Um­zug ins Pfle­ge­heim: Haus ver­kau­fen oder be­hal­ten?

Das Eigenheim ist ein wichtiger Bestandteil der eigenen Altersvorsorge. Wer in eine Pflegeeinrichtung muss und eine Immobilie besitzt, kann oder muss vielleicht sogar durch Verkauf die Pflegekosten decken. Wir zeigen dir auf, ob du die Immobilie überhaupt verkaufen musst, welche Möglichkeiten zum Schutz des Vermögens gegeben sind und welche Unterlagen für den Verkauf benötigt werden.

Wer Pflegeheim hört, denkt an hohe Kosten. Damit einher geht oft die Angst, das Haus verkaufen zu müssen, um für die Kosten aufzukommen. Ob das bei dir zutrifft, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Lies dir die folgenden Abschnitte durch, um zu verstehen, wie die Finanzierung des Pflegeheimaufenthalts funktioniert und wann es notwendig ist, das Eigenheim zu verkaufen.

Nicht immer ist ein teurer Platz im Pflegeheim notwendig. Auch die häusliche oder ambulante Pflege in einem barrierefrei umgebauten Haus kann ausreichend sein.

Um dies herauszufinden, muss der Pflegegrad und auch der individuelle Bedarf festgestellt werden. Wende dich dafür an deine Krankenkasse und erbitte Unterstützung. Die an deine Krankenkasse angegliederte Pflegekasse bietet eine kostenfreie Pflegeberatung an, auf die du rechtlichen Anspruch hast. Lass dir erklären, wie du den Pflegegrad feststellen kannst und bei der Pflegekasse beantragst. Je nach Pflegegrad variieren auch die Kosten.

So unterschiedlich der Pflegebedarf und menschliche Bedürfnisse ausfallen, so verschieden sind auch die Preise im Pflegesektor. In der Regel werden Leistungspakete angeboten, die man sich frei zusammenstellen kann.

Rechne mit folgenden Preisspannen:

• Ambulante/ häusliche Pflege: zwischen 500 und 2.000 Euro pro Monat
• 24-Stunden-Pflege: 1.500 bis 3.000 Euro pro Monat
• Pflegeheim: 3.000 bis 5.000 Euro

An diesen Kosten beteiligt sich die gesetzliche Pflegeversicherung. Mit einem durchschnittlichen Eigenanteil von 1.800 Euro solltest du aber auf jeden Fall rechnen. Falls eine private Pflegeversicherung vorliegt, reduziert sich dein Anteil um den vertraglich vereinbarten Betrag.

Die Pflegekosten zahlt der Leistungsempfänger. Und zwar so lange, wie er die Mittel aufbringen kann. In erster Linie wird die Rente dafür eingesetzt, wenn diese nicht reicht, alle anderen Vermögenswerte.

Die Pflegekosten werden gedeckt durch:

• Geld
• Wertguthaben
• Wertpapiere
• Lebensversicherungen
• offene Forderungen an Dritte
• Immobilien
• Grundbesitz

In der Regel ist Grundbesitz, also auch ein Haus, verwertbarer Besitz. Du kannst das Haus vermieten oder verkaufen, um deine Pflegekosten zu bezahlen.

Muss ich jetzt um jeden Euro bibbern und mein Zuhause hergeben, um die Pflege zu zahlen? Müssen meine Angehörigen meine Pflege finanziell mittragen? Die Frage nach den Ausnahmen ist nur zu verständlich. Niemand möchte seinen Besitz gerne hergeben oder seinen Angehörigen belasten. In diesem Zusammenhang sind die Begriffe Schonvermögen und Angehörigenentlastungsgesetz wichtig.

Im Sozialhilferecht ist ein sogenanntes Schonvermögen verankert, das nicht zur Beurteilung des Sozialhilfeanspruchs gewertet werden darf.

Schonbetrag:
Es handelt sich hierbei um einen Schonbetrag von 5.000 Euro, den der:die Pflegebedürftige für sich behalten darf und nicht für die Pflegekosten einsetzen muss. Auch der:die Ehepartner:in darf die gleiche Summe zurückbehalten.

Das Eigenheim als Schonvermögen:
Ein Haus kann zum Schonvermögen gehören, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Bewohnt der:die Ehe- oder Lebenspartner:in unter Umständen mit weiteren Angehörigen die gemeinsame Immobilie so gehört dies zum sogenannten Schonvermögen. Voraussetzung ist hier auch, dass es sich um eine dem Wohnzweck angemessene Immobilie handelt. Dies regelt das Sozialgesetzbuch mit § 90 Abs 2 Nr. 8 XII (SGB).

Ob das Haus dem Wohnzweck angemessen ist, wird anhand folgender Kriterien überprüft:

• Anzahl der Bewohner:innen
• Wohnbedarf (behinderter, blinder, pflegebedürftiger Menschen)
• Zuschnitt und der Ausstattung von Immobilie und Grundstück
• Größe von Immobilie und Grundstück
• Wert von Grundstück und Immobilie

Doch welche Größe gilt als angemessen?
Die deutsche Rechtsprechung orientiert sich bei einem Haus für vier Personen an 130 Quadratmetern Wohnfläche, bei einer Wohnung an 120 Quadratmetern. Diese Fläche gilt als angemessen und die Immobilie bleibt vom Verkauf zur Deckung der Pflegekosten verschont. Bei kleineren Haushalten werden pro Person 20 Quadratmeter abgezogen. Bleibt der:die Ehepartner:in alleine im Haus, sollte die Wohnfläche nicht mehr als 70 Quadratmeter übersteigen.

In bekannten Urteilen wurden aber auch größere Wohnungen oder Häuser als angemessen eingestuft. Grundsätzlich gilt: je höher die Wohnfläche ist, desto wahrscheinlicher ist eine Verwertung des Hauses oder der Wohnung. Für die Bewertung des individuellen Falles muss auf jeden Fall ein:e Fachanwalt:Fachanwältin hinzugezogen werden.

Wohnen nur Angehörige in der Immobilie, beispielsweise die Kinder, gehört die Immobilie nicht zum Schonvermögen. In diesem Fall müssen sich die Kinder, ganz gleich wie groß die Immobilie ist, häufig mit dem Verkauf des Hauses abfinden.

Wenn die Ersparnisse und jegliche Vermögenswerte aufgebraucht sind, können Kinder zu einem Elternunterhalt verpflichtet werden. Dabei spricht man von Haftung der Erben bei der Sozialleistung “Hilfe zur Pflege” nach dem 12. Sozialgesetzbuch (SBG XII).

Ganz allgemein ist die Kostenersatzpflicht der Erben festgeschrieben in § 102 Abs. 1 SGB XII. Bis drei Jahre nach dem Ableben des Erblassers sind Kinder verpflichtet, die Kosten zu übernehmen.

Dabei geht es um alle Leistungen, die das Sozialamt in zehn Jahren vor dem Ableben des Erblassers gezahlt hat und die das Dreifache des Grundbetrags nach § 85 Abs. 1 SGB XII übersteigen. Dieser lag 2022 bei 898 Euro, das Dreifache sind 2.694 Euro.

Im konkreten Fall greift diese Kostenersatzpflicht, der sogenannte Unterhaltsrückgriff durch den Sozialhilfeträger heutzutage nur noch sehr selten. Grund hierfür ist das Angehörigen-Entlastungsgesetz, das am 1. Januar 2020 in Kraft getreten ist.

Mit der Einführung des Gesetzes ist die Unterhaltsverpflichtung nur bei Top-Verdienern umsetzbar, deren Brutto-Jahreseinkommen die 100.000 Euro-Grenze überschreitet. Laut Bundesministerium für Arbeit und Soziales 
wird hierbei grundsätzlich vermutet, “dass das Einkommen der unterhaltsverpflichteten Personen die Jahreseinkommensgrenze von 100.000 Euro nicht überschreitet”. Wenn das Sozialamt allerdings Zweifel hegt, können Einkommensnachweise verlangt werden.

Damit ist das zu versteuernde Gesamteinkommen gemeint, genauer gesagt das Brutto-Jahresgehalt plus weiterer Einnahmen aus Vermietung oder Kapitalvermögen abzüglich aller Werbungskosten. Bei Selbständigen zählt der Jahresgewinn, also Betriebseinnahmen minus Betriebsausgaben.

Die Schwelle von 100.000 Euro gilt pro Person, die Unterhalt an die Eltern zahlen soll. Teilt sich die Unterhaltspflicht auf zwei Geschwister auf, so gilt dennoch pro Person die 100.000 Euro-Grenze.

Bereits vorhandenes Vermögen der Kinder wie beispielsweise Wohneigentum bleibt unberücksichtigt. Es kann höchstens passieren, dass ein Wohnwert angerechnet wird, der der eingesparten Miete entspricht. Du kannst von diesem Wohnwert jedoch Ausgaben von Zins- und Tilgungsleistungen sowie die Kosten für Gebäudeversicherung und Grundsteuer abziehen.

Unberücksichtigt bleiben auch regelmäßige Ausgaben für Urlaub, Hobbies und die eigenen Kinder. Diese können vom Jahreseinkommen abgezogen werden, sodass der Lebensstandard beibehalten werden kann.

Wir haben gerade gesehen, wie das Gehalt vom Gesetzgeber ermittelt und bewertetet wird. Vor dem Hintergrund ist es schon eher schwer über die 100.000- Euro-Marke zu kommen. Trifft das für dein Kind zu, ist folgendes zu erwarten:

1. Dein Kind kann grundsätzlich zum Elternunterhalt verpflichtet werden, vorausgesetzt du erfüllst die Kriterien für den Anspruch an Grundsicherung gemäß § 61 SGB XII.
2. Auch wenn der Sozialhilfeträger zunächst die Kosten übernimmt, ist das nicht endgültig. Er versucht häufig, sich nach Eintritt des Erbfalles zumindest einen Teil der Kosten zurückzuholen.
3. Ausnahmen nach § 102 Abs. 3 SGB XII:
   • Das Erbe ist sehr gering ausgefallen und dein:e Ehepartner:in oder ein:e nahestehende:r Verwandte:r haben mit dir über einen längeren Zeitraum zusammengelebt und dich gepflegt.
   • Eine Ausnahme besteht auch, wenn die Anspruchnahme des:der Erb:in eine besondere Härte darstellen würde, beispielsweise wenn es zu körperlichen oder seelischen Grausamkeiten gekommen wäre.
4. Bei mehreren Geschwistern teilt sich die Unterhaltspflicht anteilmäßig nach dem jeweiligen Einkommen und Vermögen auf, wenn sie mehr als 100.000 Euro brutto im Jahr verdienen. Auch Ehepartner:innen tragen einen Teil des Unterhaltes.
5. Bevor die Behörden deine Nachkommen zur Kasse bitten, ist dein Haus für das Sozialamt verwertbares Vermögen. Das gilt selbst dann, wenn du es bereits an dein Kind verschenkt hast.
   

Das Szenario “Haus gegen Pflegeplatz” wirkt alles andere als ermutigend, ist ein Eigenheim doch ein emotionaler Ort voller Erinnerungen. Um so wichtiger ist es, dass du dir mit deinen Kindern im Vorfeld Gedanken machst. Es gibt mehrere Möglichkeiten, damit umzugehen:

Liegt eine Schenkung länger als zehn Jahre zurück, kann der Sozialhilfeträger nicht mehr so einfach auf die Immobilie zugreifen. Wer frühzeitig verschenkt, sichert also seinen Besitz vor staatlichem Zugriff ab. Zudem bewahren Freibeträge den:die Beschenkte:n vor hohen Schenkungssteuern. Allerdings ist eine einfache Schenkung nicht ausreichend, weshalb du unbedingt anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen solltest.

Auch ein Kauf durch ein Kind kann deine Immobilie ebenfalls vor einer Verwertung der Immobilie durch das Sozialamt schützen. Es fallen in diesem nahen Verwandtschaftsgrad keine Grunderwerbssteuern an und auch keine Spekulationssteuer, wenn der Kauf schon länger zurück liegt. Will dein Kind das Haus nicht kaufen, hat vielleicht ein:e nahestehende:r Verwandte:r Interesse am Hauskauf.

Es geht dem Sozialamt darum, die Kosten deiner Pflege zu decken. Bezahlt dein Kind freiwillig die Pflege, besteht kein Grund für das Sozialamt, dein Haus zu verkaufen. So kann ein Haus, auch wenn es nicht zum Schonvermögen gehört, ebenfalls vor dem Verkauf bewahrt werden.

Eine Vermietung des Hauses kommt dann infrage, wenn die Immobilie als Kapitalanlage ausreicht, um die Pflegekosten abzudecken und die Instandhaltung zu gewährleisten. Grundsätzlich ist das möglich, jedoch verursachen ältere Häuser und insbesondere Einfamilienhäuser recht hohe Instandhaltungskosten, die oft nicht im Verhältnis zu den Mieteinnahmen stehen. Wenn es nur darum geht, eine Lücke zu schließen in der Versorgung, kann das eine Lösung sein, die du allerdings in Ruhe durchrechnen solltest.

Falls keine der Optionen infrage kommt, ist ein frühzeitiger Hausverkauf auch gefühlsmäßig oft besser, als sich vom Amt aus dem Haus verdrängen zu lassen. Auf diese Art und Weise kann ein guter Preis erzielt werden. Meistens fällt auch keine Spekulationssteuer an, wenn der Kauf länger als zehn Jahre zurückliegt.

Die vorgestellten Optionen zeigen dir deine Handlungsmöglichkeiten ganz allgemein auf. Für deinen konkreten Fall und den deines unterhaltspflichtigen Kindes solltet ihr euch anwaltlich beraten lassen. Dabei geht es nicht nur um die Frage, was umsetzbar ist, sondern auch was gewünscht wird.

Die Frage “muss das Haus verkauft werden” bei Eintritt des Pflegefalls lässt sich umgehen durch eine Schenkung. So lässt sich trotz Pflegeheim zunächst einmal das Vermögen retten. In diesem Fall überträgt der: die Hausbesitzer:in frühzeitig die Immobilie an das Kind.

Jedoch ist eine einfache Schenkung zu Lebzeiten nicht ausreichend. Nach § 528 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) hat der:die Schenkende im Falle seiner Verarmung ein Rückforderungsrecht. Dieses Recht kann das Sozialamt auf sich überleiten und gegen den:die Beschenkte:n und sogar gegen dessen Erb:innen geltend machen.

Wie sichere ich das Haus zusätzlich ab?

Grundsätzlich kann eine gestalterische Gestaltung des Testaments den Nachlass vor dem Zugriff des Sozialamtes schützen.

• Eine Möglichkeit, das Haus gegen Zugriff durch den Sozialhilfeträger abzusichern, ist, die Schenkung in Kombination damit, das Haus mit Wohnrecht für den:die Ehepartner:in zu versehen. Das Wohnrecht endet, wenn er oder sie aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr im Haus wohnen kann. Dann kann es für die Behörde allerdings zu spät sein, denn der Anspruch aus § 102 Abs. 1 SGB XII verjährt innerhalb von drei Jahren nach dem Tod des Leistungsempfängers. Zwar wäre eine Verwertung der Immobilie auch vorher möglich, doch ist eine mit Wohnwert belegte Immobilie schwer veräußerbar.
  
  Hier sollte jedoch überprüft werden, inwiefern die Beschenkten bzw. Erb:innen Steuer zahlen müssen, die sie aus ihren Reserven unter Umständen gar nicht bestreiten können. Auch solltest du bedenken, dass dein:e Ehepartner:in zwar von dem Wohnrecht profitiert, aber im Falle eines Umzugs ins Pflegeheim in finanzielle Schwierigkeiten geraten kann.
• Eine bessere Option ist die Einrichtung von Nießbrauchrecht bei der Hausübertragung: du oder dein:e Partner:in ihr könnt weiterhin im Haus wohnen oder auch ausziehen und Einnahmen durch Vermietung erzielen und damit eventuell anfallenden Pflegekosten decken. Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauchrecht müssen im Grundbuch eingetragen werden, um rechtsgültig zu sein.
• Eine weitere Möglichkeit kann die Vor- und Nacherbschaft mit Testamentsvollstreckung sein. Wende dich für weitere Informationen am besten an eine Fachanwaltskanzlei. Dort erhältst du für deinen individuellen Fall eine kompetente Beratung und eine Erläuterung deiner Möglichkeiten. Der Gesetzgeber sieht den Wunsch, den Nachlass vor dem Zugriff des Sozialamtes zu schützen, übrigens nicht als sittenwidrig an (Urteil vom 19.1.2011, Az. IV ZR 7/10).

Prinzipiell darf nur diejenige Person eine Immobilie verkaufen, der diese auch gehört. Nur die Eigenheimbesitzer:innen haben die Berechtigung für den Vorgang. Die Aufgabe wird aber in der Regel an andere Personen abgegeben, wenn die Personen sich selbst nicht auskennen oder (gesundheitlich) nicht in der Lage dazu sind. Dafür bedarf es allerdings einer Vollmacht für den Verkauf von dem:der Besitzer:in der Immobilie.

Eine einfache Vorsorgevollmacht ist nicht ausreichend. Alternativ zu einer Verkaufsvollmacht kann auch eine notariell beglaubigte und beurkundete Generalvollmacht zum Hausverkauf berechtigten.

Wichtige Informationen auf einer Vollmacht sind:

• Name und Anschrift des Ausstellers der Vollmacht
• Anschrift und Name der bevollmächtigten Person
• Inhalt festlegen (Erlaubnis zur Vertretung der eigenen Interessen, um Immobilienverkauf durchzuführen)
• Beschreibung und genaue Anschrift der zu verkaufenden Immobilie
• Gewünschte Spanne des Kaufpreises festlegen
• Weitere Besonderheiten und Details
  

In der Regel gilt diese Rangfolge:

1. Wunsch der Eigentümer:innen
2. Ehegatt:in/Lebenspartner:in, Eltern, Kinder
3. weitere Verwandte
4. nahestehende Bekannte
5. ehrenamtliche Betreuer:in
6. behördliche Betreuer:in bzw. Berufsbetreuer:in
7. Betreuungsverein oder -behörde 

Gibt es im Familienkreis keine Unstimmigkeiten, übernehmen Angehörige die Aufgaben. Im Regelfall sind es der:die Ehegatt:in und/oder die Kinder bzw. die Eltern der betroffenen Person. Auch Enkelkinder oder weitere Verwandte könnten als betreuende Person fungieren.

Steht kein:e Angehörige:r, aus welchen Gründen auch immer, zur Verfügung, werden von dem zuständigen Amtsgericht Betreuer:innen festgelegt. Eine vom Gericht festgelegte Person muss immer im Interesse des:der Betroffenen handeln. Kontrollen durch Rechtspfleger:innen finden statt, auch wenn es sich um Familienangehörige handelt.

Kommst du um den Hausverkauf nicht herum, kannst du dich nun zwischen dem Privatverkauf und dem Verkauf über Makler:innen entscheiden. Du solltest nicht bis zum letzten Moment mit dem Verkauf des Hauses warten. Nur dann, wenn genügend Zeit zur Verfügung steht, kann der Hausverkauf optimal vorbereitet werden und zu einem guten Preis erfolgen.

Es ist nicht so einfach, einen Preis festzulegen, der gerechtfertigt und marktüblich ist – gerade dann nicht, wenn es sich um eine emotional aufgeladene Immobilie wie das eigene Elternhaus handelt. Beauftrage deshalb Wertgutachter:innen mit der Ermittlung des Immobilienwertes. Oder nutze einfach die kostenlose Online-Wertermittlung, um einen guten Anhaltspunkt zu erhalten. Möchtest du im Alleingang die Immobilie an die Frau oder den Mann bringen, ist entsprechendes Know-how wichtig. Alternativ kannst du dich an einen unserer erfahrenen Makler:innen wenden.

Hausverkauf mit Makler – sie übernehmen folgende Aufgaben: 

• Professionelle Erstellung des Exposés
• Schalten von Anzeigen
• Erstellung von Fotos
• Ermittlung eines passenden Verkaufspreises

Gibst du den Hausverkauf komplett in die Hände des Profis, werden dir viele Aufgaben abgenommen. Makler:innen verfügen über das richtige Know-how, Verbindungen und Interessenten. Meistens ist dank der Spezialist:innen das Haus rasch und zu einem guten Preis verkauft.

Das eigene Haus zu verkaufen, ist eine persönliche Entscheidung und hängt ab von deinen Wünschen und den Wünschen deiner Angehörigen. Parallel ist auch immer eine finanzielle Beurteilung der Gesamtsituation notwendig.

Wenn das Haus in deinem Fall ein wichtiger Baustein deiner Altersversorgung ist, die Pflegekosten besonders hoch ausfallen und du sie nicht aus anderen Mitteln bestreiten kannst, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten damit umzugehen. Nicht immer ist ein Verkauf notwendig.

Auch kannst du das Haus unter Umständen vor dem Zugriff der Behörden bewahren, indem du Schenkung oder Testament so von einem Anwalt gestalten lässt, dass der Zugriff erschwert oder unmöglich gemacht wird. Denn vordergründig geht es zwar um die Finanzierung deiner Pflege, aber das Thema berührt bereits deine Nachlassregelung und Testamentsgestaltung und sollte deine und die Wünsche deiner Angehörigen berücksichtigen.

Kommt nach Abwägung aller Wünsche und Tatsachen doch ein Verkauf infrage, solltest du vorsichtshalber eine:n Generalbevollmächtigte:n bestimmen. Möglicherweise ist aber auch die Beauftragung eines:einer Makler:in für dich Entlastung genug.