Reallast - Kri­te­ri­um für die Immobilienbewertung

Die Reallast bezeichnet das Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu erhalten. Dieses Recht ist im Grundbuch vermerkt und kann sich erheblich auf die Nutzung und damit den Wert einer Immobilie auswirken.

Eine Reallast kann in drei Formen bestehen:

1. Finanzielle Verpflichtungen
2. Dienstleistungen
3. Naturalien

Letzteres kommt vor allem bei landwirtschaftlich genutzten Immobilien und Grundstücken vor. Die rechtlichen Grundlagen hierfür finden sich in den §§ 1105 bis 1112 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) für privatrechtliche Lasten sowie in einigen Landesgesetzen für öffentliche Reallasten.

Für den aus einer Reallast Begünstigten gibt es zwei Wege, das eigene Recht einzufordern. So kann er zunächst einen Anspruch gegen den Eigentümer des Grundstücks persönlich geltend machen, soweit dieser ihm eine während seines Eigentums fällig gewordene Leistung schuldet.

Die im Grundbuch eingetragene Reallast ermöglicht jedoch auch eine Vollstreckung in das betroffene Grundstück. Auch wenn der Schuldner wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die fälligen Ansprüche zu befriedigen, hat der Begünstigte eine Möglichkeit, seine Ansprüche durchzusetzen. Der Grundstückseigentümer als Schuldner riskiert also sein Grundstück, wenn er seinen Pflichten nicht nachkommt.

Das BGB unterscheidet zwischen der subjektive-dinglichen und der subjektiv-persönlichen Reallast. Die subjektive-dingliche Reallast ist in § 1110 BGB geregelt und gilt für Reallasten, die dem Eigentümer eines anderen Grundstücks zustehen. Die Reallast kann in diesem Fall nicht vom Grundstück getrennt werden und kann demnach nur vom Eigentümer durchgesetzt werden, solange dieser seine Eigentümerposition innehat. Die subjektiv-persönliche Reallast ist in § 1111 BGB geregelt und bezieht sich auf Reallasten, die zugunsten einer Person eingetragen wurden und nicht mit einem Grundstück verbunden werden können.

Durch die Eintragung im Grundbuch erhält der Begünstigte eine starke Position: Er kann die ihm zugesprochenen Leistungen oder Rechte im Wege der Zwangsvollstreckung in das Grundstück nach den Bestimmungen über die Hypothekenzinsen durchsetzen. Das Zwangsvollstreckungsrecht ist in Deutschland in der Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt.

Bei einer Zwangsvollstreckung zur Durchsetzung einer Leistung aus einer Reallast handelt es sich um eine sogenannte privatrechtliche Zwangsvollstreckung. Hiermit werden also Ansprüche aus dem Privatrecht durchgesetzt. Davon abzugrenzen ist die Verwaltungsvollstreckung, mit der Verwaltungsverträge oder Verwaltungsakte durchgesetzt werden können. Um die privatrechtliche Zwangsvollstreckung zur Durchsetzung einer Leistung aus der Reallast durchsetzen zu können, muss der Begünstigte zunächst ein Urteil gegen den Schuldner erwirken.

In § 750 ZPO sind die Voraussetzungen für die Zwangsvollstreckung geregelt. Die Zwangsvollstreckung darf erst dann beginnen, wenn derjenige, gegen den vollstreckt werden soll, im Urteil oder einer beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich erwähnt wird und die entsprechenden Dokumente bereits zugestellt wurden.