Was sind Ne­ben­kos­ten für Mie­ter:in­nen?

Alle Kosten, die im Rahmen der Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen, werden als Nebenkosten bezeichnet. Welche Nebenkosten können Vermieter:innen auf Mieter:innen übertragen, wie können Nebenkosten geprüft werden und wie kannst du als Mieter:in einer Nebenkostenabrechnung widersprechen?  

Man nennt Nebenkosten auch die „zweite Miete“. Sie umfassen alle Kosten, die dem:der Eigentümer:in durch den Betrieb der Immobilie im Laufe des Jahres fortwährend, also regelmäßig und immer wieder, entstehen und auf die Mieter:innen über die jährliche Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt werden. Die Nebenkosten werden unterschieden in warme Nebenkosten und kalte Nebenkosten. 

Heizkosten und Warmwasserkosten gehören zu den warmen Nebenkosten. Sie müssen laut Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden und enthalten Kosten für: 

• verbrauchte Brennstoffe und ihre Lieferung 

• verbrauchten Betriebsstrom 

• Wartung und Reinigung 

• Abgasmessungen nach dem Immissionsschutzgesetz 

• Ausstattung für eine Verbrauchserfassung sowie Berechnung und Aufteilung des Verbrauchs

Zu den kalten Nebenkosten gehören alle Nebenkosten ohne Heizung und Warmwasser:

• Grundsteuer: Wird von der jeweiligen Kommune erhoben, teilweise auch in Mietverträgen als „öffentliche Lasten des Grundstücks“ bezeichnet. 

• Wasserversorgung: Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.  

• Kosten der Entwässerung:  Zu diesen Kosten gehören Gebühren für die Nutzung des öffentlichen Kanalnetzes oder die Kosten für eine eigene Klär- oder Sickergrube.  Es darf ebenfalls eine Regenwasserabgabe berechnet werden. 

• Fahrstuhl: Umgelegt werden die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie Kosten für die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.  

• Müllabfuhr, Straßen- und Hausreinigung: Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt sowie eigene Maßnahmen des Vermieters. 

• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Dies sind die Kosten für die Beschäftigung einer Reinigungskraft, die regelmäßig Treppenhaus, Hausflur, Keller und Waschküche putzt. Die Kosten der Ungezieferbekämpfung gelten nur dann als Nebenkosten, wenn sie der Vorbeugung dienen, wie beispielsweise ein Insektenspray. 

• Gartenpflege: Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage und (Spiel-)Plätze entstehen. Hierzu zählen z. B. auch die Kosten für die Anschaffung neuer Pflanzen, sofern alte Pflanzen ersetzt werden. 

• Winterdienst: Oft ist der Winterdienst über die Personalkosten für den Hauswart abgedeckt. Wenn es keinen Hauswart gibt, dann übernimmt ihn üblicherweise ein beauftragter Dienstleister.   

• Beleuchtung: Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche. Keller, Gemeinschaftsräume werden auf die Mieter:innen umgelegt.  

• Schornsteinreinigung: Beinhaltet Kehrgebühren, also Wartung und Pflege der Heizungsanlagen und des Schornsteins und Kosten der Abgasmessung.  

• Sach- und Haftpflichtversicherung:  Zu den umlegbaren Versicherungen zählen die Ausgaben für eine Gebäudeversicherung gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, eine Glasversicherung sowie eine Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug.  

• Hauswartkosten: Personalkosten für den Hausmeister beispielsweise für die Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung usw. In dieser Position sind die Lohnkosten einschließlich der Sozialversicherungsbeiträge enthalten. Übernimmt der Hausmeister ebenfalls Reparaturen und Verwaltungsaufgaben, muss der Vermieter die umlegbaren Kosten für den Hausmeister dementsprechend senken. 

• Gemeinschaftsantenne oder Kabelfernsehen: Die Strom-, Betriebs-, Wartungskosten und laufende Gebühren können auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche Grundgebühr an den Anbieter hinzu.  

• Gemeinschaftswaschmaschine: Kosten für die Waschküche, zum Beispiel auch für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.  

• Sonstige Kosten: Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Nebenkosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart und der Betriebskostenverordnung entsprechen.  

Die Heizkosten machen aufgrund der steigenden Gaspreise, sowie auch der steigenden Strom- und Erdölpreise einen immer größer werdenden Anteil an den Betriebskosten für das Wohnen aus. Berechnet werden sie anhand des persönlichen Verbrauchs.   

Die kalten Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Personenanzahl oder nach Wohnfläche. Haben Mieter:innen und Vermieter:innen nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, gilt „Wohnfläche“ als Verteilerschlüssel. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig verteilt werden, mithilfe von Wasseruhren.

Im Gegensatz zu den übrigen Betriebskosten dürfen Heizkosten nicht pauschal abgerechnet werden. Sie werden in erster Linie verbrauchsabhängig abgerechnet, wobei der verbrauchsabhängige Anteil mindestens 50 und höchstens 70 Prozent betragen darf. Der Rest wird nach Wohnfläche umgelegt. Die Heizkosten zählen zu den warmen Nebenkosten und beinhalten außerdem jegliche Gebühren, um den Betrieb der Heizung zu gewährleisten. 

Zunächst ermitteln Vermieter:innen den Anteil der Gesamtkosten der Nebenkosten. Die Gesamtkosten setzen sich aus den tatsächlichen Ausgaben der Vermieter:innen zusammen. Sämtliche Kosen werden dann durch die Anzahl der Wohnungen im Haus geteilt, um den individuellen Anteil zu ermitteln. Um die Nebenkosten fair zu berechnen, ist es wichtig, dass Vermieter:innen die Kostenbelege transparent vorlegen.

Wichtig bei der Berechnung der Nebenkosten ist die Vorauszahlung. Vermieter:innen legen in der Regel eine monatliche Vorauszahlung fest, die Mieter:innen zusammen mit der Kaltmiete zahlen müssen. Diese Nebenkostenvorauszahlungen basieren auf den Erfahrungswerten der vergangenen Jahre und dient dazu, die tatsächlichen Kosten abzudecken. Am Ende des Abrechnungszeitraums erfolgt dann die Nebenkostenabrechnung, bei der die tatsächlichen Kosten mit den geleisteten Vorauszahlungen verrechnet werden. Je nachdem, ob die Vorauszahlungen zu hoch oder zu niedrig waren, kann es zu Nachzahlungen oder Rückzahlungen kommen.

Häufig wird von Nebenkosten gesprochen, wenn es um die jährliche Abrechnung mit den Mieter:innen geht. Jedoch ist dies nicht ganz korrekt, es sind die Betriebskosten, die auf den:die Mieter:in umgelegt werden. Wir folgen in unserem Beitrag zwar dem allgemeinen Sprachgebrauch, möchten aber auf die Unterschiede hinweisen:

• Nebenkosten umfassen alle Kosten, die dem:der Vermieter:in im Zusammenhang mit der Immobilie im Laufe eines Jahres entstehen, wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Es handelt sich um einmalige Kosten. Sie sind nicht auf die Mieter:innen umlegbar.
• Als Betriebskosten bezeichnet der Paragraf § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als die Kosten, die beim laufenden Betrieb der Immobilie immer wieder anfallen. Heizung, Müllbeseitigung und Winterdienst sind Beispiele hierfür. Sie werden per Betriebskostenabrechnung auf die Mieter:innen umgelegt.

Wenn wir von Nebenkostenabrechnung sprechen, dann meinen wir eigentlich die Betriebskostenabrechnung. Die genauen Kostenpositionen dieser Abrechnung sind im Mietvertrag nachzulesen und in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Bereits in 2022 hat sich abgezeichnet, dass die bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen zu gering sind und die tatsächlich verursachten Kosten nicht werden decken können. Manche Vermieter:innen haben mit einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen reagiert. Das ist verständlich, jedoch nach § 560 Absatz 4 des BGB nur zulässig im Zusammenhang mit einer Abrechnung, die höhere Nachforderungen ergeben hat. Vermieter:innen dürfen schriftlich um eine erhöhte Pauschale bitten, aber nicht einfordern. 

Allerdings besteht Grund zur Sorge, dass die Mieter:innen die sehr hohen Nebenkostenforderungen in 2023 nicht werden bedienen können. Es entsteht eine instabile Wohnsituation durch die Verletzung der Vertragspflicht und der:die Vermieter:in bleibt auf hohen Rechnungen sitzen.

Laut Mieter:innen und Verbraucherschützer:innen kommt es relativ häufig vor, dass Nebenkostenabrechnungen Fehler enthalten. Deshalb sollten Mieter:innen, bevor sie Nachzahlungen leisten, sorgfältig prüfen, ob alle Posten korrekt abgerechnet sind. Auf Nachfrage muss der:die Vermieter:in Einsicht in die Belege gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegt.  

Zu den häufigsten Abrechnungsfehlern, die zum Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung berechtigen, gehören die folgenden Punkte:  

• Falsche Abrechnungsschlüssel: Heizung und Warmwasser müssen zu mindestens 50, aber höchstens 70 Prozent nach Verbrauch der Mieter:innen abgerechnet werden. Die übrigen Betriebskosten werden anteilig nach der Wohnfläche oder – sofern dies im Mietvertrag steht – nach Anzahl der Bewohner:innen umgelegt. Steht eine Wohnung im Haus leer, muss der:die Vermieter:in den Anteil übernehmen.
• Einmalige Kosten: Es dürfen nur laufende Kosten umgelegt werden, nicht aber Reparaturen oder einmalige Gebühren. Kosten für Malerarbeiten im Treppenhaus oder die Installation eines neuen Heizkessels haben in der Abrechnung nichts zu suchen, wohl aber regelmäßige Wartungskosten. 
• Verwaltungskosten: Telefon-, Bank-, Porto- oder andere Kosten und Gebühren für die Hausverwaltung dürfen nicht umgelegt werden.
• Hauswartkosten: Der Lohn für den:die Hauswart:in darf zwar auf die Mieter:innen umgelegt werden, falls darin aber auch Reparaturarbeiten enthalten sind, müssen sie herausgerechnet werden. Wird die Gartenpflege übernommen, darf dieser Posten nicht noch einmal extra berechnet werden.

Auch bei unwirtschaftlich hohen Ausgaben, etwa für die Treppenhausreinigung, kannst du Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Dazu solltest du die Kosten mit dem örtlichen Betriebskostenspiegel vergleichen, den du beim Mieterschutzverein einsehen kannst.

Lese die Abrechnung zunächst gründlich durch. Prüfe die angeführten Kosten. Sind sie klar und verständlich aufgeschlüsselt? Falls dir etwas unklar ist – die Hausverwaltung oder der:die Vermieter:in ist verpflichtet, Unklarheiten zu klären. Überprüfe, welcher Abrechnungszeitraums festgelegt ist und ob dieser korrekt ist. Vermieter:innen geben manchmal versehentlich einen falschen Zeitraum angeben, was die ganze Abrechnung verfälscht.

Vergleiche im nächsten Schritt deine Verbrauchswerte mit den Werten, die in der Abrechnung angegeben sind. Falls es Unstimmigkeiten geben sollte, solltest du dies deinem:deiner Vermieter:in oder der Hausverwaltung mitteilen. Ein weiterer Punkt, den du überprüfen solltest, sind die zugrunde gelegten Verteilerschlüssel. Checke, ob die Berechnungsmethode, die in deinem Mietvertrag steht, korrekt angewendet wurde.

Hinweis: Falls du Vorauszahlungen geleistet hast Prüfe die Nebenkostenrechnung sorgfältig. Denn oft werden bereits geleisteten Vorauszahlungen vergessen.

Grundsätzlich haben Vermieter:innen das Recht, die Nebenkosten auf die Mieter:innen umzulegen. In den meisten Mietverträgen wird das so vereinbart. Die Kosten müssen angemessen und nachvollziehbar sein. Vermieter:innen dürfen keine überhöhten Beträge verlangen.

Als Mieter:in hast du wiederrum das Recht, eine detaillierte Nebenkostenabrechnung von deinem:deiner Vermieter:in zu erhalten. Diese Abrechnung muss transparent sein und alle Kostenpositionen einzeln auflisten. Sie muss verständlich erklärt werden, damit du als Mieter:in nachvollziehen kannst, wie sich die Nebenkosten zusammensetzen.

Du solltest als Mieter:in wissen, dass Vermieter:innen die Nebenkosten nur im Voraus als monatliche Abschläge verlangen dürfen. Eine Nachzahlung am Ende des Abrechnungszeitraums ist nur dann zulässig, wenn die tatsächlichen Kosten höher waren als die geleisteten Abschläge. Solltest du eine hohe Nachzahlung bekommen, hast du das Recht, diese in Absprache in Raten zu begleichen.

Solltest du Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung haben, solltest du es dem:der Vermieter:in schriftlich per Einwurf-Einschreiben mitteilen. Darin musst du die strittigen Punkte einzeln aufführen und dein Widerspruch begründet werden. Zum Beispiel:   

„Einmalige Reparaturkosten dürfen nicht umgelegt werden.“  

Bitte den:die Vermieter:in um eine Stellungnahme und Klärung. Zudem solltest du mitteilen, dass du bis dahin den Nachzahlungsbetrag nur unter Vorbehalt einer Rückforderung überweisen, oder alternativ den strittigen Anteil zunächst einbehalten.

Nach Eingang der Betriebskostenabrechnung hast du als Mieter:in zunächst bis zu vier Wochen Zeit, um die Abrechnung zu prüfen, bevor du eine Nachzahlung leistest. Insgesamt aber hast du zwölf Monate Zeit, um einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung vorzubringen, auch wenn du bereits gezahlt hast. 

Falls der:die Vermieter:in nicht reagiert oder du dir über die Höhe der Nebenkosten nicht einig wirst, sollten du dich bei einer Mieterschutzorganisation beraten lassen oder Rechtsbeistand einholen, bevor du weitere Schritte unternimmst. Weitere Informationen zu den Fristen erhälst du im Ratgeber: Nebenkostenabrechnung Frist.

Nebenkosten können schnell in die Höhe schießen. Glücklicherweise hast du die Kontrolle über die Kosten, du kannst die Kosten reduzieren. Einen großen Posten bei den Nebenkosten machen Energiekosten aus. Also lohnt es sich, zu sparen. Du kannst etwa die Heizkosten, den Strom- und Wasserverbrauch senken. Folgende Tipps können dir helfen:

• Halte die Raumtemperatur bei 20-22 Grad Celsius im Wohnbereich und 16-18 Grad im Schlafzimmer. Jedes Grad weniger spart Heizkosten.
• Verwende programmierbare Thermostate, um die Heizzeiten optimal zu steuern.
• Stelle sicher, dass Fenster und Türen gut abgedichtet sind, um Wärmeverluste zu vermeiden.
• Achte beim Kauf von Haushaltsgeräten auf die Energieeffizienzklasse. Geräte der Klassen A+++ verbrauchen deutlich weniger Strom.
• Ersetze herkömmliche Glühbirnen durch LED-Lampen, die weniger Energie verbrauchen und länger halten. Schalte elektronische Geräte vollständig aus, anstatt sie im Stand-by-Modus zu lassen.
• Achte auf deinen Wasserverbrauch und vermeide unnötigen Wasserverbrauch, z.B. durch kürzeres Duschen oder den Einsatz von Sparprogrammen bei Wasch- und Spülmaschinen.
• Nutze die Spartaste an der Toilettenspülung, um den Wasserverbrauch zu reduzieren.

Bei Elektrogeräten lohnt es sich, sparsame Maschinen zu kaufen, die weniger Energie benötigen. Selbst wenn sie in der Anschaffung teurer sein können, kann sich ein energiearmes Gerät lohnen, weil es auf die Dauer gesehen Stromkosten spart.

Die anteiligen Kosten unterscheiden sich in unterschiedlichen Städten und Bundesländern. Der Deutsche Mieterbund erstellt daher seit 2004 den jährlichen Betriebskostenspiegel für Deutschland, um Transparenz und Vergleichbarkeit bei den Nebenkosten herzustellen.   

Aber auch für Vermieter:innen kann ein Blick in den Betriebskostenspiegel nützlich sein, denn die Durchschnittswerte geben Hinweise auf Einsparmöglichkeiten beim Betrieb der eigenen Immobilie.  

Laut letztem veröffentlichten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für das Jahr 2018 müssen deutsche Mieter:innen im Durchschnitt 2,17 Euro Betriebskosten pro Quadratmeter und Monat zahlen. Das sind bei einer 70 qm großen Wohnung immerhin fast 152 Euro Mehrkosten neben der Kaltmiete. Den größten Anteil haben die Kosten für Heizung und Warmwasser. Im Jahr 2018 machten sie 1,03 Euro pro Quadratmeter und Monat aus. Unberücksichtigt bleiben hier allerdings die neuesten Entwicklungen der Energiepreise.