Pachtverträge oft in der Agrarindustrie bei Baumschulen oder Holz verarbeitenden Betrieben. Für diese sind Pachtverträge neben den im eigenen Besitz befindlichen Eigentumsflächen eine gute Möglichkeit, über einen bestimmten Zeitraum zusätzliche Fläche zu erlangen. So können diese Betriebe beispielsweise bei hohen Produktionsmöglichkeiten kurzfristig Flächen hinzu pachten, welche bei sinkenden Produktionskapazitäten nicht als tote Fläche verkommen.

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Für den privaten Nutzer mit dem notwendigen Budget ist der Grundstückskauf wahrscheinlich immer noch die komfortabelste Lösung. So gehen nach Verkauf alle Rechte aber auch Pflichten auf den neuen Besitzer über. Ab diesem Zeitpunkt hat er die vollen Nutzungsrechte und ist nur noch an baugesetzliche Vorschriften gebunden. Nachteilig am Grundstücksbesitz sind vielleicht die damit verbundenen Pflichten, die dem neuen Besitzer obliegen. So ist er selbst für den ordnungsgemäßen Zustand des Grundstückes wie der darauf errichteten Gebäude zuständig und haftbar, auch müssen alle Folgekosten selbst getragen werden.

Auch für die gewerbliche Nutzung von Grundstücken bringt der Kauf neben seinen Vorteilen auch Nachteile mit sich. Für Unternehmen mit ständig wechselnden Standorten, die auf Flexibilität angewiesen sind, dürfte der Kauf eines Grundstückes Probleme mit sich bringen. Für Unternehmen mit festen Produktionsstätten indessen kann der Kauf eines Grundstückes allein schon steuerrechtliche Vorteile zur Folge haben. Die Entscheidung für eine derartig hohe Investition kann aber generell nur von Fall zu Fall entschieden werden, nachdem alle nötigen Faktoren bedacht wurden.

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Ist die Entscheidung getroffen, ob das richtige Grundstück für den eigenen Bedarf nun gemietet, gepachtet oder gekauft werden soll, muss es nur noch gefunden werden. Doch wo wird mit der Suche begonnen und was ist eine einfache und vielversprechende Suchoption? Hier einige Möglichkeiten:

• Internetsuchportale wie ImmobilienScout24 bieten umfangreiche Hilfsmöglichkeiten bei der Suche nach dem geeigneten Grundstück. Es kann direkt von Zuhause aus gesucht, angeschaut und verglichen werden. Bei Interesse kann man sich direkt mit dem Anbieter in Verbindung setzten.
• Eine gute Informationsquelle für die Suche nach einem Grundstück sind auch regionale Tageszeitungen mit Anzeigenteil. Hierbei lohnt es sich manchmal, eine eigene Gesuchsanzeige einzustellen, die alle gewünschten Merkmale des gesuchten Grundstückes beinhaltet.
• Auch ein Makler kann bei der Suche nach dem richtigen Grundstück helfen. Diese sehr komfortable Lösung hat den Vorteil, dass dieser die gesamte Suche übernimmt und alle Informationen zusammenträgt. Die Beauftragung eines Maklers bedeutet allerdings auch erhebliche Mehrkosten.
• Für ein Gewerbegrundstück lohnt sich sicherlich auch ein Blick in Branchen-Fachmagazine, deren Anzeigenteil oft Grundstückskaufangebote speziell für Industriebetriebe beinhaltet.

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Haben sich bei der Suche nach einem Grundstück einige potentiell geeignete herauskristallisiert, gilt es nun diese zu begutachten. Hierbei sind einige Dinge sorgfältig zu beachten. Wer sich eine fachgerechte Beurteilung nicht zutraut, sollte hierfür einen Sachverständigen beauftragen, der einem bei der Begutachtung zur Seite steht. In jedem Fall sollte auf folgende Dinge geachtet und gezielt nachgefragt werden:

Ist das Gebäude bereits erschlossen?

Dies ist wichtig, um im Eifer des Gefechts kein Grundstück zu erstehen, auf dem weder Strom noch fließend Wasser vorhanden ist.

Ist das Grundstück mit den nötigen Baugenehmigungen ausgestattet?

Dies ist wichtig, um sicher zu sein, dass alle beabsichtigten Bauvorhaben auch realisiert werden können.

Bei Neubaugebieten sollte außerdem in Erfahrung gebracht werden, wie die Bebauung der Nachbargrundstücke geplant ist!

Was unbebaut wie ein sonniges Stück Land aussieht, kann sich im Nachhinein anders darstellen, wenn z.B. das Nachbarhaus Schatten auf den eigenen Garten wirft.

Ist die Umgebung geeignet?

Ob privates Wohnhaus, Lagerhalle oder Geschäftsgebäude. Vor dem Kauf eines Grundstückes sollte die Infrastruktur sehr genau studiert werden, um den größtmöglichen Nutzen aus dem neuen Grund zu ziehen.

Liegen Rechte von Dritten auf dem Grundstück?

Vor dem Kauf sollte in Erfahrung gebracht werden, ob beispielsweise ein Wegerecht auf dem  Grundstück eingetragen ist. So können unnötige Rechtsstreitigkeiten im Anschluss an den Kauf vermieden werden.

In Verdachtsfällen kann es sich auch lohnen, Informationen über die vorherige Bebauung in Erfahrung zu bringen. Falls der Boden beispielsweise durch Bauschutt oder ähnliches verunreinigt ist, kann es beim Bau des Hauses zu kostspieligen Problemen führen. Im schlimmsten Fall kann der Boden durch gesundheitsschädliche Stoffe kontaminiert sein.

Schließlich sollten auch anfallende Steuern wie Grunderwerbssteuern und Zusatzkosten wie Notarkosten in den Kaufpreis mit einkalkuliert sein, damit das Budget nicht überstrapaziert wird.

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Das BGB beschreibt in § 94. Abs. 1 ein Grundstück als einen im Grundbuch eingetragenen Teil der Erdoberfläche. Dieser eingegrenzte Bereich kann aus mehreren Flur- oder Grundstücken bestehen und wird im Liegenschaftskataster geführt. Umgangssprachlich wird der Begriff einfach für ein eingegrenztes Stück Grundbesitz benutzt.

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Ob ein Grundstück gemietet, gepachtet oder gar gekauft wird, ist nach den persönlichen Vorlieben und Voraussetzungen zu entscheiden. Je nach Budget, individuellen Vorstellungen und dem aktuellen Grundstücksmarkt dürfte für jeden das richtige Grundstück zu finden sein. Auf jeden Fall aber sollte die Entscheidung für das richtige Grundstück wohl überlegt sein, um böse Überraschungen zu vermeiden. So empfiehlt sich für Laien der fachliche Rat eines Gutachters. Sind am Ende alle notwendigen Entscheidungen getroffen worden, steht dem eigenen Haus und Grund nichts mehr im Weg.

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