Zwangsversteigerungen in Deutschland

Zwangsversteigerungen von Immobilien sind ein zweischneidiges Schwert. Auf der einen Seite kommen Immobilien häufig zu äußerst günstigen Konditionen unter den Hammer, auf der anderen Seite sind die Folgerisiken höher als bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf. Die folgenden Tipps geben Auskunft über wichtige Aspekte bei Zwangsversteigerungen.

Eine Zwangsversteigerung findet dann statt, wenn der Bewohner der Immobilie die Darlehensraten oder auch Rechnungen nicht länger zahlen kann und der Gläubiger (in den meisten Fällen die Bank) deshalb anstelle der Geldforderung auf die Immobilie zurückgreifen möchte.

Davon zu unterscheiden ist die Zwangsverwaltung. Diese ist einer Zwangsvollstreckung vorgelagert und kann sich einige Jahre hinziehen. Dabei wird vom zuständigen Amtsgericht eine professionelle Hausverwaltung bestimmt, die anfallende Mieteinnahmen erhält, davon die Nebenkosten bezahlt und das Haus in einem passablen Zustand hält. In der Praxis fehlt jedoch häufig das Geld für umfassende Reparatur- und Renovierungsarbeiten, weshalb sich der Zustand des Hauses während der Zwangsverwaltung in der Regel verschlechtert.

Parallel dazu wird der Gläubiger versuchen, die Immobilie zu einem gewünschten Preis auf dem freien Markt zu verkaufen. Erst wenn das nicht gelingt, kommt es zur Zwangsversteigerung.

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Tatsächlich kann so ziemlich alles ersteigert werden, was mit einem Kredit gekauft und dieser nicht abbezahlt wurde – seien es Häuser, Wohnungen, Garagen oder auch Grundstücke. Das Justizministerium, das sämtliche Zwangsversteigerungen auf einer eigens dafür eingerichteten Website bündelt, listet die folgenden Immobilienarten auf:

• Reihenhaus
• Doppelhaushälfte
• Einfamilienhaus
• Zweifamilienhaus
• Mehrfamilienhaus
• Eigentumswohnungen in verschiedenen Größen
• Gewerbeeinheiten wie Läden und Büros
• Wohn- und Geschäftshäuser
• Garage
• Kfz-Stellplatz
• Verschiedene Grundstücksarten

Dabei kann die Art der Nutzung durchaus variieren, einige Wohnungen eignen sich etwa hervorragend als Ferienwohnungen.

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Grundsätzlich handelt es sich bei einer Immobilien Zwangsversteigerung um ein äußerst demokratisches Verfahren. Jeder Interessierte kann ohne Probleme an einem Versteigerungstermin teilnehmen. Auch sind die Chancen, den Zuschlag zu erhalten, zunächst einmal gleich verteilt – und neben der Größe des Geldbeutels kommt es auch auf die Bieterstrategie und weitere Faktoren an, die in der Hand des Einzelnen liegen.

Darüber hinaus spricht auch der niedrige Kaufpreis für die Teilnahme an einer Immobilien Versteigerung. In vielen Fällen wechseln Immobilien für rund zwei Drittel des eigentlichen Wertes – oder für noch weniger – den Besitzer. Auch fallen keine Maklergebühren an, die die Endsumme bei einem regulären Kauf um drei bis sieben Prozent des Kaufpreises nach oben treiben. Die Zuschlaggebühren sind demgegenüber viel geringer als die Notargebühren, die bei einem herkömmlichen Kauf anfallen.

Ein weiterer Vorteil liegt in der hohen Transparenz bei einer Immobilien Zwangsversteigerung. Vor dem Beginn der Auktion werden sämtliche Verbindlichkeiten und Lasten, die auf dem Grundstück liegen, offen benannt. Dies erspart die aufwendige Eigenrecherche und hilft, die Risiken beim Kauf besser abschätzen zu können.

Auch nach dem Kauf wird viel Wert auf Transparenz gelegt. So erhalten potentielle Käufer kostenlos ein umfassendes Wertgutachten von einem Sachverständigen. Darin sind sämtliche wichtigen Informationen zum Objekt – wie etwa Angaben zu Baumängeln oder Renovierungsbedarf – enthalten.

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Die erste Anlaufstelle bei Versteigerungen sind die Amtsgerichte. Diese sind vom Gesetz her verantwortlich für Zwangsversteigerungen. Die Termine können auf drei Wegen eingesehen werden:

• Über Aushänge beim jeweiligen Gericht.
• Über Zeitungsinserate. Diese finden sich der Regel in schwarz umrandeten Kästen im Immobilienteil der Tageszeitung.
• Über das Internet. Unter der Adresse www.zvg-portal.de veröffentlichen die meisten Gerichte ihre Versteigerungstermine. Darüber hinaus sind weitere professionelle Dienstleister wie etwa ARGETRA in diesem Bereich tätig.

Neben den Terminen findet sich eine erste Beschreibung der Lage der Immobilie mitsamt dem Verkehrswert – also dem Preis, der eigentlich über die Preisbildung auf dem freien Markt zustande käme. Ein allzu niedriger Verkehrswert könnte dabei ein Indiz für einen schlechten Zustand des Hauses oder ähnliche Mängel sein.

Der Vorteil des Justizportals liegt in dem passgenauen Detailfilter, der unter anderem eine präzise Suche nach der Postleitzahl und Objekttyp ermöglicht. Eine ausdauernde Suche wird belohnt, denn nicht immer findet sich auf Anhieb das passende Objekt. Wichtig dabei: Postleitzahlen folgen einer anderen Logik als politische Grenzen, daher sollte unbedingt auch in benachbarten Postleitzahlen gesucht werden.

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Jede gerichtliche Bekanntmachung eines Amtsgerichts ist mit einem Aktenzeichen versehen. Damit kann der für die Immobilie zuständige sogenannte Rechtspfleger ermittelt werden. Dieser stellt dem Interessenten zahlreiche weitergehende Informationen bereit. Er

• nennt den Gläubiger, der hinter der Zwangsversteigerung steckt,
• gewährt Einblicke in das Gutachten, auf dessen Grundlage der Verkehrswert ermittelt wurde (Baumängel, zu erzielender Mietertrag, Rechte Dritter etc.)
• und stellt Auszüge aus dem Grundbuch mit möglichen Grundschulden und Baulasten bereit.

Eine weitere Möglichkeit, an Informationen zu kommen, bietet eine Besichtigung vor Ort. Da vonseiten des Amtsgerichts keine Besichtigungstermine vorgesehen sind und der Gläubiger keine Zugangsberechtigung hat, gestaltet sich dieses Vorhaben mitunter schwer – entweder wünscht der derzeitige Eigentümer oder Mieter keine Besichtigung, oder die Immobilie steht leer.

Es kann jedoch nicht schaden, den Mieter oder Eigentümer freundlich um Zugang zur Immobilie zu bitten. Zumindest von außen kann sich der Interessent ein erstes Bild machen. Zu der Besichtigung sollte ein Sachverständiger mitgenommen werden. Sein fachmännischer Blick erkennt auch von außen deutliche Mängel.

Zusätzlich sollte das Gespräch mit den umliegenden Nachbarn gesucht werden. Diese haben unter Umständen weiterführende Informationen, die im offiziellen Gutachten nicht auftauchen. Dieser Punkt ist von großer Wichtigkeit, da hier für gewöhnlich Informationen bereitgestellt werden, die viel mit der Wohnqualität zu tun haben.

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Zunächst sollte kurz vor der Zwangsversteigerung geprüft werden, ob der Versteigerungstermin auch tatsächlich stattfindet. Mitunter werden die Termine kurzfristig verschoben. Ein Anruf beim Amtsgericht verschafft hier Klarheit.

Im Vorfeld der eigentlichen Versteigerung sollten andere Versteigerungen besucht werden. Dadurch macht sich der potentielle Bieter mit den Abläufen und der Atmosphäre vertraut. Dies ist wichtig, um in der Hitze des Gefechts die Nerven zu  behalten.

Anschließend sollte eine eigene Bieterstrategie entworfen werden. Zunächst sollte die absolute Schmerzgrenze festgelegt werden. Diese sollte über einer runden Grenze liegen, also bei 109.000 Euro anstatt bei 99.000 Euro. Es ist wichtig, dass die Festlegung in einem ruhigen und besonnenen Moment geschieht und nicht etwa kurz vor dem Beginn der Versteigerung. Die Grundlage der Überlegung sollte stets das zur Verfügung stehende Budget sein – und vor allem der über das Gutachten ermittelte Wert der Immobilie.

Bereits am Anfang der mindestens 30-minütigen Auktion sollte das Einstiegsgebot nahe der persönlichen Grenze liegen. Dies schreckt diejenigen Bieter ab, die sich im Eifer des Gefechts gegenseitig hochbieten. Ungleiche Bieterschritte und krumme Summen verunsichern die Mitbieter und verbergen die eigene Gebotsgrenze.

Wichtig ist der Augenblick kurz vor dem Zuschlag: Zwischen der dreimaligen Nennung des Höchstgebots und dem berühmten verbindlichen Schlag mit dem Hammer entsteht eine kleine Pause – diese kann dazu genutzt werden, um ein weiteres Gebot abzugeben und den bis dato Meistbietenden auf diese Weise zu verunsichern.

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Um überhaupt als Bieter an einer Auktion teilnehmen zu können, müssen zehn Prozent des Verkehrswerts der Immobilie beim Amtsgericht als Sicherheit hinterlegt werden. Dies kann in Form von Verrechnungschecks, Vorab-Überweisungen an das Gericht, Bundesbankschecks oder auch Bürgerschaften von Kreditinstituten geschehen, Bargeld hingegen ist nicht erlaubt. Das Geld sollte etwa acht Tage vor der Versteigerung überwiesen werden, damit es rechtzeitig zum Auktionstermin vorliegt.

Kommt es zur Versteigerung einer Immobilie, dann heißt das, dass der verlangte Kaufpreis über dem Marktpreis lag – sonst wäre die Immobilie bereits auf anderem Wege verkauft worden. Daher sollte der Kaufpreis im besten Falle den im Gutachten ermittelten Immobilienwert deutlich unterschreiten. Das Mindestgebot deckt die Verfahrenskoste und kommunale Lasten  und liegt meist bei einem vierstelligen Betrag.

In einigen Fällen kann sich im Vorfeld eine Verhandlung mit dem Gläubiger lohnen. Dieser hat ein hohes Interesse an der Versteigerung des Objekts und wird sich daher unter Umständen auf eine Einigung schon im Vorfeld einlassen – ein sogenannter Rettungserwerb kommt dann zustande. Der Interessierte sollte sich hierfür gute Argumente für eine Preisminderung zurechtlegen.

Nach dem Zuschlag hat der Höchstbietende vier bis sechs Wochen Zeit, um den restlichen Betrag zu überweisen. Zu der Kaufsumme kommen noch Gerichtsgebühren, der Eintrag ins Grundbuch sowie die Grunderwerbssteuer hinzu. Diese liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent des finalen Gebots und wird beim zuständigen Finanzamt entrichtet. Doch Vorsicht: Nur wenn der Gläubiger zustimmt, wird aus dem Höchstbietenden auch der Eigentümer! Falls das Versteigerungsergebnis nicht dessen Vorgaben entsprach, kann der Zuschlag auch ausgesetzt werden.

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Zwangsversteigerungen von Immobilien bergen auch Risiken, die nicht unbenannt bleiben dürfen. So gibt es keine Möglichkeit, von einem einmal getätigten Gebot zurückzutreten. Dieses wird vom Gericht wie ein rechtlich bindender Vertragsschluss behandelt. Ein Rücktrittsrecht existiert nicht, ebenso wenig wie Reklamationsansprüche. Somit gibt es keinerlei Gewährleistung, die bei etwaigen Mängeln geltend gemacht werden könnte – der Käufer trägt also ein gewisses Restrisiko, das auch durch die gründlichste Informationsbeschaffung nicht aus der Welt geschafft werden kann.

Auch im Zusammenhang mit der sofortigen Nutzung der Immobilien gibt es einige Risiken. Falls es sich um eine Mietimmobilie handelt, kann den Mietern nur dann gekündigt werden, wenn ein Eigenbedarf geltend gemacht wird – die Zwangsversteigerung als solche reicht nicht aus. Daher müssen unter Umständen lange Wartezeiten in Kauf genommen werden, bis die Mieter gemäß den Bestimmungen des Mietrechts aus der Immobilie ausziehen müssen. Die Kündigung der Miete sollte durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden, da in diesem Fall ihre Wirksamkeit sichergestellt ist.

Ähnliches gilt, wenn ein Räumungsbefehl gegenüber dem bisherigen Eigentümer vorliegt. Dieser wird sich in der Regel mit allen Mitteln dagegen wehren und den Einzug der neuen Eigentümer dadurch verzögern. Im äußersten Fall wird es zu einer Zwangsräumung kommen.

Auch die Frage, was mit Einbauten in der Immobilie geschieht, ist mit Risiken behaftet. Da es kein Gewährleistungsrecht gibt, sind dem neuen Eigentümer die Hände gebunden, wenn Einbauten nach der Versteigerung nicht mehr im Haus vorhanden sind. Dieses Risiko sollte frühzeitig in die Bieterstrategie einkalkuliert werden.

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Die folgende Tabelle gibt eine Antwort auf häufige Fragen rund um die Zwangsversteigerung:

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