Ge­mei­ner Wert: De­fi­ni­ti­on & Er­mitt­lung

Der gemeine Wert – oft auch: Verkehrswert – gilt als wichtiger Maßstab bei der Veräußerung oder Erbschaft einer Immobilie. In diesem Artikel erfährst du, wie der gemeine Wert definiert wird, mit welchen Verfahren er ermittelt wird und wann eine Ermittlung sinnvoll ist.

Im deutschen Bewertungsgesetz BewG ist unter § 9 der gemeine Wert aufgeführt. Die dortige Definition lautet:

„Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.”

Erzielbarer Preis:

Preise sind zeitlichen Schwankungen unterworfen. Der einmal tatsächliche erzielte Preis kann ein anderer sein als der erzielbare Preis kurz vor als auch kurz nach dem Zeitpunkt des Verkaufes. 

Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr:

Gemeint ist damit der Handel am freien Markt, bei dem Angebot und Nachfrage die Preise bestimmen.

Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes:

Merkmale des Grundstücks beeinflussen den gemeinen Wert wie die Lage und die Größe, aber auch rechtliche Einschränkungen wie Wegerechte, Bauauflagen und Abbruchverpflichtungen.

In die Ermittlung fließen die Marktfähigkeit und die genaue Beschaffenheit sowie den Preis beeinflussende Umstände als Bewertungskriterien ein. Es geht um den Preis, den ein:e fremd:e Dritte:r zu bezahlen bereit wäre.

Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse dürfen allerdings nicht berücksichtigt werden.

Dazu zählen:

• Verträge zwischen nahen Angehörigen
  
• Notverkäufe
• Verfügungsbeschränkungen aufgrund letztwilliger Anordnungen im Testament
  
• sonstige ungewöhnliche Verhältnisse, die in der Person des Steuerpflichtigen bzw. Rechtsvorgängers begründet sind.

Beispiel:

Soll der:die Erb:in das Grundstück zu einem erschwinglichen Preis an einen gemeinnützigen Verein verkaufen, handelt es sich bei dem erzielten Preis nicht mehr um den gemeinen Wert.

Zusammenfassend lässt sich der gemeine Wert folgendermaßen charakterisieren:

• Einzelveräußerungspreis (Wert, der in der freien Wirtschaft zu bezahlen wäre)
• bezieht sich auf Privat- und Betriebsvermögen
  
• Die Art der Nutzung ist irrelevant.
  
• Der gemeine Wert beziffert den Einzelveräußerungspreis inklusive Umsatzsteuer.

Um den gemeinen Wert eines unbebauten Grundstücks festzulegen, muss ein Sachverständiger den Bodenwert beziehungsweise Grundstückswert ermitteln.

Der Grundstückswert ergibt sich aus der Anzahl an Quadratmetern, [NK1]  multipliziert mit dem sogenannten Bodenrichtwert. Dieser wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte definiert.

Liegt für eine Region kein Bodenrichtwert vor, können Gutachter den gemeinen Wert oder Verkehrswert für ein Grundstück ermitteln, indem sie verschiedene Vergleichswerte hinzuziehen.

Sach-, Vergleichs- und Ertragswertverfahren zur Ermittlung des gemeinen Wertes

Für bebaute Grundstücke sind drei Verfahren im Rahmen der Immobilienbewertung möglich: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Dabei gilt das Vergleichswertverfahren als sicherste Methode. 

Das jeweilige Verfahren orientiert sich an den Richtlinien der Wertermittlungsverordnung.

Beim Vergleichswertverfahren wird der gemeine Wert von tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet.

Das Ertragswertverfahren wird in der Regel bei gewerblichen Immobilien und Mietobjekten verwendet. Der Wert des Gebäudes wird getrennt vom Wert des Bodens ermittelt.

Wenn ein entsprechender Vergleichswert fehlt, wird das Sachwertverfahren verwendet, um den gemeinen Wert zu ermitteln. Bei diesem Verfahren werden Bodenwert und Gebäudesachwert addiert. Der Gebäudesachwert richtet sich nach den üblichen Herstellungskosten für einen vergleichbaren Neubau.

Der gemeine Wert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks gibt Aufschluss über den am Markt erzielbaren Verkaufspreis. Er ist daher für Verkäufer:innen ein wichtiger Aspekt bei der Preisgestaltung. Für Käufer:innen ist ein gemeiner Wert relevant, um die Höhe des Kaufpreises richtig einschätzen zu können.

Bedeutung kommt dem gemeinen Wert auch bei der steuerlichen Bewertung zu, sofern keine anderen Bewertungsmaßstäbe festgesetzt worden sind. Ausnahmeregelungen finden sich im BewG (z.B. § 12 IV BewG) und in anderen Steuergesetzen (z.B. § 6 EStG).

Interessant für Steuerpflichtige mit Grundstücks- oder Immobilienbesitz dürfte sein, dass der Wert des Besitzes am Bewertungsstichtag anzunehmen ist. Ist der gemeine Wert niedriger, muss dieser Wert für die Besteuerung angesetzt werden. Da der Nachweis bestimmte Rechtsvorschriften erfüllen muss, solltest du dich an dein:e Steuerberater:in wenden. 

Im Rahmen der Erbschaftssteuerreform gewann der gemeine Wert an Bedeutung. Bei der Grundstücksbewertung im Zusammenhang mit einer Erbschaft wird grundsätzlich der gemeine Wert zugrunde gelegt.

Auch im Kontext der Wohngebäudeversicherung ist der gemeine Wert eine wichtige Größe, um eine Entschädigung zu berechnen. Ist ein Gebäude zum Abbruch bestimmt oder so verwahrlost, dass es nicht mehr bewohnt werden kann, würde die Entschädigung über die Zeitwertmethode u. U. deutlich zu hoch ausfallen.